[克而瑞]地产“政企合作”是否会成为新趋势？

  2020年12月2日，越秀地产与广州市花都区人民政府进行战略合作签约，约定双方在城市更新、综合开发、基础设施、金融服务、农业食品、乡村振兴等多领域开展合作。事实上，越秀近期不止一次与地方政府携手合作，11月11日，越秀与沈阳市人民政府举行战略合作框架协议签约仪式，协议在农业食品、综合开发、金融服务等领域开展合作。与此同时，2020年下半年以来，多家房企相继与各地方政府签订战略框架协议，“政企合作”趋势逐步明朗化。

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  房企与政府携手共建趋势增强

  1.房企与政府战略合作日益频繁，产业地产为合作主流

  据不完全统计，2020年以来，有11家房企相继与各地方政府接洽，在产城建设等相关领域达成战略合作，其中下半年的合作事件尤为集中。从参与房企来看，融创、绿地、万科、越秀等房企年内与政府合作动作颇为频繁，合作模式逐步成熟化与可复制化。从合作领域来看，以文旅、城市更新、康养、商贸会展等产业地产项目为主，房企充分发挥自身地产开发及多元产业优势，结合当地特色，以城市或区域的共同建设为合作出发点及合作重心，扮演“共建者”角色。

  2.具备特定领域优势及成功经验的房企更受政府合作青睐

  从具体合作情况来看，具备两种特质的房企更受政府合作选择的青睐。一是具备某一特定领域优势的房企，这类房企在发展主业的同时，在多元化方向结合自身优势，沉淀形成“一技之长”。例如，绿地在高铁经济背景下发展“城际空间站”系列项目，从高铁延伸至区域多功能板块，实现“站城融合”新模式；华夏幸福多年来致力于产业新城发展，在经济换档区的新时代背景下，凭借围绕核心都市圈的战略选址布局能力、城市发展服务体系和魅力营造体系、产业运营能力等核心要素，已将产业新城塑造为自身的“护城河”。

  二是在某一领域已具备多次成功实践经验的房企，基于产城建设投资周期长，期间不确定因素较多，政府更倾向与具有可复制成功经验的房企合作，以提高项目的成功概率，减少沉没成本的发生率。例如，融创今年先后与沈阳、成都金牛区、洛阳、四川省、云南曲靖市、青岛等地政府签署战略合作协议，其中“文旅”为这些合作中的交集项。主要由于融创抓住文旅产业布局“窗口期”，在先发优势的基础上融入全业态模式，并体现出强有力的兑现力。广州融创文旅城开业半年实现收入4.8亿元，无锡融创文旅城开业半年实现收入3.2亿元，两地融创茂出租率均达100%。多个落地项目的突出业绩为融创文旅品牌的树立奠基，也增厚了政府对企业的信任感，为合作的促成加码。

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  新环境背景下

       房企和政府在合作中互利共赢

  1.行业调整创造了“政企合作”的契机

  当前房地产行业整体增速放缓，步入平稳发展时期，叠加疫情影响以及“三道红线”政策的调控，房企面临融资端及销售端的双重压力，继而影响到投资端。在此背景下，房企与政府合作成为房企缓解资金压力，获得优质项目的快捷方式。

  另一方面，随着房地产业利润的收窄，部分房企进行业务结构的进一步调整，加大多元产业布局的比重，在泛地产领域进一步深入探索，而“政企合作”将为房企的跨行业铺排带来更多机会。例如，绿地于近期预计2020年全年房地产业务的营业收入占比将进一步下降至40%，非房地产业务利润总额占比将超过45%；而厦门国贸则于近期公告未来将逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展，同时集中资源专注核心主业的转型升级，拓展战略新兴产业。

  此外对于政府来说，在行业调整期下，房企梯队结构将重新分化，同时资源向优势房企靠拢的聚集效益进一步显化，行业集中度进一步提升，选择经历“筛选”后的房企进行合作可靠性与可行性更强。

  2.对房企而言，与政府合作在投资、布局、多元发展等多方面受益

  于房企而言，直接与地方政府接洽，以协商达成合作意向的方式获取项目开发资格在多方面受益。一是控制更低的拿地成本，提升项目毛利率。其中绿地在通过与政府合作协议获取土地的开发权的模式上已有较为丰富的经验，通过这种拿地模式，绿地2020年以来的城际空间站项目获取平均楼面价仅1144元/平方米，贸易港项目获取平均楼面价仅3251元/平方米。

  二是占据外拓布局优势，房企通过与政府的合作，得以降低城市进入的门槛。例如，越秀于2018年参与成都市成华区举行新经济发展投资促进大会，为成渝市场的拓展铺垫。继而在2019年拍得成都两个项目，顺利进入西部地区；2020年首进重庆，进一步开拓成渝版图。对于大湾区土储占比50%以上的越秀来说，参与政府会议为其土储的外拓铺路，继而优化土储结构，向全国化布局迈进。

  三是有利于房企的多元化发展，当前房企步入行业转型后半程，多元化趋势持续走强，与政府合作将为房企多元布局的展开助力，在政府的支持下更顺利地在当地进行产业导入，推动项目落地并快速进入运营状态。例如，融创、华侨城、金地、万科在文旅上的布局；绿地、融创、金地、万科在康养产业上的布局；融创、星河、万科、越秀在城市更新方面的发展等，都借助与政府合作加速推动。

  3.对政府而言，房企强大的资源整合能力是其看重的关键要素

  于地方政府而言，看好房企的资源整合能力，以及产业导入能力。政府与房企合作，一方面可以防止土地的流拍或高价抢拍，保持土地市场平稳运行；另一方面得以在降低成本投入的同时，借助房企成熟的开发能力以及多元产业方面的综合优势，“一站式”实践地块及区域的开发建设，继而满足拉动消费、提振经济、促进就业等多方面的政绩要求。例如，沈阳市人民政府于今年7月与万科进行战略合作，协议万科将导入优质资源，在沈投资中日产业园、中德产业园等5个项目，涵盖园区开发、产业办公、城市旧改等多种业态，计划总投资560亿元。

  整体来看，当前“政企合作”的热度升温主要基于行业环境的调整变化、房企自身战略调整及沿产业链多元布局探索的需要，良好的合作对于房企和政府来说将形成“双赢”局面，未来该趋势可能进一步显化。对房企而言，一方面需要提升自己的特定领域产业优势，加强合作机遇；另一方面也需注意合作中可能存在的风险，事先明确双方合作要求细则，确保信息对称性及方向一致性。