[克而瑞]广西竞争格局:外来房企占据半壁江山

2019-10-16 08:26:23

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  • 城市:广西
  • 发布时间:2019-10-16
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

◎  文/ 谢杨春 吴嘉茗

  2019年8月26日,国务院印发6个新设自贸试验区的总体方案,分别坐落于山东、江苏、广西、河北、云南及黑龙江,自贸区规划将对区域内城市带来一定的利好,其中广西自贸区以“南宁——钦州——崇左”为金三角区域,主要打造为面向东盟的金融开放门户。自贸区的确立也为广西区域注入了一定的经济活力。

  未来随着我国与东盟贸易关系的持续深化、北部湾城市群发展为海上丝绸之路的重要枢纽,金三角区域必然将迎来飞跃性的发展,未来投资前景可期。对于广西省这样一个还整体处于“洼地”的区域而言,目前已有的市场格局以及企业土储情况、未来格局走势,是本文的主要研究对象。

  01

  全省经济实力有待提高,城镇化程度低成房地产发展潜在机遇

  从经济发展水平来看,广西省整体发展有待提高,南宁作为省会城市,从GDP、人口、配套建设等多方面都大幅度领先省内其他城市,也是目前房地产市场发展最为成熟、企业土地储备总量最高、企业进驻数量最多的城市。从区域规划来看,南宁、柳州、桂林和梧州作为四大城镇群的核心,未来也应该是房地产市场优先发展起来的城市。

  1、对外全面对接粤港澳大湾区,对内四大城镇群发展明确

  目前国内大部分经济发展领先的区域,都形成了以城市群为主的发展方式,这样的模式给三四线城市注入了更多的经济活力,大幅提升三四线城市的经济水平。但从目前发展已经相对成熟的几大城市群来看,广西受到的红利辐射相当有限,没有乘上城市群发展的“快车”,将会限制其经济发展的速度,积极融入其他城市群、发展内部城镇群是自救的重要办法。 

  2019年5月份,广西省政府发布了《广西全面对接粤港澳大湾区建设总体规划(2018-2035年)》,提出要与大湾区进行产业融合、共同创新、打造优质生活圈等。对广西来说目前快速达到大湾区高度有较大难度,但为了全面对接大湾区,广西省积极打造连接大湾区的广西东融通道以及珠江-西江黄金水道等交通路网,一方面为了全面对接大湾区打好基建基础,另一方面基础建设本身对广西省经济发展也有促进作用。

广西省四大城镇群规划及发展方向

  在积极进行基础建设,向外对接大湾区的同时,广西省内部规划有北部湾城市群和三大城镇群,四大城镇群分别为北部湾城市群和桂中、桂北、桂东南城镇群,聚集了全省80%的人口,其中以南宁为核心的北部湾城市群规划已经在2018年得到批复。整体来看,广西省规划的几大城市群都有明确的发展方向:以南宁为中心的北部湾城市群主要提升南宁核心城市的综合功能、增强南宁的辐射能力,并且利用毗邻越南、拥有港口城市的优势,打造中-东盟信息港和“海上丝绸之路”重要枢纽;此外桂东南城镇群则利用与广东接壤的地缘优势,成为推进广西省融入泛珠三角的重要区域,桂中城镇群、桂北城镇群分别成为工业中心和旅游中心。

广西省北部湾城市群及三大城镇群规划及发展方向

  2、南宁多方面优势显著,全省平均城镇化率较低 

  整体来看,广西全省的经济发展水平处于全国中游,省会南宁2017年GDP为4118.83亿元,与强二线省会城市如南京、杭州等暂时没有可比性,但跟省内其他城市相比仍优势显著。柳州、桂林GDP分别位列省内第2、3位,GDP总量分别为2755亿元和2045亿元,桂林的GDP总量仅有南宁的二分之一,其他城市的GDP总量均在2000亿元以下。 

  与巨大的GDP差异不同,广西省各城市人均可支配收入水平相当接近,南宁城镇人均可支配收入为35276元,柳州、桂林、防城港都超过34000元/人,其次玉林、北海、钦州、来宾都在33000元/人以上,全省只有河池人均可支配收入明显落后,仅有27468元/人。

