[克而瑞]永升服务：并购的协同效应初现

克而瑞研究中心  洪圣奇 叶茂 彭珊珊

  【业绩亮点：规模领跑，全年目标仍需努力】2019年上半年永升服务实现营业收入7.1亿元人民币，较去年同期增加61.4%，发展速度处于物业管理行业领先水平。公司三大收入均有不同程度的增长，以社区增值服务增长最为迅速。公司去年年末展望2019年在管面积目标达到7000万方，距离目标仍差2097.6万方。新增合约面积2068万方，达到8623.1万方，环比增长31.4%。对比年末目标1.1亿万方，目标仍差2376.9万方。

  【增长动力：四轮驱动，并购的协同效应初现】公司一方面依靠品牌、口碑与服务质量赢得业委会改选物业竞标合同, 另一方面与中小型开发商建立稳定合作关系, 甚至成立合资公司, 以优先获取该企业开发物业的管理权。公司以4.62亿元收购青岛雅园管理有限公司55%股权，并在合同中设立长达四年的绩对赌期，充分保证永升股东权益。

  【未來挑战：做大做强,才能收入利润永升】即使考虑到目前并购机会仍算充足, 未来与被并购公司的地域协同性与业态互补性将成为增长持续性的关键。公司上半年业务拓展方式主要是通过第三方市场，目前招投标市场中标率达到40%左右，预计今年有信心完成4000万市场拓展面积。上半年整体毛利率的提高主要得益于小区增值服务占比的提高, 足以证明公司的增值服务是业主所认可的。

  业绩：规模增速领跑

  全年目标仍需努力

  2019年上半年永升服务实现营业收入7.1亿元人民币，较去年同期增加61.4%，发展速度处于物业管理行业领先水平。公司毛利2.10亿元,净利润0.91亿，同比分别上升66.52%及119.7%。公司三大收入均有不同程度的增长，以社区增值服务增长最为迅速；物业服务管理收入4.36亿,非业主的增值服务收入1.3亿, 社区增值服务收入1.4亿,同比分别增长45.3%,52.9%及161.1%。

  规模增速虽然领跑，全年目标仍需努力。公司上半年在管项目达到286个，签约项目459个，覆盖全国63个城市；上半年新增在管建筑面积878.5万方，达到4902.4万方，环比增长21.9%。公司去年年末期望2019年在管面积目标达到7000万方，距离目标仍差2097.6万方。新增合约面积2068万方，达到8623.1万方，环比增长31.4%。对比年末目标1.1亿万方，目标仍差2376.9万方。

  全年毛利率轻微上升,仅仅是因为增值服务占比上升。公司整体毛利率小幅抬升0.9个百分点至29.7%, 主要得益于高毛利率的增值服务占比增加。然而三项主营业务的毛利率均有所下滑，其中物业管理服务毛利率20.8%，同比下滑2.9个百分点；非业主增值服务22.0%，同比下滑0.7个百分点;增值服务毛利率64.5%，同比下滑2.4个百分点。物业服务毛利率下降是对服务质量提升的投资增加所致，相信随着公司在住宅服务的铂悦管家和商业办公的悦泽商办等产品逐步落地、园区信息化推进，销售成本能够得到有效控制，毛利率水平也能够符合投资者预期。

  同时，得益于公司在经营管理上的良好控制，公司收入同比增长61.3%之际，行政开支仅提升38%，占比稳中有降，使得公司在毛利率变化不大的情况下，净利率抬升3.4个百分点至12.8%，为自2016年来新高。

  增长动力：四轮驱动扩大规模

  外拓能力不断得到体现

  第三方独立外拓能力不断得到体现。第三方开发商和旭辉贡献的签约面积分别为17.2百万平方米和3.4百万米，分占83.5%和16.5%；在管面积贡献分别为7.5百万平方米和1.3百万平方米，分占85.3%和14.7%。公司一方面依靠品牌、口碑与服务质量赢得业委会改选物业竞标合同, 另一方面与中小型开发商建立稳定合作关系, 甚至成立合资公司, 以优先获取该企业开发物业的管理权。未来两年交付的苏州天都大厦及吉宝季景名邸项目都将由永升负责经营物业管理服务。

  目前旭辉的项目物业费为3.35元/月/平方米, 第三方项目的物业费则为1.93元/月/平方米。第三方项目的物业费皆低于母公司在管项目, 相信未来公司透过品牌与口碑, 有望将两者的差距拉近。

  审慎收购完善战略布局，多样化服务内容提高收入和利润率水平公司坚持低成本增长，在收购项目时兼顾业态与地域的协同效应，今年6月18日，公司以4.62亿元收购青岛雅园管理有限公司55%股权，并在合同中设立长达四年的绩对赌期，充分保证永升股东权益。该公司旗下多为高毛利的商业物业项目，其中覆盖城市包括上海, 南京, 南京, 青岛, 沈阳及南昌, 符合公司的区域布局战略,相信项目亦有助提升公司整体盈利水平；公司2019年中现金结余有11.02亿元，经营净现金流入1.2亿元，充裕的现金和强健的现金流，也为公司能够把握战略收购机会提供保障。

  区域布局不断优化，项目平均单价不断改善提升2019年上半年，公司物业管理收入贡献最大的是以长三角为核心的东部区域及以环渤海为中心的北部区域，在管建筑面积達3247.8万平，同比增长37.9%，产生收益为2.89亿，同比增长44.5%，公司重点布局长三角（东部区域）及环渤海（北部区域），提升规模效应，同时为提高增值服务订单密度做布局。

  挑战：扩大规模的重心下兼顾利润率

  扩大规模仍是首要任务。即使考虑到目前并购机会仍算充足, 未来与被并购公司的地域协同性与业态互补性将成为增长持续性的关键。公司上半年业务拓展方式主要是通过第三方市场，目前招投标市场中标率达到40%左右，预计今年有信心完成4000万市场拓展面积。随着物业市场成为房企近年分拆变现的新融资手段, 优质项目的收购代价将随之升高。公司必须在新收购项目的运营效率和质量管控上进行严格的把关。

  提升增值服务占比才是关键。虽然第三方在管面积的物业管理费盈利增长性皆优于股东提供的在管面积, 但是受限于业主的类别及项目本身的定位, 提高小区增值服务的占比才是利润率上升的关键。上半年整体毛利率的提高主要得益于小区增值服务占比的提高, 足以证明公司的增值服务是业主所认可的。目前小区增值服务主要分为四大板块：家居生活服务、停车位管理租赁及销售服务、物业经纪服务和公用区域增值服务，各个板块收入都实现了同比翻倍增长。这四类服务需要较强客户粘性、业主对物业有较高的保值需求，以及项目密度提高带来的规模效应，对公司服务质量的提升、新拓展楼盘的选择以及城市深耕提出了较高的要求。