[克而瑞]绿地控股：新增土地建面翻番，产业协同构筑核心优势

克而瑞研究中心  朱一鸣、李丹

  绿地2018年房地产销售规模持续平稳增长，实现合同销售金额3664亿元，同比增长26.4%；合同销售面积3875万平方米，同比增长48.8%。销售质量可观，权益比例超过90%，回款率达77%。拿地投资力度加码，新增土地建筑面积4852万平方米，同比增长108.7%，同时权益拿地楼板价进一步回落至1877元/平方米，成本优势明显。基于“高铁城际空间站”项目的铺开，三四线布局进一步强化，同时长三角丰厚的优质土储为未来发展奠基。房地产和大基建两大主业营收双增长，房地产毛利率提升至27%；年末持有货币资金810.2亿元，同比增长7.5%，融资成本保持在5.4%的行业低位，净负债率进一步下降至171.8%，现金短债比0.86，债务结构还需优化。战略层面，调整升级为“三大变革+三大产业”战略，产业协同与科技转型谋划万亿蓝图。

  销售：房地产销售规模平稳增长 项目运营质量持续改善

  绿地2018年实现合同销售金额3664亿元，合同销售面积3875万平方米，分别较2017年同期增长26.4%和48.8%；销售均价10576元/平方米。虽然离4000亿的目标差了一步之遥，但其销售质量可观，权益比例超过90%，超过行业平均水平；回款金额达2968亿元，同比增长21%，回款率达77%。绿地2014-2018年房地产销售规模平稳增长，五年平均复合增长率为12.63%，虽相较于同等规模房企增速偏低，但基于其区别于传统房企的多元化战略发展模式，房地产的该增速处于合理范围内，并对其整体产业结构发展起到助推作用。

  销售区域表现方面，2018年绿地9个事业部突破200亿元，其中西北事业部、绿地香港和山东事业部突破300亿元，业绩贡献率合计24.5%。与此同时，绿地的项目运营质量持续改善，项目周转全面提升，全年新开工面积3322万平方米，同比增长12.7%，竣工备案面积1947万平方米，合同交付面积1938万平方米，新增供应面积2401万平方米，同比增长26%。

  投资：新增土地建筑面积同比增长108.7% 高铁城战略下三四线投资加码

  2018年绿地拿地投资力度加码，新进30个城市，累计成功落地项目118个，新增土地金额917亿元，同比增长54.9%；新增土地建筑面积4852万平方米，同比增长108.7%。其中，新增权益金额814亿元，新增权益土地4337万平方米，权益拿地楼板价同比回落17.5%至1877元/平方米，进一步巩固了成本优势。2018年绿地新增货值近4541亿元，其中住宅和非住宅分别占比75%和25%。

  拿地区域结构方面，基于“高铁城际空间站”项目的全面铺开，2018年绿地三四线布局进一步强化，金额和面积占比分别提升23.6和16.9个百分点至60%和67.2%。2018年年内，绿地先后在安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等近20座高铁城市获取了高铁商务区项目，占比超过新增土储总量的30%。此外，2018年绿地在长三角的投资比重依然较大，金额和面积占比分别达33.8%和24.5%，储备高质量土地为绿地未来战略性规模持续稳定扩张奠基。

　　财务：地产与基建两大主业营收双增长 债务结构尚存改善空间

  绿地近三年营收规模持续增长，2018年实现营业收入3484.3亿元，同比增长20%。其中，房地产和大基建业务实现的营收（内部抵消前）占比分别为44%和47.5%，是绿地营收的两大主要业务来源；大基建业务近年来发展迅速，2018年营收同比增长41.3%。

  2018年绿地营业利润全面增长，实现归母净利润113.7亿元，同比增长25.9%；归母净利率小幅提升0.2个百分点至3.3%。同时，房地产业务毛利率进一步提升了3.7个百分点至27%；整体毛利率仅小幅提升0.9个百分点至15%，低于行业平均水平，主要由于大基建在迅速扩张的同时其较低的毛利率对整体毛利率有一定拉低作用，同时能源产业和汽车及相关产业较低的盈利能力也对整体毛利率产生一定影响。

  资本运营方面，绿地近四年来在产业结构调整，规模扩张的同时持有现金持续稳步上升。截至2018年末，绿地持有货币资金810.2亿元，同比增长7.5%。同时，2018年绿地预收账款达3382.3亿元，同比增长42.5%，为未来的业绩奠定基础；年末有息负债2681.9亿元，与去年基本持平。发债方面，与农行、民生、光大等银行合作授信扩盘384亿元，整体平均融资成本5.4%，处于行业相对低位。

  债务结构方面，2018年绿地净负债率进一步下降34.2个百分点至171.8%，去杠杆成效显著的同时仍存在改善空间。与此同时，长短债务比为1.86，较去年基本持平；现金短债比为0.86，短期偿债压力尚存，债务结构仍需优化。

　　战略：“三大变革+三大产业”构筑核心竞争优势 产业协同谋划万亿蓝图

  2018年10月，绿地战略重组升级，将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略，即通过质量、效率和动力的变革推动房地产主业在未来三年的高质量发展，同时在“地产+”战略基础上重组成立大基建、商贸和酒店旅游三大产业集团，作为重点发展产业，带动大金融、科创、康养、长租公寓等产业协同发展。 

  其中，大基建全年实现营业收入1481.3亿元，同比增长41.3%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%。通过混改方式，成功投资控股天津建工，产业版图扩展至京津冀城市群，强化了“东西南北中”的全国化布局，进一步完善了大基建产业链。与此同时，成功组建绿地大基建技术研究院，邀请院士级专家12名、行业领军人才90余名，科技水平的提升为大基建持续发展提供保障。 

  商贸业务方面，绿地跨境贸易规模持续放大，全年进口贸易销售规模达到15亿元。零售门店加快开业，新开门店23家，全国门店总数已达到65家，覆盖18个城市形成网络化优势。同时抓住中国国际进口博览会契机，主动承接溢出效应，推动“绿地全球商品贸易港”成功开业，并签约引入来自41个国家的客商112家，成为“买全球卖全球”的重要平台。 

  酒店业务方面，自有酒店开业与轻资产管理输出“双轮驱动”，自有酒店及管理输出项目已累计约200个，遍布全球12个国家70余个城市。上海三甲港酒店群等8家酒店先后开业，并成功签约管理输出项目12个，包括海外项目6个国内项目6个，在贵州遵义开创了“一揽子打包管理”的先河。旅游业务方面，多个旅游目的地项目顺利推进，积极并购目标旅游公司。 

  随着绿地多元产业协同效应的进一步凸显，截至2018年末，总资产规模突破万亿。未来，绿地将在新升级的战略框架下，从科技转型、产业协同等层面进一步深入探索，谋划中长期的高质量发展蓝图。