[克而瑞]前两月新增货值夺魁,逆周期下绿城的投资布局

房玲 陈家凤2020-03-11 09:46:57

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-11
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导  语

  绿城逆市突围,两周超200亿囤地,成上月土地市场最大黑马。

  受疫情和春节双重影响下,2月土地成交市场持续下行,根据CRIC监测,2月300城经营性用地的成交量大幅回落,同比及环比增速分别下滑34%和52%,降至近一年来的最低点。疫情短期冲击销售端,影响销售回款,使房企谨慎投资,2月TOP50中就约半数房企未拿地。在此背景下,绿城逆市突围,两周超200亿囤地,成上月土地市场最大黑马。

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  前两月新增货值遥遥领先

  投资力度持续加大

  根据克而瑞发布的《2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》,绿城首次问鼎“新增货值排行榜”和“新增土地价值排行榜”的榜首。1-2月,绿城累计拿地金额约312.8亿元,新增土储建面210.8万平米,新增土储货值585.6亿元。主要在于2月绿城拿地积极性显著提升,仅单月新增土储建面为182.8万平,土地成交总价270.8亿元,新增土储货值502.6亿元,环比增速均超5倍,达到2019年下半年以来的单月最高水平。

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  此外,2月绿城拿地销售比16.93,远超2019全年拿地销售比0.65,也远远高于行业平均水平。疫情期间,大部分房企投资态度明显谨慎,1-2月新增土地价款方面,排名前列的除融创和龙湖两个十强民营房企以外,其余均是资金面宽松的央企/国企。疫情期间拿地积极性变化上,前两月拿地较多的房企多数转向观望态度,只有中交、绿城、首开和华润属于相对积极性,1-2月拿地销售比相比去年全年明显增加。

  值得关注的是,近阶段中交在土地市场异常活跃,并多次在公开场合下达军令状,立志冲刺“央企前三”。中交入主绿城后,双方在产业链上存在同业竞争问题,对于同期发力的绿城而言,需要重视如何解决同业竞争,明确自身业务战略定位及业务拓展范围,并积极协调双方利益。

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  补仓重点城市

  努力实现“战略2025”

  在其他房企持谨慎投资态度,观望情绪浓厚时,绿城自2020年伊始就开启“买买买”模式,其背后的原因是什么呢?

  从城市分布上来看,2月绿城重点补仓北京,65%新增土储位于北京;城市能级分布上,一线、二线及三四线分别占比71%、2%和27%。其中,三四线均是围绕大本营杭州以外的温州、丽水和义乌等长期深耕的优质城市。这也契合绿城坚持的“五大城市群+中心城市”布局战略。

  此外,虽然2月全国土地成交市场呈下行态势,但一线城市热度不减。近四周以来,100大中城市内一线住宅类用地成交溢价率一直维持在均值22%上下浮动。以绿城重仓的北京为例,根据北京国土资源局数据,2月北京土地市场量价齐升,住宅类用地成交建面及均价同比分别增长73%和11%,且近四周以来,北京住宅类用地成交溢价率维持高位,高于同期一线均值。

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  从拿地成本上来看,2月绿城新增土地平均楼板价为23663元/平方米,拿地平均溢价率28%。单项目来看,仅2宗地块绿城是以底价成交,其余溢价率均超20%,北京甚至高达30%以上,其中通州地块是绿城以50%溢价率+7%自持竞得的。

  可见,疫情期间逆势扩储并非“捡漏”,更多是结合自身经营及战略规划,采取的“顺应而为”。首先,绿城上一次北京拿地还要追溯到2018年底,目前北京在售项目已接近尾盘,为维持市场份额,需要再次补仓。其次,2020年是绿城“战略2025”开局之年,其中规划“2020年努力达成投拓增备、销售金额各2500亿元的目标”。1-2月绿城累计新增货值585.6亿元,仅占到战略规划的23.4%,目前拿地在正常计划范围内。

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  财务稳健,资金充裕

  是绿城积极拿地的基础保障

  2019下半年以来绿城持续加快拿地节奏(下半年拿地销售比0.69,而上半年0.51),疫情期间在土地市场也一路逆势猛冲,摘得《2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》的“双料冠军”,主要由于财务稳健带来的资金面宽松。

  绿城财务稳健,资金较为宽裕,具体体现在以下几个方面:

  1)凭借大股东中交信用背书,融资渠道稳定,2019上半年综合融资成本仅5.4%;

  2)杠杆率适中可控,净负债率为58.6%;流动性宽松,现金短债比2.69,短期偿债压力不大;债务结构健康,长短债务比3.82。

  3)受益于2019年初管理层对组织架构进行调整(原来“11+5”架构,整合缩减为11家,调整至“8+3”),控费提效得到阶段性改善。2019上半年,管理费用中的人力成本及日常运营费用分别同比减少13.2%和2%。

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  凭借稳健的财务状况,疫情期间,绿城、积极补充土储资源。截至2月底,绿城可售土储建面约2378.8万平,在同梯队(TOP21-30)属中位水平;绿城可售土储货值约6563.6亿元,位于同梯队可比房企前列。绿城始终坚持“区域聚焦、城市深耕”战略,坚持“五大城市群+中心城市”的布局战略。根据官方数据,在2019年绿城新拓货值中,五大重点城市群占比超75%,一二线城市占比近80%。此外,绿城目前去化周期4.8年,出于冲规模的诉求,去化周期稍有提升,但相对比较适中,并不存在挤占资金的考虑,同属同梯队前列。

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  整体而言,绿城拥有稳健的财务、充足的土储资源,疫情期间积极拿地,并非为了“捡漏”,更多是看重目标地块的潜在开发价值,并结合自身经营和发展战略,采取的“顺应而为”。不过,各级政府为稳定地方财政纷纷出台可延期、分期缴纳土地出让金政策,绿城这轮抄底虽然并没有捡到“便宜货”,但利好的土地政策相对能缓和下当期投资过猛造成的资金压力。

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