[易居研究院]经济环境与房地产研究

  三季度经济增速明显回落，房地产调控明年可能转松

  报告摘要：

  1、前三季度，GDP同比增长6.7%，其中三季度GDP同比增长6.5%，比二季度放缓0.2个百分点，国民经济总体平稳。

  2、前三季度，全国固定资产投资(不含农户)同比增长5.4%，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%。

  3、前三季度，CPI同比上涨2.1%，比上年同期扩大0.6个百分点，居民消费价格温和上涨，生产价格稳中有涨。

  4、前三季度，全国城镇居民人均可支配收入为9829元，同比增长7.9%，比上年同期回落0.8个百分点，比二季度扩大0.1个百分点。

  5、云南和贵州上半年GDP增速位居前二，海南经济对房地产依赖度最高。

  6、在选取的45个大中城市中，前三季度GDP增速排名前三位的城市分别是贵阳、赣州和昆明。三亚房地产开发投资占GDP比重超70%，在45城中仍排在首位，但在逐步下降。

  7、三季度经济增速明显放缓，但房地产开发投资增速仍然在高位运行，而整体固定资产投资增速却呈现持续降温态势，预计房地产开发投资增速也将跟随固定资产投资增速呈现逐渐下行走势。但随着经济持续放缓，明年政府可能会对宏观经济政策的做出部分调整，房地产调控政策可能会出现松动。

  2003年国家文件中首次提出,房地产已经成为国民经济的重要支柱行业。作为国民经济的重要组成部分，房地产与宏观经济的关系非常密切，影响到国民经济的方方面面，实现房地产业与国民经济的协调发展，已经成为全社会关注的一个热点问题。近年来，我国房地产业发展迅速，为整个国民经济的发展及财政做出了突出贡献，直接或间接地拉动了建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰等几十个关联产业的发展。一方面，房地产市场的过热或过冷，都会对宏观经济产生不良影响。另一方面，宏观经济的变化也会影响房地产的供应与需求。本报告以季度为时间节点，旨在通过跟踪研究经济和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过经济形势研判房地产趋势。

  一、宏观经济环境

  1、前三季度GDP同比增长6.7%，国民经济稳中有进

  初步核算，前三季度国内生产总值650899亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%。分产业看，第一产业增加值42173亿元，同比增长3.4%；第二产业增加值262953亿元，增长5.8%；第三产业增加值345773亿元，增长7.7%。

  前三季度，面对异常复杂严峻的国际形势和国内艰巨繁重的改革发展任务，各地区各部门以深化供给侧结构性改革为主线，主动对标高质量发展要求，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，国民经济运行总体平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。

  2、前三季度固定资产投资同比增长5.4%

  前三季度，全国固定资产投资（不含农户）483442亿元，同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点，比1-8月份加快0.1个百分点。分产业看，第一产业投资增长11.7%；第二产业投资增长5.2%，其中制造业投资增长8.7%，比上半年加快1.9个百分点，增速连续6个月加快；第三产业投资增长5.3%，其中基础设施投资增长3.3%。

  前三季度全国房地产开发投资88665 亿元，同比增长9.9%，增速比上年同期加快1.8 个百分点，比一季度回落0.5 个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为13.6%，与上年同期持平。

  分区域看，东部地区房地产开发投资47603 亿元，同比增长11.0%，增速比1-8 月份回落0.2 个百分点；中部地区投资18612 亿元，增长8.4%，增速回落1.3 个百分点；西部地区投资18725 亿元，增长7.5%，增速提高0.9 个百分点；东北地区投资3725 亿元，增长16.5%，增速回落0.8 个百分点。分结构看，受库存量大、去化缓慢的影响，办公楼和商业营业用房开发投资增速均为负值，分别为-11.4%和-9.1%，仅有住宅开发投资增速保持较高水平的增长（14%）。同时，房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。

  从历史数据来看，固定资产投资和房地产开发投资的累计增速走势大体一致，具有正相关性，但是房地产开发投资累计增速变化更加剧烈，波幅更大。2014 年房地产开发投资累计增速低于固定资产投资，2015 年进一步加剧，前者对后者造成了“拖后腿”，经济下行压力较大，于是楼市调控政策出现放松。2016 年房地产开发投资累计增速渐渐有了起色，与固定资产投资增速的差距缩小。2017 年两个增速基本持平。2018 年前三季度，房地产开发投资增速明显超过固定资产投资增速，对经济的带动作用有所提升。但受到整体经济环境的影响，固定资产投资增速持续下降，预计房地产开发投资增速也将呈现下行趋势，将大概率出现类似2014 年一季度至2015 年四季度的情况，房地产开发投资增速将逐渐回落并再次低于固定资产投资增速。

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