兰德咨询：12年中的两个分水岭

  12年，一个轮回，房地产市场却以物是人非。

  2001年，全国完成房地产开发投资6245亿元；商品房销售额4143亿元，平均销售价格为2226元／平方米，其中住宅销售额均价是2068元／平方米；开发到位资金7378亿元。2012年，全国房地产开发投资71804亿元；商品房销售额64456亿元，平均销售价格为5791元／平方米，其中住宅销售均价是5430元/平方米；开发到位资金96538亿元。也就是说，12年来，房市四项主要指标中，开发投资和企业到位资金分别增长了11.5倍和13.1倍，而商品房销售均价和住宅均价均增长了2.6倍，年均增长8.29%

  不必纠结于房价统计数据真确与否。一个确定无疑的事实是，房地产业在国民经济中所占的份量已不可同日而语，支柱产业前面加上“重要”两字绝不为过。

  事实上，房地产企业的变化更大。

  从为数不多的资料中获知，2001年，上市房企TOP10企业是深万科、中远发展、金地集团、中华企业、北京城建、陆家嘴、阳光股份、深长城、深振业、世纪中天。去年，按销售额排名，全国房企TOP10分别是万科、万达、绿地、保利、恒大、中海、绿城、华润、碧桂园、世茂。12年市场洗礼，只有万科一家还在榜单上，中远发展早已变成了万业企业，世纪中天早已变成了中天城投，金地也已跌出了10强之列。彼时，万科刚刚开始市场扩张策略，除房地产业务外，还有连锁零售业务；当年房地产项目结算收入是33.5亿元。去年，万科结算收入是1015.8亿元，是2001年的整整30倍。彼时，搜房、世联、兰德等房地产服务商都成立不久；到今天，这些企业都已成为行业网站、营销、咨询的领导者。这期间，当初的数千家房地产服务商存续至今的，还不到1%，比房地产开发企业还要残酷。

  我们不禁要问，过去12年，在同一市场及政策环境下，为什么不同企业发展有快有慢，有好有坏，甚至有的企业早已被洗牌出局？如果再展开一点儿说，2001年的时候，万达刚刚尝试商业地产，2012年已成为国内第一、全球第二大的不动产公司；绿地当时还只是一个小国企，2011年一成为世界500强企业，而且是中国内地房地产业企业第一次登上世界500强的宝座；恒大、绿地等企业还名不见经传。

  回首综观，过去12年，房地产市场主要有两个分水岭。一个是2004年，是一个具有里程碑意义的重要一年。这一年“八三一”后，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始走向市场化。以2004年为分水岭，许多没有及时从机会导向、关系导向转变到市场导向的企业，大都悄无声息是消失在“招拍挂”洪流中，而万科、中海、绿地等企业则抓住历史机遇，实现了快速发展。第二个分水岭其实不是有些人认为的2008年，而是2010年。因为2009年房市就被“四万亿”救市政策给拉起来了。2010年4月17日开始的“史上最严厉调控”及住房“双轨制”、限购、限价等政策，又一次真正改变了房地产市场环境和企业竞争格局。

  因业务所需，从2000年开始，笔者就留存了大量业界企业数据，并逐渐形成了今天涵盖220家典型房企、36项指标及历史数据的“22036数据库”。限于篇幅，在此不罗列数据，只强调近年来和未来的两大市场竞争态势。一是业绩分化进一步加剧，市场集中度越来越高。预计到2015年，被洗牌出局的企业还会有25%左右。二是规模增速持续放缓，行业利润率持续走低(每年以一个百分点左右的速度下降)。

  12年很久，也很短暂。12年历史证明，“丛林法则”无时不在，任何低估市场的残酷性，不能及时转变思维和做法的企业既有可能被市场淘汰；12年历史证明，具有端正的价值观和领先的经营理念，能及时转型，能提供优秀产品和服务的企业，必定能够做大做强，无论是开发企业，还是服务商。