[克而瑞]行业透视 | “防止大拆大建”，城市更新该何去何从？

  对于房企来说，城市更新是一些重点城市获取核心区稀缺土地资源的唯一方式，利润虽难以复制以往，但仍有参与契机。

  近日，天津印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》，自2021年8月住建部发布规定以来，已有多地出台了细化条例，“防止大拆大建”新规之下，房企城市更新该何去何从？

  住建部重磅规定传统城市更新模式难以为继

  2021年8月底，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。政策主要对三个方面的内容做出了规定：

  第一个就是“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，以及严控大规模搬迁。具体要求为，拆除不应大于现状总建面积的20%，拆建比不大于2，以及就地、就近安置率不宜低于50%。其实从这三条具体规定来看，过去的成片城市更新模式基本难以为继。首先官方定性，否定了过去全面拆建的房地产化开发模式，其次过去的城市更新模式中，往往有一片土地被划定为“融资区”，即由政府划拨给开发商，留作开发商开发出售取得利润，新规定下，拆除面积有限还直接限制增建，这一盈利模式被打破。并且规定中还有不短时间、大规模拆迁城中村等连片社区，控制城市住房年均租金涨幅不超过5%。

  第二是除了诸多规模上的限制性政策之外，通知中还要求要保留利用既有建筑，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。保持老城格局尺度，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。延续城市特色风貌，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。其实近年来，城市更新一直都秉持着保护式的开发模式，因此这一条规定影响并不大。

  第三通知中要求坚持量力而行，稳妥推进改造提升。加强统筹谋划，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务，不得以棚户区改造名义开展城市更新，探索探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。即要求地方政府进一步加强把控，既要控制自身的债务上限，又要防止开发商一方因为资金链断裂而带来的风险，预期会对城市更新的规模产生负面影响。

  利润受到明显影响

  为了衡量新规的影响，我们以华润深圳大冲村旧改项目为例，按照旧规定，大冲村可全部拆除，建筑面积为109万平方米，最终建成面积可以达到280万平方米，拆建比约为2.57。而新规定下，拆除面积不可超过20%，拆建比不可超过2，那么大冲村的可拆除面积上限只有21.8万平方米，而新建建面则要求控制在43.6万平方米以内。

  另外还要考虑回迁问题，当初华润给予村民的选项是1:1面积对换或者1.1万元/平方米的货币安置，实际上大多数村民都选择回迁安置，最终回迁面积为109万平方米，留给企业的剩余可开发面积约为171万平方米。因为老旧社区的改造一般处于城中心，周边土地有限，所以这种就近、就地安置基本约等于回迁，即便有就近、就地安置要求不低于50%的规定，考虑到核心区域的居民愿意接受货币化安置的概率很低，即便接受，货币补偿的成本与所属区域的商品住宅单价也相差无几，也就意味着实际上房企剩余可开发的面积也还是只有21.8万方左右。

  另外还需要考虑业态的因素，一般情况下的城市更新项目的目的在于提升城市居住功能，所以拆除重建后需要配置公建、商业、办公的面积。像大冲村新建面积中住宅与各类商业、办公业态的建面几乎为1:1，还需配建6.5万平方米，那么如果新规定下仍按照这一规定施行的话，实际归属于企业的可开发出售、出租面积还要减少。

  在利润方面，一是新规下企业可开发销售的建面减少，必然影响开发利润；二是过去由于城市更新开发周期长，因此在签订合约时，土地价格较低，实际开盘出售时房价的大幅上涨为企业带来了利润的提升，像大冲村旧改的华润城项目，2014年1期入市的销售价格仅有4.7万元/平方米，而2021年底入市的项目销售均价已达到13.2万元/平方米，未来若房价无法延续这一走势，房企的利润率也会降低；三是还需要考虑配套的因素，连片开发时，周边配套的全面提升会带来项目溢价，而新规下这一因素影响也会减弱，不利于项目售价提升。

  地方细则以落实为主

  广州停止新项目审批

  同时我们也关注到，自2021年8月住建部出台规定之后，包括天津、广州、西安等在内的很多城市也陆陆续续推出了一些关于城市更新的新规定，普遍以落实中央规定为主，严格控制大规模搬迁，防止大拆大建。不仅如此，广州还对一些新项目停止审批，对之前立项的开发项目调整了方案。

  零星更新仍有前景

  可转变思路走经营模式

  虽然中央提出了“防止大拆大建的”新政策，但城市更新作为写入“十四五”规划中的重大战略，仍然是未来各地政府工作的重点方向之一，也就意味着城市更新仍有契机。像上海最新发布的《2022年上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，仍提及了“加快推进城市更新和旧区改造”的内容。并且中央虽然提出三严控的原则，但并非一刀切全国统一施行，各地还需要按照地方情况和实际项目情况去落实。

  在此背景下， 我们建议房企调整策略，一是遵循中央新政“有机更新”的落点，由整拆整建到有序更新、零星更新转变。秉持这一思路，在开发上做一些小范围更新，或者逐步、多期更新。这种零星开发的模式周期短、投入少，在资金相对紧张的大环境下，更加适合房企，并且由于地处核心区，不论是出售还是出租，前景都值得看好。

  二是切换赛道，多关注工厂、商办以及非核心地段城市更新项目。新规主要是针对老城区和住宅类项目，因此许多工厂、商业旧改以及非核心地段仍然会延续之前的开发方式，并且有的还不涉及回迁问题。另外结合地方规定来看，各地对于产业转型升级支持力度较大，企业可以更多与政府合作，通过产业导入的方式参与到这类城市更新之中。

  三是在新建业态上，建议房企顺应政策要求，由开发模式向经营模式转变，更多尝试商住并举的措施，以住宅用于回迁和出售，自持商业部分经营。以华润大冲村为例，如果按照新规开发，住宅部分就可以全部用于回迁，企业自持开发21万方左右的办公、商业业态分享租金收益。

  整体来说，中央8.31政策制定之后，各地都积极传达落实新规，调整城市更新模式，但是中央是原则上规定，各个地方政府也会因地制宜出台政策，毕竟很多地方已经被限制不能开建新城，若老城难以更新则发展会陷入停滞。而对于房企来说，城市更新是一些重点城市获取核心区稀缺土地资源的唯一方式，利润虽难以复制以往，但仍有参与契机。未来可以更多关注政策动向，落实有机更新，零星更新。