[克而瑞]美的置业:城市深耕助力规模,融资成本仅4.92%

沈晓玲、齐瑞琳2021-08-31 17:14:05

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-08-31
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  核心观点

  【规模增长优于TOP30房企,城市深耕效益显现】2021年上半年美的置业实现全口径销售金额825.9亿元,同比增长71.35%,表现远高于TOP30房企平均34%的销售增长率。销售排名进一步提升,2021年上半年全口径累计销售金额排名由2020年的33名上升至26名,进入TOP30行列。2021年销售目标1500亿元,上半年已完成销售目标的55%,高于49%的行业平均水平,以美的置业的情况来看下半年完成目标压力不大。2021年上半年美的置业销售贡献前10的城市合约销售金额占比超过50%,根据CRIC城市排行榜,这10个城市中美的置业入围5城金额榜20强。

  【区域布局更加聚焦,持续城市深耕战略】2021年上半年美的置业新增土储建面440万平方米,新增23个地块仅布局19城,持续城市深耕战略,新增沪苏、浙闽、珠三角土储建面占比65%。总土储方面,土地储备建面达6309万平方米,权益建面4223万平方米,权益占比66.9%。积极扩展城市更新领域,2021年上半年新增城市更新合同土储为1077万平方米。美的置业累计锁定合同土储为1844万平方米。

  【营收可预见度高,归母净利润同比增长】2021年上半年美的置业实现营业收入330.4亿元,同比增长57.8%。已售未结转金额1270亿元,预计一年以内结转的金额在601亿元,超过2020年总营收,收入可预见度高。上半年美的置业归母净利润21.55亿元,同比增长6.5%。毛利率20.7%,净利率9.09%,较去年同期虽有下降,盈利水平逐渐稳定。

  【持续降杠杆,融资成本优势扩大】美的置业持有现金320.6亿元,现金短债比3.03,长短债务比4.39。债务结构进一步改善,具有较好的抗风险能力。报告期内美的置业的加权平均融资成本较2020年年末下降0. 4个百分点至4.9%,融资成本优势进一步提升。净负债率较期初下降21个百分点至58.2%,整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率,76.1%,同比下降2.5个百分点,美的置业预计至2022年底,剔除预收款后的资产负债率也可以降为绿档。

  【聚焦地产相关多元业务,培育第二曲线】美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链,在立足房地产开发的基本盘的前提下,夯实相关多元化业务。布局地产+科技价值链,2021年上半年年,产业板块签约合同金额10.85亿元,服务客户超200家,百强房企覆盖率达30%,生态伙伴超300个。商业地产方面截至2021年上半年累计开发运营商业建筑面积超350万平方米,筹开商业项目9个,筹开商业体量42.1万平方米。物业服务打造城市综合运营服务商,截至2021年上半年末,美的置业的物业服务集团累计签约12个产业园项目。

  01

  销售

  规模增长优于TOP30房企

  城市深耕效益显现

  业绩稳步增长,销售同比增幅达71.35%。2021年上半年美的置业实现全口径销售金额825.9亿元,同比增长71.35%,表现远高于TOP30房企平均34%的销售增长率。销售全口径建面686.6万平方米,同比增长56.8%;销售均价12029元/平方米,同比上升9.3%,销售均价的上涨一方面得益于美的置业近年来持续提升城市能级,另一方面则是美的置业打造产品力带来的品牌溢价。

  美的置业上半年销售稳中有升,销售排名进一步提升,2021年上半年全口径累计销售金额排名由2020年的33名上升至26名,进入TOP30行列。上半年美的置业的去化率达到97%,回款率87.5%,保持稳健。2021年销售目标1500亿元,上半年已完成销售目标的55%,高于49%的行业平均水平,以美的置业的情况来看下半年完成目标压力不大。

1

  沪苏、浙闵和珠三角合约销售贡献达69%。美的置业从2010年走出珠三角,其全国化布局便是从长三角的徐州开始。在经历多年城市深耕及近年来的城市升级战略指导下,长三角区域已经是美的置业销售业绩最重要的来源。按照美的置业的合约销售分布,沪苏区域销售贡献率最高,销售金额占比达到30%。作为大本营的珠三角区域也贡献了较高的销售规模,销售金额贡献17%,浙闽区域占比22%。据统计,2021年上半年沪苏、浙闽及珠三角的合约销售占比高达69%。

2

  精准投资,深耕城市效益显现。2021年上半年美的置业销售贡献前10的城市合约销售金额贡献超过50%,这十城为其多年深耕的邯郸、徐州、无锡、佛山等地。根据CRIC城市排行榜,这10个城市中美的置业在5城金额榜入围20强。其中在邯郸销售金额排名第1,徐州排名第2,无锡排名第4,佛山排名第7,业绩均跻身当地市场前列。

3

  

