核心观点

  【销售排名上升至12位，销售回款率达104%】2022年中国金茂实现全口径销售金额1550.0亿元。2022年积极抓销售回款，全年销售回款1616亿元，销售回款率达104%，较2021年全年94%进一步上升，居行业前列。2023年中国金茂供货2500+亿元，管理层表示只要达到60%去化率就能达到全年的销售目标。此外值得注意的是，城市运营持续贡献较高业绩，来自城市运营的销售金额占比与去年基本相当，为25%。  

  【二级土地投资谨慎，新增土地权益上升至64%】2022年中国金茂获取了13个二级项目，新增土储计容总建面179.2万平方米，项目总土地款277亿元，权益土地款177亿元，权益金额比例同比上升10个百分点至64%。拿地销售金额比0.18，基本与TOP11-20强房企平均的0.19持平，在行业整体拿地力度下降的情况下，二级土地市场拿地较为谨慎，偏向高能级城市，均来自一二线城市。

  【实现营业总收入830亿，金茂服务完成上市收入上涨】2022年中国金茂实现营业收入829.9亿元，其中物管方面，金茂服务于2022年3月完成上市，2022年营业收入24.4亿元，同比上升61%。利润表现方面，2022年中国金茂实现整体毛利润131.5亿元，整体毛利率约为15.8%。净利方面，2022年中国金茂实现净利润52.2亿元，归母净利润19.8亿元。利润率上，净利率6.29%，归母净利率2.66%，利润率水平有待修复。

  【三道红线维持全绿，融资渠道丰富利率降至3.90%】截止至2022年底，中国金茂共持有现金447.0亿元，同比增长12.5%，资金实力进一步增强，现金短债比1.68，由于私有化中国宏泰之后，其部分担保以及债务并入中国金茂，导致杠杆率微增，但满足监管要求。综合来看，中国金茂2022年年达到监管“三条红线”的绿档。从融资及债务表现来看，金茂2022年积极拓展多种资金筹集渠道，截止至2022年末，企业整体融资成本已下降至3.90%，较2021年底进一步下降0.08个百分点。

      01 销售

  销售排名上升至12位

  销售回款率达104%

  行业排名上升，销售目标同比持平。2022年中国金茂实现全口径销售金额1550.0亿元，销售面积779.5万平方米。虽然销售规模有调整，但整体表现良好，销售金额排名同比上升了3名至第12名。2022年积极抓销售回款，全年销售回款1616亿元，销售回款率达104%，较2021年全年的94%进一步上升，居行业前列。

  2023年中国金茂供货2500+亿元，管理层表示只要达到60%去化率就能达到全年的销售目标，而由于市场仍存在较大的不确定性，为完成全年业绩规模金茂还需积极关注市场变化。

  华东销售占比45%，城市运营业绩贡献占比25%。根据企业披露数据，2022年金茂45%销售额来源华东地区，受2022年初上海疫情影响，华东占比同比减少4个百分点。城市表现来看，北京、上海、苏州的销售额居前三，分别为192.81亿元、156.22亿元和106.36亿元，百亿城市同比减少6座，南京、武汉、广州、成都的销售高于50亿元。此外值得注意的是，城市运营持续贡献较高业绩，来自城市运营的销售金额占比与去年基本相当，为25%。

  02 投资

  二级土地投资谨慎

  新增土地权益上升至64%

  拿地金额同比下滑83%，拿地销售金额比0.18。2022年中国金茂获取了13个二级项目，新增土储计容总建面179.2万平方米，项目总土地款277亿元，权益土地款177亿元，权益金额比例同比上升10个百分点至64%。拿地销售金额比0.18，与TOP11-20强房企平均的0.19基本持平，在行业整体拿地力度下降的情况下，二级土地市场拿地较为谨慎，偏向高能级城市，均来自一二线城市。

  土储总量充裕，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。2022年中国金茂以最高代价25.65亿港元私有化中国宏泰，实现收购多个城市运营项目，这也反映在金茂的一级土地储备增加上。截止2022年底，中国金茂总土储建面达9845万平方米。其中一级土地开发储备建面4595万平方米，二级土地开发储备建面5250万平方米。一级土储同比增加了44.5%，较好地补充了金茂的城市运营储备。二级土储相较2021年底有所下滑，按照企业2022年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。

  03 营利

  实现营业总收入830亿

  金茂服务完成上市收入上涨

  2022年中国金茂实现营业收入829.9亿元，其中物业销售收入741.7亿元；受上半年长三角疫情影响，商业和酒店收入均同比减少，商业租赁收入14.68亿元，酒店经营收入11.43亿元；值得注意的是，在物管方面，金茂服务于2022年3月完成上市，2022年营业收入24.4亿元，同比上升61%。

  利润表现方面，2022年中国金茂实现整体毛利润131.5亿元，整体毛利率约为15.8%，净利率6.29%，归母净利率2.66%，。净利方面，2022年中国金茂实现净利润52.2亿元，归母净利润19.8亿元，均同比下降，主要是由于2022年因部分城市销售均价下调，金茂对其32个项目计提减值43.6亿元。

  04 偿债

  三道红线维持全绿

  融资渠道丰富利率降至3.90%

  截止至2022年底，中国金茂共持有现金447.0亿元，同比增长12.5%，资金实力进一步增强，现金短债比1.68，现金满足覆盖短债。此外净负债率、剔除预收账款资产负债率分别为69.2%和65.8%，分别较2021年底微升，主要是由于私有化中国宏泰之后，其部分担保以及债务并入中国金茂，导致杠杆率微增，但满足监管要求。综合来看，中国金茂2022年年达到监管“三条红线”的绿档。

  从融资及债务表现来看，金茂2022年积极拓展多种资金筹集渠道，境内发行5年期公司债合计人民币53亿元，票面利率低至3.2%；发行全国最大碳中和CMBS共计人民币87.08亿元，以及CMBS产品23.31亿元。丰富的融资机会进一步降低了中国金茂的融资成本，截止至2022年末，企业整体融资成本已下降至3.90%，较2021年底进一步下降0.08个百分点。丰富的融资渠道降低企业成本，也使得金茂的债务结构搭配更加健康，金茂的短债占比较2021年底减少了1个百分点至22%，长短债比3.62，安全边界进一步提升。