[克而瑞]泰禾集团:净负债率大幅下降126个百分点

2019-09-05 10:42:54

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-09-05
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  【发展重心转至效益,漳州销售独占鳌头】据克而瑞销售排行榜,2019年上半年操盘销售金额达447亿元,同比下降32%。规模放缓主要是由于泰禾集团在发展上不再以规模为发展重心,而逐步从“扩张型”向“效益型”进行转变。其中福建区域销售面积占比35%,漳州销售贡献最高达23%,于各城市中排名第一。 

  【审时度势减少拿地,适当调整权益集中度】泰禾2018年下半年开始采取审慎的土地投资策略,停止大规模拿地,并且对部分不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理。2019年上半年未有新增拿地,与此同时,还拿出部分项目股权引入合作方联合操盘。截止2019年上半年,泰禾拥有待开发土地储备建面209.25万平米,相比2018年底下降了55%。此外在建未竣工建面约1328.49万平米。

  【营收规模同比增长14%,利润率有进步空间】2019年上半年泰禾集团实现营业收入145.06亿元,同比增长14%;净利润同比上升15%至15.66亿元。从利润率的表现来看,2019年上半年泰禾的毛利率、净利率及归母净利率分别为27.78%、10.79%、10.76%,盈利能力仍有提升空间。

  【负债指标大幅改善,现金回流仍是当务之急】2019年上半年泰禾共偿还债务支付现金338.10亿元,持有现金相比年初增长3%至153亿元,总有息负债相比年初下降20%至1103.25亿元,长短期债务比上升至2.34;现金短债比上升至0.46。此外在降负债战略下,上半年末净负债率相比年初大幅下降了126个百分点至258.5%。

  销售:发展重心转至效益

  福建地区业绩贡献第一据克而瑞销售排行榜,2019年上半年泰禾集团的操盘销售金额达到了447亿元,同比下降32%;销售面积189.2万平米,同比下降39%。规模放缓主要是由于泰禾集团在发展上不再以规模为发展重心,而逐步从“扩张型”向“效益型”进行转变。

  上半年泰禾销售面积贡献最多的城市为漳州、北京、福州、佛山、上海、太仓、合肥等。其中,漳州销售贡献最高达23%,于各城市中排名第一,一线城市如北京、上海的占比也分别达到了14%、6%,此外福州销售情况也较好,占比达10%,体现了泰禾深耕一二线及其周边辐射城市的战略效果。

泰禾

  从上半年合约销售面积的区域分布来看,福建区域的销售面积占比35%,为贡献最多的区域;此外中西部、珠三角区域销售面积占比分别比2018年增加了4及2个百分点。未来泰禾还可继续加强中西部和珠三角地区的投资开发力度,从而使企业销售结构更为均衡。

泰禾

 投资:审时度势减少拿地

  适当调整权益集中度

  泰禾2018年下半年开始采取审慎的土地投资策略,停止大规模拿地,并且对部分不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理。2019年上半年未有新增拿地,与此同时,还拿出部分项目股权引入合作方联合操盘。

  据统计,截止2019年8月泰禾共11次发布出让公告,主要涉及项目10个,总对价达到了113.98亿元;其中世茂作为泰禾主要的合作方,涉及合作项目8个,项目股权对价53.45亿元,加上承接债务在内总对价为79.19亿元,占总量的69%。

  从10个项目出售后的情况来看,有4个与世茂合作的项目出售后仍由泰禾控股,有3个项目从控股转变为参股,剩下的3个项目则完全无持股。由此可见,泰禾集团在项目层面正在积极加大合作,通过适当稀释股权,引入更多开发资金,从而最大程度地减轻企业财务压力,为融资增信;此外在开发建设和销售层面,泰禾还能够与其他优质房企实现强强联合,增强项目管理。

泰禾

  截止2019年上半年,泰禾拥有待开发土地储备建面209.25万平米,相比2018年底下降了55%。此外泰禾还拥有在建项目64个,在建未竣工建面约1328.49万平米,可满足泰禾未来约三年的开发需求。在财务稳定后,未来泰禾应适时补充土地储备,为企业未来的销售规模增长提供助力。

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  盈利能力:净利润同比上升15%

  盈利能力有进步空间

  2019年上半年泰禾集团实现营业收入145.06亿元,同比增长14%;净利润同比上升15%至15.66亿元。净利润增长,主要由于上半年泰禾进行资产梳理,处置长期股权投资产生的投资收益达6.82亿元。

  从利润率的表现来看,2019年上半年泰禾的毛利率为27.78%,同比下滑5个百分点,主要是由于房地产业务毛利率受一二线城市限价政策影响有所下降所致。但从净利率及归母净利率来看,分别为10.79%、10.76%,分别上升0.08及3.01个百分点。 

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  偿债能力:净负债率大幅下降

  负债结构仍需改善

  2019年上半年泰禾集团通过加强销售回款、出售项目股权,积极融资等多种方式,加强企业偿债能力。据悉,2019上半年泰禾集团的经营性现金流由负转正至202.16亿元,其中在快周转战略下期内销售商品、提供劳务收到的现金为325.33亿元,同比增长72%;投资性现金流由负转正至103.13亿元,其中处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为23亿元,同比增长5539%。

  加强现金回流的同时,上半年泰禾偿还了较多债务,期内共偿还债务支付现金338.10亿元。上半年末,泰禾持有现金相比年初增长3%至153亿元,总有息负债相比年初下降20%至1103.25亿元,其中短期有息负债下降42%至330.03亿元,长短期债务比从2018年底的1.4上升至2.34;现金短债比从2018年底的0.26上升至0.46。

  开源节流之下,上半年泰禾去杠杆效果显著,净负债率相比年初大幅下降了126个百分点至258.50%。整体来看,上半年泰禾各财务指标持续好转,但是综合借贷成本小幅上涨为9.30%,未来仍有继续优化的空间。

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  多元化:多元战略各点布局

  增强产品竞争力

  在住宅业务之外,泰禾在商业领域也有布局。截止2019年上半年,泰禾集团租金及托管收入已达2.58亿元,同比下降了20%;其中上半年总可租赁面积达82.07万平米,已出租面积达50.90万平米,出租率达62%。

  此外在“泰禾+”的战略下,泰禾还布局有其他多元产业,如医疗、文化、教育等等,目前泰禾已经为旗下项目增配了商业购物、物业服务、养老、医疗、教育、文化娱乐等配套内容,满足业主的购物、社交、养老、医疗、文化和教育等需求。通过积极开拓新业务,泰禾集团不仅能找到新的利润增长点,同时也能为房地产项目提供了良好的配套服务,增强了其项目的市场竞争力。

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