[克而瑞]两年超二十座，龙湖商业进击60亿大关

◎  作者 / 房玲、易天宇

  2019年5月7日，龙湖商业公布了其未来发展新规划——今明两年将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展，到2020年累计开业商场数量将超过50家。此次新规划的背后，究竟是基于何种战略考量？未来又将会为龙湖商业带来什么影响？

  龙湖商业进入规模冲刺阶段

  事实上，龙湖从2000年开始就已介入到了商业地产，并成立了商业管理部。2003年，龙湖首个购物中心——重庆北城天街的开业运营，这也标志了龙湖正式迈入了商业运营领域。2011年龙湖正式把商业提升到战略层面，发布了商业地产三大品牌线——天街、MOCO家居生活馆和星悦荟，年底董事长吴亚军把商业地产作为集团的战略目标：“未来每年销售回款的10%将用于商业物业投资；每年开工量的12%作为商业项目留存”。在此阶段龙湖商场数目实现稳定增长，历年平均增长2-3座，并开启了异地复制，全国布局的道路。 

  此次龙湖商业再次提出了每年超10座商场的新规划，无疑又将龙湖的商业发展推向了一个崭新的阶段。在此阶段中，龙湖商业不仅将会实现开业商场数目、租金收入的快速增长；其品牌影响力也将达到新的高度。

  规模增长助力2020年60亿租金

  龙湖之所以此时选择加大商业拓展力度，这既是在大背景政策调控下的被动防守，也是在企业多元化战略上的主动出击。近年来，我国房地产市场迎来了新的一轮调控，房企在融资、投资和销售等各方面都面临了不同的挑战，此外随着行业集中度的不断提升和增量市场行业天花板的逐步逼近，房企竞争也越发激烈，如何挖掘存量市场的价值成为了房企的新命题。

  从一方面来看，商业地产作为龙湖的四大主航道业务，加大商业地产的布局力度，同样也符合于龙湖四轮驱动的多元战略需要，能够为企业带来稳定可观的租金收入，降低运营风险。此外，随着龙湖十多年来在商业板块上的不断尝试，组织架构及运营体系逐步成熟，并积累了一定的商业资源，这也为之后的加速发展提供了有力支撑。 

  截止2018年，龙湖商业共拥有已开业商场29座，建筑面积295.75万平方米，同比增长15%。据年报中已确定2020年前将开业的20座商场来看，新开业的商场建面将达到195.1万平米。截止2020年，龙湖开业商场的建筑面积预计将达到490万平米，相比2018年大幅增长66%。 

  规模的增长将势必带动租金收入的提升，在2018年的全年业绩会上龙湖再次表示2020年商业收入将超60亿。目前2018年龙湖商场的租金收入为36亿元，若按照规模至少66%的增长率，在租金水平自然增长的情况下，60亿租金目标实现难度不大。

  城市布局兼顾深耕与拓展

  从未来两年龙湖新开业商场的城市布局情况来看，既有在当前城市的深耕布局，也有在新城市上的积极拓展。以成都为例，截止2018年底龙湖已于成都拥有天街5座，未来两年内还将在成都陆续开业3座天街及1座星悦荟，从而成为成都自持商业体量最多、布局最完善的城市运营商之一。通过深耕布局，龙湖不仅能够抢占市场份额，同时还能有效提升品牌影响力。

　　此外在新拓展的城市中，南京的新开业建面达到了47.99万平米，新增建面在各城市中最高。未来两年，南京将陆续开业六合天街、龙湾天街、江北天街、河西天街共四个项目，将分别定位“梦享家”、“恋时光”、“漾生活”、“轻主张”四个主题，并在IP中引入当地文化，如秦淮河、茉莉花等等。通过差异化的主题定位，以及当地元素的运用，龙湖能够提升其商业品牌在新拓展城市中的接受度，并更大程度地吸引潜在客群，实现租金回报。

　　整体来看，此次龙湖商业发展的提速，再次印证了龙湖对于四轮驱动协同发展的雄心与决心。但在商业规模加速提升的同时，龙湖仍需警惕过快商业发展对于企业现金的占用，尤其是在融资环境不断收紧的当下，在加大商业投资布局的同时，更要保证企业的财务健康。2018年底龙湖已开业商场的权益建面占比为93%，未来两年新增开业商场的权益建面占比为82%，下降了近10个百分点。在项目操盘的前提下，未来龙湖可继续通过合作的方式，进一步降低企业的财务负担。此外龙湖还可以积极尝试商业物业的资产证券化，从而为企业带来更多流动资金。