[兰德咨询]房企存货结构性上升暗含隐忧

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存货结构性上升暗含隐忧

3月18日  兰德咨询总裁宋延庆/文

  截止3月6日，全部176家境内外上市房企大都发布了业绩预告或快报。其中，万科、SOHO中国、首创、渝开发、上海新梅置业、苏州高新等企业还公布了2012年度财报。

  分析176家上市房企和兰德咨询“22036企业数据库”中44家非上市公司的存货情况，我们得出的第三个结论是：2012年行业企业的存货量继续上升，但结构性、差异化特征愈发明显，而去化速度也略有加快。

  我们知道，房地产开发企业的存货包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。与存货直接相关的指标主要有两个，一是存货量，有面积和货值两个表述方式，另一个是存货周转率。其中，存货周转率是指一定时期主营业务成本与平均存货余额的比例，是反映企业资金效率和经营业绩的重要指标之一。

  我们先看看几家典型企业的存货量指标情况。

  截止2012年末，万科的存货共计2551.6亿元，同比2011年的2083.4亿元的存货上升了22.48%；占总资产的比重是67.36%，下降了2.97个百分点。各类存货中，已完工开发产品(现房)159.9亿元，占比6.27%；在建开发产品1622.2亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比63.57%；拟开发产品(对应规划中项目)767.3亿元，占比30.07%。

  佳兆业去年共实现合约销售额173亿元，同比增长13%，完成全年销售目标165亿元的105%。在超额完成销售目标之后，佳兆业宣布2013年销售目标提高超过30%，达到220亿元。值得注意的是是，截至去年末，佳兆业土地储备约2390万平方米；预计今年可售建筑面积达470万平方米，总体可售货值约400亿元，同比均有大幅度增长。

  另外，首创置业的存货是239亿元，同比增长了6%；苏州高新的存货是12亿元，增长了9%；新梅置业的存货则下降了86%。

  44家非上市公司中，我们获取了5个企业的存货数据。总体来看，都有不同程度的增加。其中，山西太原和四川都江堰市的两家企业存货都增加了20%以上。

  事实上，鉴于存货包括“尚未结算的项目”，即销售未结算资源，而许多企业的财报中又不像万科一样披露存货子项指标和数据，因此若要弄清楚各项存货及占比情况是很难的。

  业内人员在讨论房地产存货情况时，往往仅指库存现房、在销项目、未开盘销售的项目，即待售资源，或狭义的存货定义。例如万科，如果减掉1436.5亿元的已售未结算资源，狭义存货值是1115.1亿元。

  国家统计局于2010年8月首次公布待售面积数据。截至2010年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积的基数为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米。国家统计局发布的最新数据是，截至2012年末，全国商品房待售面积36460万平方米，比2011年末增加7752万平方米，增长了27%。

  进一步对比期末待售面积与同期商品房销售面积的比值关系发现，去年比值系数是0.33，即去化周期4个月。而2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，商品房销售面积10.99亿平方米，比值系数是0.25，去化周期3个月。

  也就是说，无论是典型企业存货情况，还是全国商品房待售面积和去化周期，2012年总体呈现增长趋势，这表明全国楼市的库存压力进一步加大。虽然上市房企的年报要到4月30日才能出完，但兰德咨询推算，2012年全行业企业的平均存货周转率会有所提高，约是1.4次左右，而存货值则进一步增加，约达6万亿左右。

  当然，我们所说的存货是指2012年12月31日这一时点的数据。如果再算上今年企业陆续拿地、陆续具备销售条件的资源，存货还会进一步增加。

  但是我们也应看到，受2012年一季度后市场回暖影响，去年的存货增幅已有所回落，存货曲线已趋于平缓。

  值得高度注意的是，事实上，2012年的存货情况快速呈现出结构性、差异化特征。主要表现在三个方面：一是不同城市的存货情况分化比较严重。其中，一线城市快速减少。据易居研究院数据，截至1月底，一线城市库存量为2837万平方米，同比下降9%。多项指标数据显示，一线城市房地产去库存现已接近尾声，如果政府不能尽快地增加土地有效供给，房价上涨压力会进一步增大。与一线城市类似，大多数二线城市的库存也呈现减少趋势。而部分三四线城市的库存在增长较快，例如唐山、扬州、中山、芜湖、连云港、邯郸、营口等城市。

  二是不同类型的商品房呈现加速分化，中小套型的刚需型和首改型住宅去库存速度较快，而商业地产的存货增加较快。据赢商网数据，2011年至2015年20个重点城市的新增综合体总量将超过1.6亿平米，其中七大城市未来5年购物中心面积至少翻一番，达到8700万平米，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超1400万平。另据新华社报道，贵州省未来5年将“基本建成100个城市综合体”。企业层面，公开资讯显示，万达、中粮、华润、龙湖等企业，未来都有少则十几个，多则几十个综合体的投资计划。就连此前很少涉足商业地产的远洋地产，计划2015年前复制10个未来广场；哇哈哈则计划“3-5年内开出100家商场”，主要业态也是综合体。按万达集团董事长王健林的说法，2013年开始将迎来商业地产集中上市、开业潮。一方面是商业地产热，另一方面销售和租赁收益却并不乐观。据兰德咨询去年为几家一线企业做发展战略咨询时所形成的《商业地产专题研究》报告显示，目前商业物业的收益率仅为3-5%，许多城市的购物中心空置率则超过了10%的警戒线。如果这一态势持续下去，可以预见，随后几年库存量和空置率还会进一步上升。

  三是不同企业的存货情况也在加速分化，有的企业存货量快速上升，有的则因产品适销对路，去化速度较快，存货大幅度下降。在此不再赘述。

  这就是房地产企业2013年所面临的困境：资金压力虽然趋缓，但政策和销售压力犹大；存货量持续增加，这两大因素已成为高度关联、相互夹击的突出问题，也将会导致企业业绩进一步分化。由此可以预测并建议房地产企业，2013年在“降本增效”的同时，去存货仍然是年度主题。

  对于今后不同等级城市和不同类型(业态)产品的市场前景，其实每类城市、每类项目都有机会，也都有风险。但可以确定的是，再也不会回到原先无论在什么城市做什么项目都没有风险、都能盈利的年代了。试想，如果城市、项目选择或产品定位没有做好，就很有可能造成滞销。一旦滞销，就很有可能成为压断企业现金流的“最后一根稻草”。面对调控常态化和竞争越来越激烈的市场，企业面临的新挑战是，如何确保把房子卖出去，先争取活下来；其次是如何做大做强，活得更健康、更优雅。因此建议企业要注意市场布局和产品结构的前瞻性和均衡性，设计好选择城市和项目的“漏斗”，在“乱市”中发现具有投资价值的城市、产品和项目。

  现在和今后的房地产市场是结构性、差异化特征愈发鲜明的市场，在“乱市”中做好市场分析和战略规划，拿出有竞争优势的产品和产品线才是根本，随波逐流、战略游移只会“一路囧途”。