[克而瑞]疫情影响下,当前房企资金压力如何?

2020-03-12 11:44:39

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-12
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导  语:

  百强上市房企资金链条承压能力相对较强,但非上市中小房企资金链承重压。

  2019年房地产销售就面临较大的回落压力,叠加此次疫情冲击,销售端将承受更大压力。然而,在外部融资环境没有明显改善的情况下,房企现金流高度依赖销售回款。因此,疫情带来的销售压力,会使房企资金面迎来大考,不排除抗风险能力较弱的中小房企会出现破产清算。

  本文构建房企资金压力评估模型,针对TOP100中63家上市样本房企,从财务与运营两个维度进行综合分析,以求更全面客观地对房企资金压力进行分析。

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  财务基础与运营改善

  两大维度决定企业资金压力

  房企目前的资金压力究竟如何,一方面要看企业原先的财务基础如何、资金是否充裕、融资能力能否支撑等,另一方面也要看企业近期的销售如何、成本控制如何,因此我们通过财务指数和运营指数两方面的综合分析,来衡量房企目前的资金压力。

  财务指数我们主要参考房企2019年中期的财务报表,判断房企2019年中期的资金状况,以此为基础,我们再分析房企2019年下半年以来的经营状况,从而对房企目前的资金压力进行测算。

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  通过上述指标评估算,分别对TOP100中63家上市样本房企的财务与运营两个维度进行评分,构建“TOP100房企资金压力分析散点图”,将房企按测算结果分为四类:稳健型、机会型、潜力型和风险型。

  归类于稳健型企业的有21家,占比约33%;潜力型企业的个数为16家,占比约25%;风险型企业的个数为18家,占比约29%;机会型企业为8家,占比约13%。稳健型占比最多,主要由于上市样本房企中主流规模房企较多,强者恒强,经过前期规模迅猛扩张,主流房企开始改善各维度指标,以寻求高质量发展。

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  稳健型企业:资金压力相对较小

  运营基本盘较强加持下是机遇

  首先是稳健型企业,在财务指数和运营指数的表现优秀。财务指标基本面上,融资能力优秀渠道多,近年自身的融资成本相对较低,债务配比健康。另一方面,好的财务能力反哺企业在运营方面的表现,资金的运作得当促使企业在销售、拿地上实现优质增长,优秀的销管及财务成本管控叠加让企业有较好的盈利表现。他们自2019下半年以来的销售规模以及增速也有着不错的水平。因此虽然在疫情期间企业会受到一定的影响,但是却可以依靠强劲的融资能力和资金实力更好地把握住近期的融资窗口和拿地机遇期,有利于未来的发展。

  在行业呈现强者恒强的情况下,规模型房企在财务基础指标及运营指标上更普遍表现良好。稳健型企业共计21家,其中18家企业为50强房企。在这类企业中,有像中海、保利、华润、招商、越秀那样的央企、国企龙头房企,也有以龙湖、万科、世茂、旭辉、金地这样的民营企业。整体来看,央企国企在融资方面的优势更加突出,而民企一般在规模增速方面表现更佳,这些都是让稳健型企业可以较为平稳地度过这次疫情甚至逆市增长的重要原因。

  在以中海、华润、招商、保利、越秀为典型的央企国企中,他们得益于自身企业属性和集团扶持,在土地获取获得诸多便利,如中海、保利、招商等都整合过一些国资房地产企业,获得大量价格便宜的土储,从而项目开发有较大的盈利空间,且这些企业的集团方面的资源倾斜,也使得他们在开发过程中得到诸多支持,提升运营效率及降低成本。值得注意的是,他们在融资贷款方面有央企背书,尽显融资优势。2019年中期的最低TPO10房企融资成本来看,除了龙湖之外,大部分都是央企或者有国资背景。

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  除了央企之外,稳健型企业中更多的是民营的规模房企,比如万科、龙湖、世茂、旭辉、金地等。这些企业在财务指标或许和龙头央企稍逊一筹,但凭借着企业良好的运营能力,其规模增速相对于央企而言一般更快,同时企业也将财务杠杆和成本控制在了一定的水平。

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 03

  机会型企业:凭借前期财务优势

  虽有压力但机会犹存

  整体上看,机会型企业拥有较为稳健的财务结构,但在运营管控、拿地投资、销售去化方面存在一定短板。在疫情爆发后,销售端虽受到影响,但凭借前期良好的财务基础,有压力但也有机会。

  在这类企业中,部分企业由于成本管控方面有所欠缺,在毛利率、销管费用率方面还有改善空间;部分由于近期销售表现乏力,增速下滑较快;也有拿地销售比超过0.6,在疫情还未完全遏制、销售去化存疑的当下,需要对财务的安全性多加重视。