广西省各城市GDP

  注:由于2018年各城市统计公报中部分城市未披露当年GDP,故GDP数据统一使用2017年公报数据,百色城镇可支配收入为2017年统计公报数据。

  人口方面,南宁、玉林、桂林三个城市常住人口总量在500万以上,但由于城镇化率整体水平不高,这三个城市的城镇人口分别为452万、288万和254万人,南宁的城镇人口规模在广西处于绝对领先地位。 

  从城镇化率来看,南宁、柳州、北海和防城港四个城市的城镇化率在6成左右,在广西省内相对较高,但还有进一步提升的空间,尤其对于南宁、柳州这两个城市而言,提高城镇化率有助于大幅度提升房地产市场容量。值得一提的是,2018年末全国平均城镇化率已经达到59.58%,而广西仅有南宁和柳州达到平均水平,百色、河池、钦州等城市城镇化率不足4成,整体城镇化水平亟待提升。

广西省西北部城市群

  从各城市占有的配套情况来看,南宁、桂林两地配套占比大于人口占比,配套发展情况优先于其他城市,南宁各类配套总量超过12万间,几乎是第二名的2倍;桂林主要是由于作为国际著名的风景旅游城市,除本地常住人口以外还需服务大量外来游客,旅游产业的发展带动了配套发展。其他城市配套总量都在4万间以下,尤其玉林、柳州、贵港等城市的配套占比低于人口占比2-4个百分点左右,城市经济活跃度相对较低,柳州作为省内GDP和人均可支配收入仅次于南宁的城市,配套建设有待进一步提升。

广西省各城市配套数量

  3、南宁市场容量趋于稳定,柳州连续2年供不应求(略)

  4、小结:南宁在广西“一家独大”,部分三四线规划红利尚未体现(略)

  02

  外来规模房企占据广西半壁江山,碧桂园深耕十年销售持续领跑

  纵观广西区域的销售格局,2015年之前本土企业的优势明显,2015年以后,随着规模房企的入驻以及此前深耕的品牌房企进入业绩集中爆发期,广西近两年市场份额前十中一半来自销售TOP20 的房企,本土企业仅彰泰表现突出。城市布局上,各房企的策略不尽相同,碧桂园、恒大集中在广西省三四线,万科、龙光、彰泰、阳光城等以南宁为主。

  1、近8成TOP20房企已进驻广西,碧桂园持续领跑广西市场

  作为全面对接粤港澳大湾区的重要地域,广西已经成为各大房企争夺的主要战场。叠加北部湾发展的大规划,以及良好的市场发展前景,近年来外来品牌房企、规模房企在广西的竞争愈发激烈。 

  根据克而瑞统计数据显示,截至目前,全国50强房企已有30个已进驻广西,进驻率高达60%。其中,TOP10房企除保利发展以外,几乎全部在广西有项目分布。销售TOP20房企中近8成在广西布局,竞争格局相当激烈。 

