[中原地产]“国五条”：重申调控稳定房价 敲山震虎警示楼市

  国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议从五个方面对当前的房地产工作提出具体部署，主旨为加强调控，稳定市场。纵观此次会议提出的五条政策措施，基本保持了政策的连续性和稳定性。尽管从政策本身来看，此五条政策缺乏新意，但其发布在部分城市房价过快上涨的风口浪尖下，发布在两会即将召开之际，则对市场的警示意味浓厚，敲山震虎亦不容小觑。

  重提房价控制目标 稳定房价喊话

  各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  2011年中央曾要求各地制定新建住房价格控制目标。根据中原集团研究中心的监测，2011年约有120个城市，分布在25个省份及4个直辖市出台了明确的房价控制目标，其中绝大部分城市的制定标准依据GDP涨幅等指标，相对比较松。后续来看，当时由于限购影响一二线城市取得的效果比较明显，部分非限购的三线城市目标并未完成。鉴于2011年的调控整体取得积极成效，2012年各地对于房价控制目标暂时搁置。而近期随着部分热点城市房地产市场逐步回暖，此次国务院会议重新强调控制房价工作责任制，旨在为稳定房价喊话。

  坚决抑制投机投资性需求 具体部署尚未落地

  严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

  最近一轮调控中，住房限购、差别化住房信贷和税收等政策作为此轮宏观调控最重要的手段，在短期内没有放松的可能性。但调控强度会否进一步升级，还有待观察。目前在差别化信贷和税收方面政策还存在升级空间，现阶段施行的二套房贷首付不低于6成，利率为基准利率的1.1倍的信贷政策有可能进一步收紧，以体现对投机投资需求的严格抑制。但目前各大银行并未得到政策落地的消息，政策是否部署有待观望。但近期，部分城市如昆山、东莞、金华等城市收紧住房公积金贷款政策，预计此后亦会有些城市就相关政策进行微调。房产税方面，继上海、重庆之后，改革试点城市的扩容始终是热议话题，如施行扩容，将作为税收手段，加强抑制投机投资需求。

  增加普通住房供应 盘活二手供应亦需探讨

  2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

  房地产市场的稳定发展以及房价的合理回归，有赖于供需双方的均衡结构。增加普通商品房的有效供应是根本之举。2012年初，国土资源部公布2012年住房供地计划，要求“供应量不低于过去5年平均实际供应量”。据国土部的数据显示，2012年房地产推地总量与近五年住房用地年均供应量相比，增加29.3%。但由于土地资源的分布不均，部分城市2012年经营性居住用地供应面积相比过去5年平均水平仍有较大幅度的下滑。因此，除新增供应外，如何盘活二手房市场供应也是政策需探讨的方向。

  加快保障性安居工程规划建设

  全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

  十八大所提出的住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标，明确了保障房建设工作将持续推进的决心。随着越来越多的保障房项目竣工投入市场，2013年保障房的开工量有所回落，保障性工程建设速度呈放缓趋势，施力重点将转移到保证建设质量，以及完善管理机制上来。

  保障房覆盖人群方面，将符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围是住房保障体系的完善方向。2012年6月，住建部发布《公共租赁住房管理办法》，要求保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。深圳、北京等地已率先对流动人口住房保障政策进行落实。按照此次国务院会议的要求，全国地级以上城市将在2013年底前完成将符合条件的外来务工人员纳入住房保障体系。

  加强市场监管

  加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

  2011年末，住建部于十一届人大常委会上提出启动个人住房信息系统的建立，并在40个城市进行试点。今年2月2日住建部最新发布《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求与住建部联网的城市数量在今年6月份达到500个。个人住房信息系统的尽快完善有助于进一步加强对个人住房产权信息变更实施监控，同时也将对限购限贷以及房产税的全面铺开等调控政策提供技术支持。