  但是整体来看,凭借原本拥有的良好财务基础,依然能够抵抗资金压力,尤其这类企业如果能够适当调整自己的运营短板,未来依然机会可期。

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  潜力型企业:先做规模后降负债

  加强管控助力企业财务改善

  潜力型企业的特点是原先财务基础指标较弱,但是利润率和费用率管理的还不错,随着销售的增长会带来较多现金流入企业,因此财务指标可能会优化。但是由于企业的财务优化有赖于销售的增长,因此疫情之下企业销售收缩时需要注意防控风险,潜力与风险并存是这类企业的重要特性。这类企业之中,既包含一些长期采用高杠杆来提速业绩的房企例;也包含一些前期财务管控一般,但近期通过一系列措施持续优化企业财务指标的企业,另外还有一些通过上市融资改善财务指标的典型企业。

  从整体来看,这类企业处于发展上升期,在规模化的过程中适当拉高杠杆是资源密集型企业势必要经历的过程,只要运营得当,随着销售的回笼财务会逐步改善。

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  风险型企业:增长放缓财务较弱

  需苦练内力增强抗风险能力

  风险型企业,在财务指数和运营指数方面都有一定的改善空间。这类企业由于原先财务基础指标相对较弱,2019年下半年以来销售增长也相对乏力。尤其是在疫情之后,由于销售受到一定影响,回款减少,短时间内的资金压力可能较大。

  在这类企业中,部分企业由于前几年扩张迅猛,随着市场盘整,2019年销售增长乏力,企业财务也呈现紧张的局面。还有部分企业扩张仍然较快,但运营能力一般,比较依靠高周转,在疫情影响销售节奏下,成本问题、盈利问题或逐步凸显。最后还有一些企业布局集中、规模较小且发展较慢,在疫情的影响下更加考验自身运营。

  但是整体来看,百强上市房企综合能力比非上市房企和百强之后的企业更强,虽然有风险,但是有一定的承受能力,尚不至于陷入危机,未来需要进一步加强运营和财务管控提升抗风险能力。

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  总结:上市房企整体压力不大

  非上市中小房企资金链承重压

  房地产行业作为资产密集型产业,通常采用“高周转、高杠杆”的模式。其中“高周转”要求房企“拿地快、开工快、开盘快、销售快”,但伴随着疫情来袭,“停工、停产、停售”三座大山突然阻断了原本高速运转的流水线,导致收入剧减。另一方面,“高杠杆”意味着房企仍需面临到期债务和刚性成本的支出压力。这种收支不平衡的局面无疑增大了现金流压力,资金能否顺利周转则直接决定了房企生死存亡的命运。

  整体来看,百强上市房企资金链条承压能力相对较强,但中小房企资金链条脆弱,面临突发疫情反应较为敏感,有的甚至宣告破产。对于百强上市房企而言,虽财务能力和运营表现有所差异,但在行业内仍占有优势地位。具体来看,一方面,强健的财务基础能帮助企业在短期内渡过难关。账面资金基本能覆盖短期债务,不至于陷入困境,同时资金市场认可度高,再融资能力较强能够及时补充资金流动性;另一方面,良好的运营策略能辅助企业业绩稳步回正。上市房企往往具有更高效的管控模式和更多样的营销措施,因此能更好地掌握周转节奏。然而,对于行业内占大多数的中小企业而言,情况并不乐观。首先,中小房企多布局非一线城市,不同于需求稳定的一线城市,销售的季节性较为明显,错过返乡置业小高峰会造成大笔损失;其次,中小企业融资较为困难,少有渠道填补资金缺口。于是对他们而言,没有销售回款会直接导致资金面趋紧,引发严重的财务危机。例如,成都房企中迪禾邦就被爆出资金链断裂,已欠薪两个月。根据人民法院公告网显示,2020年初至今,全国已有超过百家房企宣告破产,有数日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中,就有不少房企是二三线城市里的中小型开发企业。虽目前上市房企短期内压力不算大,但仍要保持警惕,重视疫情持续或将带来的资金链危机。首先,房企要做到保现金流。利用好当前相对宽松的融资窗口期,争取低成本融资以调整融资结构,缓解现金流状况。其次,房企要积极促销售。由于当前售楼处未能全面开放,需要借助线上渠道,通过APP、小程序、短视频等多平台进行推广和销售,至少为疫情结束后储备客户资源,必要时可推出优惠折扣,以价促量。最后,对于资金雄厚的房企,可抓住窗口期逆市拿地。疫情之下市场有不少优质土地供应,若能把握机遇补充货值,或将在行业环境恢复后实现弯道超车。

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