  02

  投资

  区域布局更加聚焦

  持续城市深耕战略

  持续深耕策略,聚焦高价值区域。2021年上半年美的置业新增土储建面440万平方米,同比下降13.0%。美的置业上半年持审慎投拓态度,增储更加集中,新增23个地块仅分布于19个城市,持续城市深耕战略,新增沪苏、浙闽和珠三角区域的总建筑面积占比65%,较2020年上半年新增提升10%。

  总土储充足,城市更新项目陆续释放。截至2021年上半年,美的置业总土地储备建面达6309万平方米,权益建面4223万平方米,权益占比66.9%。按照企业当前的销售规模来看,美的置业的土地消化周期在4年左右,充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。

城市更新稳步转化,21年下半年预计转化126万平方米。积极扩展城市更新领域,2021年上半年新增城市更新合同土储为1077万平方米。美的置业累计锁定合同土储为1844万平方米。待转化合同土储1557万平方米,其中2021年下半年待转化合同土储约126万平方米。值得一提的是,待转化的22个城市更新项目中有17个位于珠三角,为公司提供优质有竞争力的土储资源。


4

  珠三角、浙闵、沪苏三区域总土储占比为49%。按照美的置业的区域分布来看,目前珠三角、浙闽和沪苏区域总土储建面约3083万平方米,占比达到49%,较2020年上半年提升2%。2021年上半年这三个区域的销售贡献达到69%,意味着其在长三角及大湾区区域深耕战略成效显现,美的置业将继续立足核心城市,巩固城市布局结构。

5

  

  03

  盈利

  营收可预见度高

  归母净利润同比增长

  营收稳步增长,未来可预见度高。2021年上半年美的置业实现营业收入330.39亿元,同比增长57.8%。毛利润68.38亿元,同比上升23.8%。净利润30.02亿元,同比上升27.5%,归母净利润21.55亿元,同比上升6.5%。根据美的置业业绩发布会披露,上半年已售未结转金额1270亿元,预计一年以内结转的金额在601亿元,超过2020年全年营收,一定程度上保障2021年的营收持续增长,收入可预见度高。

毛利率20.7%,盈利水平逐渐稳定。美的置业2021年上半年毛利率为20.7%,净利率为9.09%,同比分别下降5.69和2.16个百分点。主要是由于18年至19年拿地项目的结转,此段时间拿地成本较高,目前还在消化这块的库存,导致毛利率下降。


6

  

  04

  负债

  持续降杠杆

  融资成本优势扩大

短期无债务压力,债务结构健康。美的置业持有现金320.64亿元,同比增长23.3%。短期有息负债105.88亿元,较2020年同期下降8.0%,长期有息负债465.3亿元,同比上升4.3%。现金短债比3.03,长短债务比4.39。债务结构进一步改善,具有较好的抗风险能力。


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  上半年新增借贷成本仅4.74%,整体融资成本降至4.92%。报告期内美的置业的加权平均融资成本较2020年年末再降0.4个百分点至4.92%,融资成本优势进一步提升。美的置业不断扩宽融资渠道,2021年上半年新增有息负债的融资成本为4.74%,在目前强监管融资收紧的情况下,美的置业的低成本融资优势进一步凸显。

持续降杠杆,最早2022年底进入监管认定的“绿档”。净负债率较期初下降21个百分点至58.2%。虽然近年来美的置业规模扩张速度较快,但企业在前进的同时也在优化债务结构,整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率为76.1%,同比下降2.5个百分点。美的置业预计最早至2022年底,剔除预收款后的资产负债率也可以降为绿档。


8

  

  05

  多元化

  聚焦地产相关多元业务

  培育第二曲线

  美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链,在立足房地产开发的基本盘的前提下,夯实相关多元化业务,秉承四大主航道住宅开发、物业服务、商业运营和产业生态协同发展。

  加大投入,地产+科技价值链布局。智能化加快抢占增量和存量市场,加大软件系统和终端产品战略投资布局;装配式轻重结合扩大市场,加快拓展内装;产业创投打造地产+科技投资平台赋能相关多元化。2021年上半年年,产业板块签约合同金额10.85亿元,服务客户超200家,百强房企覆盖率达30%,生态伙伴超300个。

  商业开发以综合资产价值运营,助力开拓。于2021年6月30日,集团累计开发运营商业建筑面积超350万平方米,筹开商业项目9个,筹开商业体量42.1万平方米,其中位于高价值区域的佛山美的万达广场、贵阳悦然广场、武汉悦然广场,打造区域新标杆。

物业服务打造城市综合服务商。美的置业拓展公建、康养、文旅会所项目,做深产业园服务优势,截至2021年上半年末,美的置业的物业服务集团累计签约12个产业园项目,联手盈峰环境成立城市管家研究院,聚焦智慧清洁示范性社区的打造及城市空间运营服务。


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专 题
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