[中信建投]房地产行业:挥之不去的“阴霾”

2013-02-04 10:26:12

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-02-04
  • 报告类型:项目报告
  • 发布机构:其他机构

  预期改变后的成交面临考验

  12年房地产市场在政策调控的背景下展现出明显的“淡季不淡、旺季不旺”,在“金九银十”低于预期后,随后成交却进入一个相对旺季且持续到目前,1月份的前四周,一线城市商品房成交与去年同期相比上涨206%,13年周均成交较12年全年上涨35%,我们观测的二线城市,也有近12%的上升。较高的市场预期,又将成交量的波动放大在投资者面前。各地的放松政策一旦有所收紧,成交波动再所难免。

  需求已阶段性释放、部分区域供给持续下降

  需求方面,由于政策的压力,限购区域购房机会成本增加,投资性需求被挤出明显,对未来市场的判断主要取决于当地的刚性需求和改善性需求的变化。而根据需求释放的特征上看我们认为接下去需求或将低于市场预期。供给方面,1季度一般来说是房地产企业推盘的淡季,成交量整体又维持在高位,库存又得不到供给的支持,因此不断下降,供给不足和库存下降,这也是我们判断有可能低于预期的原因。

  高房价将挤出部分需求

  高房价将会在一定程度上阻碍未来刚性以及改善性需求的兑现,部分购房者将寄希望于政策面的变化延缓购房时机,房价提高的幅度越大,这种挤出效应的影响效果也将会越明显。因此,较高的市场预期与诸多现实问题相对应,更将行业基本面的变化引起投资者的关注。

  政策压力加大行业“阴霾”目前的房地产行业正处于政策的敏感期,无论是资本市场还是行业内部,都对于房地产相关调控政策的制定方向有较高的关注度。我们曾屡次强调了房价上涨的压力仍然为政府所关注,政府调控仍然是稳定房价,上周北京住建委的表态印证了我们的观点。市场对于即将公布的1月份商品房价格指数的预期,和因此所导致的政策压力也是造成近期地产股整体走弱的重要原因。

  地产股估值回归合理水平

  同12年年初的地产股普遍低估值的情况不同,经过一年多的大涨,主流地产股已经回归到合理的估值区间。根据我们之前的选股逻辑,公司的估值上限为各家NAV水平,当然由于13年房地产企业整体的资金利率水平有所下降,估值有所提升。目前各主流品种的股价基本接近当前的NAV水平,我们目前维持对地产行业一季度,不具备相对收益的判断。未来从资金、房价以及周转率角度,出现重大变化后,我们才会上调行业估值水平。今日,地产板块下跌4%,相对大盘跌幅达到4个点,13年以来,地产板块涨幅仅有2%,跑输大盘3%,成为今年1月份表现最差的板块之一。同12年的强势相比,年初地产股虽然个股抢眼,但整体走弱,主要原因是预期的改变带来估值的压力、资金推动的个别妖股盛行、房价上涨的压力和新政府政策的走向,都为地产板块的走势带来挥之不去的“阴霾”。

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