  综合来看,既有深耕长三角近年来快速对外扩张的浙系房企,如中梁、绿城等,也有一直以来相对“激进”的闽系房企阳光城、旭辉,和天然的地缘性优势的粤系房企如龙光等等。

top50房企

  如此之高的入驻率之下,一方面是规模房企之间的赛跑,抢占市场份额,有房企业绩高歌猛进,也有房企却已悄然掉队。另一方面,本土企业的生存空间也变的更加艰难,仅有彰泰、荣和等整体销售仍能保持一定份额。 从近三年广西房企销售金额排行可以看出,基本均被外来销售TOP20房企所占据。无论是第一名的销售还是前十的销售门槛都在快速提升。房企想要在销售上占据一定市占率难度进一步加大,强者恒强的局面愈发明显。 从目前的表现来看,第一,碧桂园碧桂园持续领跑市场销售,除了2017年与榜首恒大仅相差为1亿元以外,近两年基本蝉联了销冠。2018年,碧桂园广西销售金额320.66亿元,业绩上涨68.79%,2019年上半年销售金额达到123.81亿元,再次登顶,业绩同比上涨17.98%。深耕市场十年的优势尽显无疑。第二,本土企业龙头更迭,彰泰成功“逆袭”。2017年彰泰在广西销售金额近130亿元,位列第四,但本土龙头仍被荣和集团所占据。随后一年,彰泰销售突飞猛进,销售额仅次于广西碧桂园,而随着荣和集团的后劲不足,彰泰成功成为广西本土企业的龙头,2019年上半年依然以112亿元的销售额继续维持第二的市场份额。 值得注意的是,在近两年市场快速变化、竞争激烈的同时,有些企业已经悄然掉队。除了本土企业的嘉和和荣和以外,规模房企中融创、万达、绿地、保利置业等销售排名均出现不同程度的下滑,甚至有些规模房企已经掉出前十。取而代之的是快速发展的企业,如阳光城、金科、大唐等近两年在广西快速发展的房企。例如2018年、2019年上半年阳光城、金科均均排进了广西销售的十强,大唐地产在2018年首进前十后,2019年上半年销售额超过70亿元,仅次于碧桂园、彰泰和龙光。 总体而言,目前广西市场仍然是以深耕十年有余的碧桂园、本土房企的新星彰泰组成了销售的第一梯队,两者的战略路线也基本一致,主要是“深耕城市、下沉县份”。而第二梯队变数则较大,龙光、大唐、恒大均是有力竞争者,恒大、龙光进驻较早,且货值较多,大唐能不能守住第二梯队的门槛仍要看未来的供货量。第三梯队中,阳光城、金科等房企,近两年快速发展,土储的质和量将决定其市场份额能否更进一步。

2017年广西市场房企销售金额

  2、龙光、万科是南宁市场领头羊,大唐、彰泰近2年集中爆发(略)

南宁商品房销售

  3、北海、钦州、柳州碧桂园、恒大称王,融创聚焦桂林、彰泰领跑梧州(略)

北海柳州钦州销售金额

  4、小结:碧桂园、彰泰组成广西销售第一梯队,多数规模房企项目均集中在南宁(略)

  03

  碧桂园深度布局广西全省,企业扎堆进驻南宁

  在东部沿海区域房地产市场快速发展的同时,中西部部分区域也迎来了房地产发展的高峰期,如郑州、成都、重庆、武汉等中西部核心城市,也持续占据土地成交榜单的最高位。相比之下,南宁也很少出现在城市土地成交排行榜上,但从梳理的典型企业土地储备情况来看,大量粤系房企已经进驻南宁,碧桂园、恒大、保利等预计未来将成为广西房地产市场上的最大赢家。

  1、典型房企广西省土地储备基本概况

  从典型房企在广西的土地储备情况来看,广西市场并未形成明显的壁垒,本地房企规模面临着外地大型房企的冲击,其中粤系房企大军表现最为明显,从CRIC统计的典型房企土储数据来看,总土储货值中有6成左右归属于粤系房企,碧桂园、恒大、保利等企业表现突出。本地房企方面则彰泰、荣和进入TOP10。而城市分布上来看,企业主要扎堆于南宁、桂林、柳州等经济相对领先的城市,而其他城市地区的房地产市场发展仍稍显落后。

  (1)粤系房企“大举入侵”,碧桂园、恒大土储货值超800亿元(略) 

  从房企在广西的土储总量上来看,来自于广东的粤系房企“大举入侵”,占据了分割广西土储的头部地位:土储货值TOP5中有3家、TOP10中有5家企业是粤系房企,碧桂园、恒大更是以几乎断层的优势位列榜单前两名。本地房企中彰泰、荣和榜上有名,彰泰近3年在南宁市场销售表现突出,但货值总量与碧恒等规模房企仍有明显差距,彰泰土储货值仅为碧桂园的一半左右。 

  集中度方面,广西的土储主要表现为向两方面集中:一是向粤系房企集中,粤系房企在广西的土储建面占比达到6成以上,占据了半壁江山;二是向龙头房企集中,TOP5房企的土储建面占广西全部土储的一半左右,而土储排名靠后的企业中有大量企业在广西省仅有1-2宗土地储备,大部分房企在广西“囤地”意识不强,整体来看广西市场受到的关注度还有待提升。


土地储备

  (2)房企土储扎堆南宁,城市土储断层现象严峻(略)

