[克而瑞]鲁系房企发展现状及扩张模式探究

沈晓玲、汪维文、齐瑞琳、查明仪2021-07-30 14:37:27

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-07-30
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  山东省位于中国东部沿海,突出于渤海、黄海之中,自北而南与河北、河南、安徽、江苏4省接壤。2020年GDP总量居全国第三名,省内资源丰富,农业发达。2020年常住人口超过一亿,位居全国第二,人均可支配收入居于略低于全国平均水平,房地产发展投资稳居全国第四名。但鲁系房企规模普遍偏小,2020年无一进入行业百强,布局也多集中在省内,外拓有限。那么鲁系房企发展较慢的原因有哪些?作为热衷深耕本省的房企类型,当下鲁系房企现状及扩张模式上有何特点,未来该如何拓展? 

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  GDP总量居前

  人口过亿支撑地产发展

  1、GDP总量第三人均第十,第一产业发达

  (1)紧靠黄海、渤海,农林牧渔产值全国第一(略)

  (2)经济总量全国第三,11市入围GDP百强城(略)

  (3)常住人口过亿大省,青岛、济南虹吸明显

  2020年山东省常住人口规模达到10152.7万人,常住人口规模排全国第二。与2010年第六次人口普查的9579.3万人相比,十年共增加573.4万人,增长5.99%,年平均增长率为0.58%。十年来山东人口增量位列全国第四,继续保持平稳增长态势。人口密度来看,2020年山东省人口密度为660人/平方公里,剔除上海、北京和天津三个直辖市,仅次于广东和江苏两省。从常住户籍人口比来看,虽然山东省常住人口持续增长,但从2018年开始常住户籍人口比降至1以下,呈现出人口流出态势。

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  老年抚养比不断提升,老龄化压力较大。作为全国老年人口最多、老龄化程度较高、应对人口老龄化任务较重的省份,2020年山东省65岁以上老年人口占比达到了15.13%,达到1536.4万人。从人口抚养比来看,老年抚养比持续上升。预计到2035年,山东省的全省老年人口占比将达到30%,进入深度老龄化社会。对房地产开发企业而言,老龄化对住宅功能设计方面提出了要求,以及在康养板块有较多的机遇。但从另一方面来说,老龄化也有可能带来的是房屋购买需求减弱的问题。

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  青岛人口吸引力最强,但16个地级市有一半处于人口流出状态。从常住人口规模来看,临沂和青岛市人口规模破千万,处于第一梯队;潍坊、济南、菏泽、济宁和烟台的人口规模在900-700万之间,处于第二梯队,聊城、德州、泰安、淄博、滨州、枣庄、日照、威海和东营9城的人口则在200-600万之间,属于第三梯队。从人口流动情况来看,省内二线城市青岛及省会济南的吸引力最强。其中青岛上合示范区、中国(山东)自由贸易试验区青岛片区等一系列国家战略让青岛迎来机遇,此外青岛产业实力雄厚,近年来更是在工业互联网等数字经济领域不断发力,产业发展劲头强势。从各市人口流入流出情况来看,结合市GDP总量和人均GDP来看,人口流入城市多数为GDP百强城市,且人均GDP总体较流出城市高。从地理位置来看,胶东经济圈(青岛、威海、潍坊、日照、烟台)由于沿海区位优势,加上区域一体化进程,在人才吸引力上还是颇具竞争优势。

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  2、房地产开发投资稳定增长,购房压力较小

  (1)人口支撑需求,房价收入比普遍低于全国平均

  人口支撑购房需求,居民购买力催生购买意愿。山东省作为人口大省,商品房市场购房需求大,2020年全省商品房销售总额约1.11万亿元,占全国商品房销售额的6.4%,排名第四。城镇居民人均可支配收入为43726元,略低于全国平均,但高于周边除江苏外的其他省份。就居民购买力来看,商品房均价可承受度高,一定程度上能加强居民购买意愿,促进房地产市场进一步发展。

