[克而瑞]2019年内房股年报业绩综述

  投资要点

  业绩稳健增长，但因结算增速下降和利润率下滑而承压。2019年样本房企营收同比+20.7%，增速较2018年下降19.6个PCT；归母净利润同比+8.9%，增速较2018年下降5.8个PCT（剔除中国恒大后，样本房企归母净利润增速+19.9%）；核心净利润2716.5亿元，同比-1.6%。营收增速下滑的主要原因是2017年后全国商品房销售金额增速下降，导致期内房企结算金额增速放缓。归母净利润增速不及营收增速的主要原因是：1）当年毛利率较上年下滑3.7个PCT至28.9%；2）三费占比较上年提升0.5个PCT至9.9%；3）少数股东权益占比较上年小幅提升0.7个PCT至22.5%。2019年样本房企ROE达19.8%，较2018年提升1.2个PCT，在销售净利率和总资产周转率下滑背景下，ROE增长主要源于权益乘数的提升。

  销售仍保持较高增长，土地投资回归一二线。2019年样本房企销售金额同比+20.7%，增速较2018年下滑16.7个PCT；销售面积同比+20.7%，增速较2018年下滑5.3个PCT；受新冠疫情冲击房企2020年销售目标谨慎但不悲观，预期销售增速均值为12.5%。土地投资方面，样本房企拿地面积同比+7.0%，其中中国恒大、融创中国、世茂房地产、中国金茂、绿城中国等拿地面积增速较高。样本房企拿地面积一线/二线/三四线城市占比分别为6.0%/51.9%/42.1%，相比于2018年分别变化+0.7/+7.3/-7.9个PCT，规模型房企主动从三四线城市向一二线城市回归。

  净负债率持续降低，融资成本和债务结构整体稳定。2019年样本房企平均净负债率82.4%，较2018年下降2.0个PCT，在行业规模见顶，融资重要性不断提升的行业背景下，降杠杆成为部分房企2019年的主旋律。2019年样本房企综合融资成本6.6%，较2018年小幅提升0.2个PCT。短期借款与有息负债占比33.5%，较2018年提升0.8个PCT；现金短债比1.7倍，较2018年下降0.3倍，整体能够较好覆盖短期借款。

  投资建议：受到结算规模增速下降和毛利率下滑影响，2019年内房整体业绩增速有所下滑，房企之间分化进一步加剧，在实现规模增长、盈利能力和财务安全三者之间寻找较好的平衡点成为部分房企2020年亟待解决的命题。伴随着疫情对于行业销售影响逐步淡化，我们认为城市布局优异，财务状况良好的房企有望持续受益于政策和流动性边际改善，推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【中骏集团控股】、【弘阳地产】等。

  风险提示：新冠疫情影响超预期，行业销售下滑超预期，政策逆周期调控力度不及预期。