[克而瑞]正荣地产:前十城市销售贡献77.3%

房玲、陈家凤2021-08-26 18:04:03

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-08-26
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 核心观点

  【前十城市销售贡献达77.3%,1-7月目标完全率63%】2021上半年正荣实现销售额822.99亿元,同比增长46.98%,全年目标完成率54.05%。期内销售贡献TOP10城市销售额占比达77.3%,其中TOP3城市贡献达46.2%,深耕优势凸显。但5月以来正荣销售贡献前十城市基本都面临按揭额度紧张的现象,可能会对回款端产生影响。

  【首轮集中供地斩获颇多,全口径拿地销售比升至0.4】期内正荣购地节奏较前期略有加快,首入杭州和广州,按金额计,权益拿地销售比0.33,全口径拿地销售比升至0.4,高于TOP30同期均值0.34。上半年于厦门、天津、南京、杭州和广州等城市集中供地中斩获颇多,受一、二线新增土储面积占比同比增长19.2pct的影响,期内平均拿地成本增幅明显,土储成本占销售均价略升至32.67%。为了分散投资风险、分摊投入资金,新增土储权益比和并表较2020年全年下降24pct和35 pct。期末正荣土储建面2930万平,权益建面比56%,去化周期控制在2-3年之间。

  【预收/开发收入提升至2.24,核心盈利能力待提高】期内正荣实现地产结转收入同比增长10.24%至157.64亿元,主要由于中西部结转大幅增长所致。预收账款较期初大幅增长31.28%,对2020年结转收入的覆盖升至2.24,为后续收入结算提供保障。从盈利来看,正荣综合毛利率19.06%,同比减少1.26pct;受出售附属公司的收益、汇兑收益和递延税项的影响,净利率同比增加0.6pct至9.4%,盈利能力仍有进一步改善空间。

  【三道红线归为黄档,计划年底转绿】期末“三条红线”指标处于黄档范畴,主要是剔除预收后的资产负债率72.4%,略超红线;管理层披露,争取2021年底进入绿档范畴。期内通过借新还旧、长债置换短债的方式,债务期限改善显著,短债占比改善至28.5%,5年以上占比提升至4.5%。通过债务置换的方式,2021上半年融资加权成本6.35%,较期初减少0.15pct,资金成本优势凸显。期末表外净负债约7亿元,表外债务规模可控。

 01

  销售

  TOP10城市贡献度达77.3%

  1-7月目标完全率63%

  2021上半年,正荣实现全口径销售金额822.99亿元,同比增长46.98%,超出TOP30同期的销售额增速32.59%,全年目标完成率54.05%,销售面积同比增长36.19%至497.74万平。根据披露的权益拿地销售比,可计算出正荣期内权益销售444.85亿元,销售权益比54.05%,未来权益比应控制在适当范围内以保障后续母公司结转的盈利空间。

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  从销售额的结构来看,正荣以长三角和海西为战略重点区域,期内两大区域销售贡献度分别56.7%和24.7%。2018年首入佛山以来,伴随对当地市场的深耕,期内于佛山的销售额突破22亿元,珠三角销售贡献度升至2.7%,中西部和环渤海的销售占比均有小幅度下滑。

  城市能级上,以一、二线城市贡献为主,二线销售额占比86.7%;单城市贡献上,销售贡献前十城市销售额占比达77.3%,其中前三城市销售贡献达46.2%,深耕优势凸显。核心城市群经济与人口基本面良好,深耕高能级城市群为正荣提供有效需求支撑的同时,也需警惕热点城市政策调控带来风险的可能。比如,期内销售贡献前十城市基本都面临按揭利率上调、放贷周期拉长的现象,对回款端可能产生一定的影响。

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  值得注意的是,库存结构方面,上半年正荣对长库龄的项目资源进行加大去化,但期末已竣工未销售土储265万平,仍较年初增长28.64%,占土储的比重从年初的7%提升至9%。未来正荣在加大推货力度的同时,要进一步加强项目的去化率,尤其是长库龄项目的去化程度。2021年正荣销售目标1500亿元,1-7月目标完全率62.89%,叠加9月的推货旺季以及营销公司化的变革,全年目标完成可期。

