招商地产：海外平台扬帆起航

  评论。

  1)开拓海外融资平台的重大跨越：继万科置业海外、金地商置之后，招商地产也迈出拓展海外融资平台实质第一步，将资产注入控股香港上市的东力实业，有助于公司未来利用该海外平台获得融资，支持其快速扩张。

  2)注入地块账面净资产占招商A股净资产比重仅3%，总资产占招商A股总资产的约20%：公司注入的标的资产为重庆长嘉汇，广州金山谷，佛山依云曦城，佛山依云水岸，佛山依云天汇，佛山依云上城，南京紫金山1号，南京雍华府项目地块股权(可售资源合计323万平米，项目具体情况附后)，账面净资产9亿元，加上股东垫资27.7亿元，项目公司评估增值11.8亿元，项目控股公司瑞嘉投资增资1.1亿元，合计标的资产值49.6亿元(港币：61.8亿元)。此次交易对价对应的评估PB估值约为2.3x2012年PB((11.8+9)/9)，高于目前招商A股股价对应的2.0x2012年PB。

  3)方案还待东力实业股东会审议，存在不确定性。公司提出的对价方案有1)以1.61港币/股转股价直接发行61.8亿港币永久存续可换股证券，2)折算发行新股38.4万股，发行价不低于港币1.61元。由于东力实业目前本身净资产基本归零，已发行股份10.7亿股，本次交易如果顺利完成(全部转股，或者新股发行顺利)，资产将达65亿港币以上，总股份数49.1亿股，完成交易后市值将在80亿港币之上，意味着对重估后的净资产值溢价30%左右；交易还待东力实业股东会审议，存在着一定不确定性。

  估值与建议。

  由于此项交易占净资产比重小，我们维持2013/2014年盈利预测为每股2.30元及每股2.63元。我们认为，公司获得海外平台之后，有望加快周转扩张，依然维持“推荐”评级。

  风险提示。

  政策风险，宏观经济下行风险。