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  省内城市除青岛外,房价收入比均低于全国平均,居民购房压力小。从房价收入比来看,省内只有青岛一城房价收入比达9.99,高于全国平均。其余城市房价收入比较低,居民购房压力小。即便是省会城市济南,购房压力远不及周边省会城市南京、合肥和石家庄,甚至低于连云港这样的三四线城市。

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  属“山东半岛城市群”的8座城市城镇化率普遍较高,青岛领跑。从城镇化率来看,截至2019年,全省平均城镇化率为61.5%,略高于全国60.6%的平均水平。省内城市出现分化,属“山东半岛城市群”(包括济南、青岛、淄博、威海、烟台、潍坊、日照和东营在内)的8个城市,城镇化水平均高于全国平均水平。其中,青岛的城镇化率最高,接近75%,与长三角宁波、无锡等城市处同一梯队。偏内陆的鲁西南几个城市城镇化率暂处50%-60%区间,推进城镇化的同时能催生更多的住房需求。同时,山东省积极开展棚户区改造,2021年确保新开工棚户区改造12.3万套,也将支持山东省房地产的良性发展。

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  (2)地产开发投资稳居全国第四,青岛超2000亿(略)

  3、本土房企势头有所上升,省内销售超TOP10占据半壁江山

  (1)本土房企头部阵营扩容,外来房企势头有所下降(部分略)

TOP50规模房企进驻率84%,TOP20已全部入驻。外来规模房企往往通过进驻济南和青岛两座大城打开在山东的局面,并且在早期就有所进驻,比如万科早在2006年便进入青岛,也是其布局在山东的第一座城市。潍坊、淄博、东营、临沂等三线城市居民消费水平比较高,这些城市普遍的城镇居民可支配收入均达到4万或以上,但土地价格比济南、青岛等城市低不少,也促使了不少房企积极拿地,比如2020年一季度,绿地集团共在山东拍下7宗地,除了有3宗地块位于济南,另外还有3宗位于临沂。根据梳理,目前20强房企已经全部进入山东省,30强房企中仅龙光和滨江没有进入,50强规模房企的进驻率则达到84%,虽进驻率不像江苏、浙江接近全覆盖,但略高于邻近的安徽82%。2020年12月,山东省人民政府办公厅提出全面放开城镇落户限制。2021年,“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案中,在城市群层面也明确表示,要发展壮大山东半岛,未来将吸引更多房企进驻。

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  (2)省内土拍市场相对平静,本土房企纳储力度一般

  从全省投资来看,百强规模房企拿地较多,投资金额TOP20仅有三家本土。根据CRIC监测,2020年在山东省拿地投资额较多的前20家房企中,只有九巨龙房地产、鲁商发展和和达集团3家本土房企,外来规模房企获取土地资源优势明显。外来房企中,碧桂园新增土储遥遥领先,在德州、东营、菏泽、济南、济宁、临沂、青岛、日照、泰安、威海、潍坊和烟台等14城均有收获。万科则重仓济南,2020年四季度斩获雪山片区60余万方地块,又在2021年济南集中供地中以约64%的溢价率斩获市中区南北康片区多幅地块,未来在济南的优势将更加明显。本土房企中,九巨龙房地产2020年省内投资额暂时领先,企业持续深耕济宁大本营,触及深入区域内各县市,同时以124.09%溢价率一举拿下临沂平邑地块,土储不断扩容,未来市场占有率有望进一步提升。

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  溢价率低于周边省份,土拍市场相对平静。据CRIC监测,2018至2021年6月,山东省涉宅招拍挂用地的溢价率维持在6%-9%之间,与周边省份相比,处于较为健康水平。2021年,在双集中供地新政下,济南和青岛两市在5月完成了首批集中供地的出让,市场热度较低,分别有63%和98%的土地以底价出让,其中青岛的平均溢价率仅2%。

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