[克而瑞]监管趋严环境下房企销售投资皆转冷（7月）

文／克而瑞研究中心

  内容提要>>>

  ► 7月业绩环比下降近30%，监管趋严市场转冷

  ► 融资再收紧下企业拿地保持低位

  ► 7月房企新增融资额环比上升55.3%

  ► 整体折扣稳定，特定项目房型折扣加大

  ► 宋卫平辞任绿城中国联席主席及执行董事

  ► 恒大进一步完善新能源汽车产业链布局

  01

  合约销售

  7月业绩环比下降近30%，监管趋严市场转冷

  核心观点

  在经历了6月房企年中抢收带来的成交高峰后，7月市场略显疲态，行业规模扩张步伐放缓。7月，TOP100房企销售操盘业绩规模7465.9亿，较6月环比降低近29%，较去年单月同比微增。1-7月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速约4%，规模增速显著放缓。整体来看，TOP100房企总体规模保持持续性，销售表现平稳，单月业绩与上半年均值基本持平，但是考虑到6月末房企冲刺业绩、大量已售项目延迟备案的因素影响，实际上房地产市场正加速转冷。

  从企业表现来看，39家监测房企7月总体销售规模环比下降近31%，仅3家房企销售额环比上涨。TOP3龙头房企在提质控速战略下，7月单月整体环比下降23%，降速略低于行业平均。1-7月，碧桂园、恒大、万科的业绩规模均已突破3000亿元，以绝对优势稳居行业头部。而对于TOP3之外的标杆上市房企而言，近6成规模上市房企累计增速超20%，表现强于行业整体。其中，世茂、远洋、越秀、中骏、禹洲、宝龙等房企累计业绩增速较高。截止到7月末，千亿房企已达15家，较去年同期增加5家，房企集中度进一步提升。

  7月30日，中央政治局会议重申“房住不炒”的定位，直指“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，可见下一步的政策调控从紧的趋势明显。同时，伴随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，市场观望情绪愈加浓重。短期来看，预计8月市场将继续走弱，而9月特别是四季度之后随着企业供货的增加，百强房企的整体销售或将会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。19年仍保持销售小年的基调不变，各梯队房企竞争格局加剧。

  02

  企业拿地

  融资再收紧下企业拿地保持低位

  核心观点

  本月房企土地投资规模与上月基本持平，730会议再提房住不炒，融资持续收紧情况下企业拿地仍处低位。与上月相比，由于融资收紧调控高压以及后市市场需求不足影响，本月房企拿地热情仍然不高，2019年7月31家典型房企中超6成拿地力度低于1-6月平均水平，8成企业低于2018年平均拿地水平。典型房企本月新增总建面为3377万平，与上月基本持平；新增土地成交总价为1811亿元，环比微降2%；楼板价方面由于房企拿地向优质二线回归以及北京高价地入市的影响，仍处较高位置，达到了5363元/平方米。

  万科、中海等现金流充足，抗风险能力强的规模企业仍然积极补仓优质一二线。从具体企业表现来看，虽然土地市场持续低迷，但万科、中海本月拿地力度相比前6个月平均仍有明显增长。中海继6月在深圳、合肥等一二线城市积极纳储之后，本月又北京、成都、天津等地拿下多幅土地继续补仓；对万科而言，与销售规模相近房企对比，企业土储仍有提升空间，作为具有风向标意义的万科本月除了在广州、太原、长春等常规二线补仓之外，在乌鲁木齐斩获三幅土地。

  本月31家典型房企的主要投资布局向二线回归，一线城市新增建面占比3%，二线城市新增建面占比44%，三四线城市新增建面占比53%。从具体城市来看，二线城市中的昆明延续了6月热度，本月再度成为房企重仓布局的热点，上半年大热的重庆本月鲜有成交，另外本月郑州、南京、青岛等优质二线城市成交量同样较高。三四线方面，由于普遍预期后市需求不足，因此房企三四线投资以风险较低的长三角区域为主，占比超过5城，其中启东、温州两市本月成交面积较大。

  03

  企业融资

  7月房企新增融资额环比上升55.3%

  核心观点

  融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1534.46亿元，环比上升55.3%，同比上升63.2%。具体的融资方式来看，境内债权融资749.39亿元，环比上升34.9%；与此同时，境外债权融资额722.50亿元，环比上升123%，境外融资额环比实现较大的上升，仅低于2019年1月份的境外融资额。其中，在7月12日限制境外发债新规出台前，房企境外发债16笔共计396亿元人民币，新规出台后，房企境外发债9笔共计193亿元人民币，新规的出台，使得部分企业的境外发债受到限制。

