[中金公司]北辰实业：结算高增长 业绩符合预期

  2012年每股业绩0.19元，完全符合预期

  北辰实业今日公布2012年年报，期内实现收入57.4亿元，同比上升44.5%；实现净利润6.3亿元，合每股收益0.19元，同比上升35.1%，完全符合预期。公司预案每10股派现金股息0.6元(含税)。

  房地产销售情况良好：公司全年实现销售面积26.4万平方米，同比增长9%，签约金额37.5亿元，同比增长31%；其中，长沙三角洲项目签约额17.0亿元，北京碧海方舟别墅签约13栋，8.6亿元。期末账面预收款39.8亿元，主要是长沙三角洲、碧海方舟北区和北辰香麓等项目，收入锁定性较好。

  开发物业大量结算，投资物业稳定增长：期内公司物业结算面积33万平方米，同比增长227%，结算收入32.1亿元，同比增长90.3%；其中长沙北辰三角洲D3、E5区实现结算面积24.3万平方米，结算收入20.3亿元。投资物业板块受益于北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等项目进入稳定期，收入增长15.8%至20.4亿元。

  结算毛利下滑：公司税后综合毛利率较上年下滑6.2个百分点至36.4%，主要因本年度结算占比较大的长沙北辰三角洲首开区毛利率较低所致。

  财务压力上升：期末公司净负债率85.5%，较年初下降1.5个百分点；在手现金28.6亿元，与年初基本持平，但短期借款及一年内到期借款43.2亿元(主要是08北辰债17亿元，票面利率8.2%)，偿债压力有所上升。

  发展趋势

  公司计划2013年实现新开工面积79.6万平方米，较2012年增长46%，如若顺义马坡一期别墅，长河玉墅两个高端项目能够顺利入市，我们预计销售额将实现30%以上的同比增长至约50亿元。

  投资物业方面，由于亚奥核心区新项目已经进入平稳运营期，我们预期收入将保持稳定小幅增长。

  维持“审慎推荐”评级

  我们维持公司2013年盈利预测每股0.26元，并引入2014年盈利预测每股0.31元。公司股价对应2012/13年市盈率分别为12.3/10.1倍，较我们2013年NAV预测折让42%。我们认为公司商业地产业绩贡献稳定，资源价值高，维持“审慎推荐”评级。

  风险提示

  政策风险，宏观经济下行风险。