土地储备货值


  (3)保利、融创、恒大分列南宁、桂林、柳州“地主”(略)

  2、重点企业在广西土储布局详情

  虽然广西的市场热度与珠三角、长三角等热点城市群无法相提并论,但是已经有较多典型房企率先进驻,销售TOP10房企中碧桂园、恒大、融创、保利、万科、绿地等企业均在不同城市有所布局。通过对土储总量较多的典型企业分析来看,由于土地成本较低的原因,典型企业在广西的土地储备更多的集中于经济基本面领先的城市,85%左右的土储货值集中于投资前景排名前100的几个城市中,除碧桂园一如既往全面布局三四线城市以及“下沉式”布局郊县以外,其他城市的土地储备更多的集中于经济强市、传统市区和新区范围。 

  (1)碧桂园完成全面布局,彰泰业务重心向南宁转移 

  以在广西土储货值最高的四个典型企业来看,恰好包含了外来的大型规模房企,也有像本地知名房企,不同企业在广西土地分布的情况有所不同。4个典型企业中碧桂园是唯一一个土储遍布13个城市的企业,截止至2018年底,除百色以外均有进驻,是在广西布局最为广泛的企业。

  而另外三个房企布局各有侧重,从城市布局率(进驻城市数量/全省城市数量)来看,恒大>彰泰>融创,恒大和彰泰都进驻了广西50%以上的城市,而融创的布局率仅有36%。在恒大的布局中柳州、南宁、梧州和北海占据着较为重要的地位;融创在城市布局方面的聚焦程度更强,4成以上的土储集中于桂林,南宁土储占30%左右,7成土储集中于广西最知名的两个城市,而在剩余的钦州、北海和柳州仅有少量土储。 

  从三大规模房企的土储分布偏好来看,碧桂园、恒大主要以三四线布局为主,碧桂园更是追求全面布局的典范,而融创显然还是更集中于核心城市,在普通三四线城市的布局力度不强,相对于土储规模而言,更加注重土储的质量。 

  本土企业彰泰1992年成立于桂林,经过近30年深耕广西,目前已经布局桂林、南宁、柳州等10个城市,在广西本土房企中规模数一数二。彰泰过去立足于桂林,在桂林项目数量多达42个,南宁是其第二重点布局的城市,目前已有项目11盘。而未售土储布局方面,截止2018年底彰泰在南宁的土储存量已经大于在桂林的土储存量,未来彰泰或许将进一步把业务重心向南宁转移,在省内形成“南宁-桂林”双核心的布局结构。


典型房企

  (2)彰泰土储单位货值领先,碧桂园郊县布局占比近半(略)

土地储备


  (3)投资前景百强城市土储占8成,保利、万科土储质量相对更优(略) 

  3、典型企业在南宁土储详情 

  南宁作为广西省会,也是房企进驻的主要目标,现阶段保利、万科在南宁的土地储备总量突出,未来超越彰泰成为南宁销冠的可能性较大。细化到各区域来看,良庆区是目前房企土地储备的重点区域,但兴宁区、江南区未来凭借规划利好很有可能迎来一轮房价上行,对于有条件的房企而言,提前布局这些区域可获得高盈利空间项目。

  (1)保利凭借单项目维持优势,多数企业选择囤地良庆区(部分略)


典型房企

  但2017年良庆区成交量超越青秀区成为南宁商品房成交主力区域,2019年至今,良庆区商品房成交建面已经达到青秀区两倍以上;价格方面,良庆区虽然与青秀区仍存在明显价差,但也明显与其他区域拉开差距,目前成交均价约为12000元/平方米,预计未来几年内良庆区都将是南宁市商品房的主力区域。 

  在这样的发展趋势下,良庆区明显成为各大企业在南宁的重点囤地区域,万科、恒大、合景泰富、彰泰等企业在南宁的土地储备中,均有4成以上的土储位于良庆区;万科、彰泰在南宁的土储分布主要以青秀区和良庆区为主,这两个区域相对来说商品房市场发展更加成熟,以这两个区为主的布局结构相对更加稳定、风险更小。

  (2)万科、保利西乡塘区项目盈利能力强,兴宁区、江南区未来升值可期(略) 