  融资成本：2019年截至7月房企新增债券类1融资成本7.18%，较2018年全年上升0.71个百分点。其中，境外债券融资成本达8.21%，相较于2018年全年增长1.06个百分点。单月来看，7月单月融资成本6.86%，环比下降0.57个百分点；其中境外债券融资成本7.55%，相较于6月下降0.70个百分点，主要由7月有多家低成本房企发行数额较大的债券，结构性拉低了融资成本，如中海地产7月发行了20亿港元以及4.5亿美元的境外债券，利率分别是2.95%和3.45%，中国金茂发行了5亿美元的境外优先票据，利率仅为4.25%。

　　企业表现：2019年7月，融资总量最高的企业为金科股份，融资总量128.39亿元，主要金科发行了15.8亿元人民币的公司债，以及为多家子公司进行银行贷款、信托贷款担保，导致其本月的融资数额较高。2019年1-7月TOP10房企融资同比增加10.24%，也是平均融资额最多的一个梯队；前7月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.57%，较2018年增长1.22个百分点，在5月份银保监会发布文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资的情况下，排名相对靠后的房企融资受限较大，其融资成本上升压力也更大。

  4

  营销策略

  整体折扣稳定，特定项目房型折扣加大

  核心观点

  7月营销延续6月趋势，整体最高折扣在9折左右。但小范围特定产品折扣开始增加，如特价房折扣达到8折左右，一些项目的特定产品如大户型折扣达到76折左右。

  营销活动方面，由于7月处于暑假期间，房企活动营销针对少年儿童的比赛活动增多。另外融创华北举行社区运营体系发布会，提出做城市社群运营商。从18年底起开始，融创就开始在后营销端口为企业建设客户数据库，通过剥离社区运营短平快功利属性，每月不间断举办社区活动，打造全龄段、全周期的社群活动，且规格高场次密集，覆盖面广。“后营销”的效果明显，老带新比例达到40%。

  从目前整体情况来看，预计未来大范围的大幅度降价不会出现，但以特价房形式打折活动会越来越多，特定产品类型如大户型、区位较偏或者销售遇到瓶颈的项目的折扣力度可能会增加。

  7月营销延续6月趋势，整体最高折扣在9折左右。

  05

  人事变动

  宋卫平辞任绿城中国联席主席及执行董事

  核心观点

  从108家监测企业的人事变动情况来看，七月房企人事格局相比上月而言更为动荡，整体高管变动频率及变动数量均较上月相比有所增加。

  7月11日下午，绿城中国控股有限公司公告宣布董事会组成变更说明，宋卫平先生因要投入更多时间发展个人业务等原因，已辞任董事会联席主席及执行董事。辞任后，宋卫平先生仍会担任绿城规划设计委员会名誉主席，除此之外，不再于集团担任任何职务或职位。此外，董事会进一步宣布，公司执行董事及行政总裁张亚东先生获委任为董事会主席等高层变动。

  7月10日，中交地产股份有限公司发出公告，董事兼总裁耿忠强由于工作变动原因，申请辞去公司董事、董事会提名委员会委员、总裁职务。7月22日，中交地产再发公告，称经董事会会议表决，同意聘任李永前先生为公司总裁并选举其为公司第八届董事会董事候选人，李先生于最近五年，历任中国交通建设集团房地产事业部副总经理，中交地产董事，绿城地产董事、执行总经理、执行董事、执行总裁。

  7月9日早间，新城发展控股有限公司宣布，王振华因彼现时未能履行董事职责，已辞任执行董事，自2019年7月8日起生效。同时曲德君已获委任为新城发展执行董事兼副董事长，自2019年7月8日起生效。

  06

  战略动态

  恒大进一步完善新能源汽车产业链布局

  核心观点

  本月房企动态主要集中在多元化业务的拓展，涉及新能源汽车、产业地产、物业管理以及特色小镇。新能源汽车方向投资热度依旧较高，中国恒大与德国hofer设立合资公司，进军汽车动力总成技术，进一步完善汽车产业链布局；富力集团参股华泰汽车首进新能源汽车行业、合生创展拟投资100亿元于新能源汽车领域。

  恒大深化新能源车产业链布局，富力首入新能源汽车行业。在相继兼并收购瑞典NEVS、日本卡耐公司、荷兰e-Traction、英国Protean后，恒大已经搭建了完备的新能源汽车全产业链，在新能源汽车整车制造以及“三电”核心技术方面都具备世界顶级技术。此次联合德国hofer则是瞄准了三合一动力总成技术，进一步深化在新能源车动力性能方面的布局。此外，富力集团通过参股华泰汽车首次进入新能源汽车领域， 合作领域涉及整车制造以及无人驾驶。 

  碧桂园服务收购港联不动产。在18年以6.83亿元收购5间物管公司后，7月10日，碧桂园服务3.75亿元收购港联不动产的100%股权。在收购前，港联不动产已经进驻60多个重点发展城市，运营和服务超过260个不动产项目，形成以广州、上海、武汉、天津四大重点城市为核心的全国化布局，服务面积超过4500万平方米，经营情况良好。此次收购对于碧桂园服务的全国化布局以及自身规模的增长都有着较为重要的意义。