 02

  投资

  首轮集中供地斩获颇多

  权益拿地销售比0.33

  2021上半年正荣投资相对稳健,购地节奏较前期略有加快。期内于厦门、南京、无锡、西安等14个城市获取24个项目,并首入杭州和广州,新增土储建面355.64万平。土地成交价325.78亿元,权益土地款同比增长19.4%至146.79亿元,按金额计,权益拿地销售比0.33,全口径拿地销售比升至0.4,高于TOP30同期均值0.34,但整体投资力度仍处40%的政策红线内。

  正荣上半年积极参与厦门、天津、南京、杭州和广州等地集中供地的竞拍,受一、二线新增土储面积占比同比增长19.2pct的影响,期内平均拿地成本同比增长55.7%至9160元/平,土储成本占销售均价略升至32.67%。为了分散投资风险、分摊投入资金,期内新增土储权益比和并表比有所下滑,拿地建面权益比46%,并表建面比43%。管理层表示,未来正荣对合作开发保持积极开放的态度。


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  从新增土储结构来看,期内投资主要聚焦长三角、海西和珠三角,92%的土地成交金额均投入以上三大区域,其中长三角占比38.6%、海西28.07%、珠三角25.23%。城市能级上,投资聚焦一二线,高能级拿地金额占比超85%,尤其是加大广州、厦门、南京和杭州等地的布局力度,抗风险能力有效提升。

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 03

  盈利

  预收/开发收入提升至2.24

  核心盈利能力待提高

  2021上半年正荣实现营业总收入160.11亿元,同比增长10.1%,其中开发结转收入157.64亿元,同比增长10.24%,主要由于中西部结转大幅增长所致。随着近年销售规模的稳增长,预收账款较期初明显增长31.28%至799.05亿元,对2020全年开发收入的覆盖倍数提升至2.24,为后续营业收入的结转提供有效保障。

盈利方面,期内毛利润30.51亿元,同比增长3.28%,综合毛利率19.06%,同比减少1.26pct,缘于一、二线城市的高溢价地块陆续进入结转所致。受出售附属公司的收益、汇兑收益和递延税项的影响,期内净利润15亿元,同比增长17.98%,净利率同比增加0.6pct至9.4%,核心净利率9.6%,核心盈利能力仍具备改善空间。

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 04

  偿债

  三道红线归为黄档

  计划年底转

      至2021上半年底,正荣有息负债713.38亿元,较期初增加6.02%;若算上永续债14.17亿,有息负债规模达727.55亿元,较期初增加5.9%,有息债务规模维持适度增长;持有现金较期初同比增长3.44%至444.5亿元。期末“三条红线”指标处于黄档范畴,现金短债比2.19,净负债率57.16%,均处政策红线内,剔除预收后的资产负债率较期初减少4.2pct至72.4%,高于70%的红线。管理层披露,争取2021年底进入绿档范畴。


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  债务结构方面,从期限上来看,上半年成功发行两笔期限为5年和5.5年债券,为正荣发行年限最长债券,通过以长换短的置换方式,期末长短债务比优化至2.5,其中5年以上有息债务占比较期初提升2.9pct至4.5%,1年内到期的短债占比改善至28.5%,短期流动性压力不大。从渠道上来看,正荣减少对高息、期限短非标的依赖,非标依赖度从2020年的5.93%下降至期末的4.79%,低息银行贷款占比较期初提升2.6pct至58.77%。

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  期内,正荣新发行的优先票据成本较期初下降60bps至6.7%,境外人民币点心债成本从期初的7.4%下滑至7.125%,境内公司债票息下行至6.3%,并通过借新偿旧的方式成功赎回13亿美元的境外债(票息5.6%-9.8%)。债务置换实现综合融资成本的改善,2021上半年融资加权利率6.35%,较年初减少0.15pct,资金成本优势凸显。

      表外债务方面,2021上半年应占合联营担保从年初26.05亿元增加至期末的31.16亿元,表外应占权益现金24亿元,表外净负债约7亿元,表外负债规模相对可控。

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专 题
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