[第一创业]房地产行业销售和业绩改善预期显著

  逻辑变化导致不具备超配基础：地产板块从去年9月底开始发力，主要是因为政策面从敏感期过度到平静期、行业经营指标持续走好；12月初随大盘进入快速上涨阶段，与市场销量持续走强，行业销售和业绩改善预期显著密切相关，此外宏观层面还包括经济复苏证据充足、IPO实质性停止等因素。

  在当前，市场持续放量导致房价上涨压力过大，政策面在1月底开始进入敏感期、市场销量的绝对水平也从1月开始见顶回落，而业绩的改善已被市场充分估计，我们认为板块相对于大盘已经不再具备超配基础。

  调控新政强化板块回调走势：2月20日出台“国五条”后，市场普遍认为缺乏新意，总体反应平淡。但随后3月1日发布的“国五条细则”却又令人措施不及，细则不仅在内容上明显超出预期，在推出的时点也出人意料。我们认为细则给地方设置了调控“下限”,3月底的地方细则很难就较大突破。

  而国五条细则会明显对市场需求产生抑制，尽管长期来看我们不认为房价的上涨逻辑发生了变化，但是中期来看较为悲观，需求的萎缩会带来销量的下滑，调控新政强化了板块的回调走势。

  2月销量基本符合预期：由于节期因素2月销量环比下滑明显。我们监控的40个城市中，九成的城市环比下跌，总体下跌44%；同比来看总体上涨4%，其中一线增长72%、二线增长16%、三四线下跌29%，同比数据三四线较差。二手房方面，2月重点城市成交量环比下滑41%，同比增长113%。

  房价上涨趋势并未缓解：一手住宅百城价格指数(含保障性住房)：2013年2月样本平均价为9,893元每平米，创近17个月新高，环比上涨0.83%，同比上涨2.48%，尽管环比上涨幅度减少，但同比上涨幅度依然较大(比1月扩大1.3个百分点)。从23个重点城市来看，环比有19个城市上涨，同比有14个城市上涨，其中广州同比涨10%，温州同比跌20%。

  维持行业中性评级：板块在三月持续调整是大概率事件，推荐多元化标的，如华夏幸福、香江控股、世荣兆业等公司。

  风险提示：调控政策和市场流动性收缩超预期。