  4、小结:碧桂园深耕十年成“地主”,保利、万科南宁土储质量高 

  从典型企业在广西各城市的土储分布来看,南宁无疑是企业进驻广西的首选,一方面南宁目前的土地成本并不高,另一方面其他城市目前房地产市场体量较小,即使进驻也难以对企业业绩有快速提升。除南宁以外,企业进驻广西主要选择的城市都是投资前景百强城市,如桂林、梧州、柳州等。 

  企业格局方面,碧桂园十年前进驻广西,经过多年深耕已经成为广西“地主”,在深度“下沉式”布局的前提下,广西大部分三四线城市的市场已经被碧桂园收割,其他企业再进驻则面临不小的风险;此外恒大、融创、万科等多家规模房企也在广西有一定的土地储备,本地房企中彰泰土地储备较为领先,这些企业的主要布局都以南宁为主,其中保利、万科的在南宁土地储备量明显多于其他企业,土储质量较高。

  04

  碧桂园龙头地位稳固、本土彰泰后来居上,警惕部分高库存三四线投资风险

  综合来看,碧桂园在广西市场“一马当先”,凭借深耕十年的全面布局,销售、土储均领跑其他企业,优势明显,加上自身规模庞大,短期龙头位置难以撼动。本土企业中彰泰异军突起,销售奋起直追之下土储也有保障。此外,阳光城、金科等外来规模房企近两年在广西快速发展之下,以南宁为核心,土储优势将是其未来销售最大的底气和资本。

  1、碧桂园深耕十年龙头地位牢固,彰泰、阳光城或将凭借土储优势厚积薄发 

  目前来看,广西市场的格局主要以三股力量构成:第一是超级航母级的规模企业,多数是粤系房企,凭借地缘优势进驻较早,例如碧桂园、恒大、万科等等。其中碧桂园无论在土储还是销售上均一马当先,优势明显,短期区域龙头的地位难以撼动。深耕十年的基础上全覆盖布局广西,使得其业绩增长动力和抗周期风险的能力大大提升。 

  而恒大、融创近两年虽然在广西整体市占率略有下降,但土储依然是其未来销售的最大保障。长远来看,有望挑战碧桂园的霸主地位,尤其是恒大,2017年之前仍是广西市场的销售第一,在土储、布局与碧桂园相差无几的情况下,对市场的熟悉程度和市场的口碑是其重回销售前三的底气。万科虽然土储、销售均不及恒大、碧桂园,但在重点布局城市上,万科依旧处在南宁销售的第一梯队。 

  第二是本土企业中的佼佼者,以荣和、云星、彰泰为主。前两者销售市占率近两年持续下滑,在广西市场的销售排名也已经跌倒TOP5以后,其中荣和土储上仍然保有一定优势,但是销售乏力的态势对势在冲击市场第一梯队的荣和来说,是急需解决的问题。 

  目前彰泰在广西市场上表现十分稳定,销售排名上已经跻身广西市场的第一梯队,2019年上半年业绩仅次于碧桂园,且两者相差并不大。结合土储来看,彰泰的土地货值在不仅在本土企业中高居榜首,也仅次于碧恒融,土储充足、销售稳定,以及地缘优势使得彰泰未来能够保持第一梯队、甚至冲击碧桂园霸主地位的最大利器。 

  第三是近年来在广西市场快速崛起的外来品牌房企,典型的如阳光城、金科、大唐等等。这些企业此前在市场销售排名均在十名开外,近两年凭借快速扩张销售奋起直追。阳光城、金科已经冲进广西销售前十,大唐更是位列前五。其中阳光城、大唐的土储均较多,业绩也有望再上一层楼。尤其是阳光城土储基本80%都集中在省会南宁,未来发展空间巨大。 

  综合而言,短期来看广西市场的竞争格局,碧桂园、彰泰属于第一梯队,万科、恒大、阳光城、大唐等均在奋力追赶。长远而言,土储的优势无疑将左右企业发展的高度。恒大、融创、彰泰等都有机会冲击碧桂园龙头地位。

  2、房企投资聚焦南宁竞争相对激烈,布局三四线警惕贺州、桂林等城市库存风险(略)

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