[克而瑞]北京支持旧改类融资，碧桂园服务将私有化蓝光嘉宝

  政府继续表态维持房地产金融政策

  北京支持旧改类融资

  本月政府对于房地产金融作出了多次表态：4月1日央行表示，由于部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大，因此将持续关注部分高杠杆的中小房企的债务违约等潜在风险；4月12日，央行在2021年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，要继续严格遏制经营贷违规流入房地产；4月22日上交所和深交所同时发布了针对公司债发行的两项指引，严格了对房企发行的公司债的审批，短期内可能会影响房企公司债的发行。而在4月底北京住建委发布了关于印发《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，其中提出支持社会资本开展类REITs、ABS等企业资产证券化业务参与投资老旧小区改造，未来可能会有利于参与旧改业务的房企融资。

  融资总量减少而发债增加

  融资成本结构性提高

  本月100家典型房企的融资总量为858.23亿元，环比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，房企发债529.49亿元，环比上升6.8%，同比上升23.1%。本月房企融资成本5.11%，环比上升0.40个百分点，同比上升1.06个百分点。其中境内融资成本4.79%，环比上升0.55个百分点；境外融资成本6.25%，环比下降0.43个百分点，融资成本的上升主要在于本月融资利率较高的企业于境内发行数额较大的公司债，从而结构性拉高了融资成本。

  多家房企旗下业务公司递表

  碧桂园服务将私有化蓝光嘉宝

  本月没有房企和房企旗下业务公司完成上市，而有多家房企及旗下公司向港交所递表，包括海伦堡、富力、明宇集团、中梁以及东原旗下的物业管理公司海悦生活、富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳和东原仁知都首次递交了上市申请，此外三巽集团在4月30日第三次更新了招股书，融信服务也在期后的5月4日更新了招股说明书。因此截至2021年5月6日，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有8家和19家。此外值得注意的是本月16日碧桂园服务完成了蓝光嘉宝65.04%股权的过户，此后在30日继续对蓝光嘉宝发行的剩余H股作出无条件强制性现金要约，期后在5月2日宣布蓝光嘉宝将于7月22日在港交所除牌，将彻底完成蓝光嘉宝的私有化，大幅扩张企业规模。

  企业发债

  债券发行：本月下旬境外发债有所恢复环比上升12%

  2021年4月100家典型房企的融资总量为858.23亿元，环比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境内债权融资596.11亿元，环比下降19.7%，同比下降31.8%；境外债权融资216.84亿元，环比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兑人民币汇率有所回调，境外融资得到些许恢复，此外本月没有企业进行股权融资和永续债的发行。整体来看融资环境持续严控，从而导致本月的整体融资额继续低位运行。

  本月发债529.49亿元，环比上升6.8%，同比上升23.1%。其中，境外发债114.84亿元，环比上升12.1%，同比上升100%，主要得益于本月下旬美元兑人民币汇率有所回调，房企发债意愿得到些许恢复；境内发债414.65亿元，环比上升5.5%，同比下降3.6%，其中，本月房企的公司债发行规模仍然较大，共发行185.65亿元，环比上升4.6%，同比上升77.8%；中期票据周期性原因发行量也相对较大，发行187.00亿元，环比上升51.17%，同比上升6.2%，但值得注意的是，首创置业和厦门国贸本月因债券市场波动分别取消了一期中期票据的发行。

  本月房企融资成本5.11%，环比上升0.40个百分点，同比上升1.06个百分点。其中境内融资成本4.79%，环比上升0.55个百分点；境外融资成本6.25%，环比下降0.43个百分点。融资成本的上升主要在于本月融资利率较高的企业于境内发行数额较大的公司债，从而结构性拉高了融资成本。2021年截至4月100家典型房企新增债券类融资成本5.45%，较2020年下降0.62个百分点，其中境外债券融资成本达6.54%，下降1.24个百分点，境内债券融资成本4.48%，较2020年上升0.07个百分点。

  具体企业表现来看，4月发债量最多的企业是中国恒大，发行了一笔82亿元的公司债，年限5年，融资利率7.00%。本月发行债券的企业有24家，发债企业个数与上月持平。而从发债年限来看，华侨城发行的一笔15亿元公司债年期7年，时间最长。从债券发行利率表现来看，华侨城发行3年期的14亿元公司债利率最低，年化利率为3.50%。

  债券期限：本月到期债券类701.16亿元

  本月房企有41笔债券到期，金额共计701.16亿元,环比微降4.9%，到期金额仍然较高。其中，到期金额最高为越秀地产2018年发行的一笔8亿美元的境外债券。单企业总量来看，本月华夏幸福到期债券达到50.23亿元最高。

  提前关注到5月将有35笔债券到期，合计593.98亿元，环比下降15.3%，较高峰期有所缓解，单笔金额最高为万达商业2016年发行的一笔80亿元的公司债，万达也是当月债券到期额最高的企业，有130亿元。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为27家

本月没有新增房企向港交所递交上市申请，仅有三巽控股在4月30日更新了招股书。同时由于没有房企完成上市，因此截至2021年4月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，其余企业的招股书都有待更新。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物业公司向港交所递交了上市申请，包括海伦堡、富力、明宇集团、中梁以及东原，此外融信服务也在期后的5月4日更新了招股说明书。而由于本月没有企业上市，因此截至2021年5月6日，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中建业旗下的代建公司中原建业已经通过了上市聆讯，即将开始预路演，拟筹资1-1.5亿美元。整体看来，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。

  IPO和增发：本月仍然没有房地产相关企业完成上市

  本月没有房企挂牌上市，同时也没有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至4月底完成上市的房地产相关企业仅有1月份上市的荣万家、宋都服务以及星盛商业管理。但是由于目前房企旗下业务公司递表仍然较为积极，因此未来仍有可能形成上市潮。

  股权变动：碧桂园服务将收购蓝光嘉宝全部上市股份并完成私有化

  本月有多家房地产相关企业的股东对所持股权进行了增持减持，其中比较值得注意的是碧桂园服务在4月16日完成了蓝光嘉宝65.04%股权的过户，此后在30日继续对蓝光嘉宝发行的剩余H股作出无条件强制性现金要约，期后在5月2日宣布蓝光嘉宝将于7月22日在港交所除牌，彻底完成蓝光嘉宝的私有化。碧桂园服务的此次收购将大大增加其管理规模，同时在区域布局上补足企业在成渝地区的短板，提升其市场竞争力。而蓝光则通过出售物业公司维持了企业资金链的稳定，同时让企业更专注于主业，短期来看对于企业发展较为有利。

  股价变动：房企旗下业务企业因收益稳定且业绩优秀涨幅较大

  本月A股和H股的地产相关股表现都较为一般，整月上涨和下跌的股票占比都是五五开。在H股方面，本月建发物业的月涨幅达到了50.32%，是H股涨幅最大的地产股，企业股价在整个4月基本都处于上升通道，只有5天略有下跌，主要是因为企业在3月底披露了年报，其业绩表现较为优秀。除了建发物业之外，本月绿城管理、卓越商企服务、宝龙商业等房企旗下业务公司的股价也都有相当亮眼的上涨，香港资本市场对于这些收益稳定且业绩较为不错的股票仍然较为青睐。

  在A股房企方面，本月苏宁环球的涨幅较大，企业股价在4月基本都处于上升通道，尤其是在最后三日出现了连续三天的涨停，主要是因为本月医美概念爆发，而苏宁环球因为拥有5家美容医院的股权而受到了投资者的青睐，使得企业本月成为A股涨幅最大的房企。