[中信建投]华远地产：加大土地投资是关键

  华远地产发布2012年年报，营业收入30.8亿元，同比增长18%，营业利润8.17亿元，同比增长6%，实现净利润5.41亿元，同比增长16%；EPS0.34元。每10股派发股利0.5元，并派股1.5股。

  结算毛利符合预期，业绩低于预期：营业利润增长速度超过收入增长一方面是因为本期销售费用增长较快；另一方面是由于本期计提了四千多万的坏账损失。12年结算收入基本符合预期，结算毛利上由于北京九都会项目毛利较高，推升了公司的整体利润水平。13年公司主要结算项目是西安君城和海蓝城为主，长沙项目也将贡献部分业绩，但由于北京保障房项目进入结算，因此整体毛利率将会走低，营业收入将会有30%左右的增长。

  公司货值增长平稳：公司12年销售金额同比增长101%扣除海信的13亿合同，销售金额为43亿元。根据公司新一年的营销目标，计划销售签约额计划增长20%以上，预计13年公司可售货值可以达到95亿元左右，主要为在西安和长沙项目，两地房地产市场在二线城市中依旧保持良性的发展态势，在中性的销售判断下，预计全年销售规模在67亿左右。

  关注新项目投资：公司在发展过程中管理销售能力逐年提高，12年公司管理与销售费用相对公司销售收入降低3.4%。资金方面，公司货币现金充足，净负债率明显降低。13计划房地产开发直接投资总额75亿元，新项目拓展投资约40亿元。未来新项目的获取以及获利情况，将决定公司未来的发展空间。

  投资评级与盈利预测：13年公司业绩仍然较有弹性，主要是公司仍然有部分现房未售。近年来发展有所加速，但土地储备仍略显不足，随着优质储备结算进入尾声，未来毛利率下滑不可避免。预计13-14年EPS分别为0.42、0.47元，调低为“增持”评级。