[克而瑞]融资环境保持收紧,房企融资额环比腰斩

2019-09-06 10:53:44

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-09-06
  • 报告类型:宏观报告
  • 发布机构:克而瑞

  房企融资环境继续保持收紧态势

  本月政府对于房企融资继续保持偏紧的监管态度,本月上旬银保监会办公厅下发了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查了 32个城市的银行在四大领域的房地产业务,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。在8月30日,银保监会又发布了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,对于中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。在政府从严管理房企融资的态度之下,预计房企的融资环境仍将继续保持低位运行。

  房企融资额和发债成本全面下降

  本月95家典型房企的融资总额为753.72亿元,环比下降52.7%,同比下降21.3%。其中,本月企业境内外发债总量378.44亿元,环比下降55.4%。本月房企发债成本5.67%,环比下降1.13个百分点;其中境外债券融资成本6.95%,较于7月下降0.60个百分点,主要由于8月房企境外发债较少,而且数额最大的一笔融资利率最小,从而拉低了本月的境外融资成本,进一步拉低了8月的整体融资成本。

  拟上市房企及物业公司为11家

  本月没有房企或房企旗下物业公司上市,但是保利物业和宝龙商管分别在6日和20日向港交所递交上市申请。因此截至8月底,在港交所等待IPO的房企和房企旗下物业公司分别有6家和5家。

  和昌集团和平安信托达成200亿元合作

  本月房企和金融机构的合作较少,仅有和昌集团和平安信托达成了200亿元的战略合作协议。此外,在7月份中国奥园宣布将收购百年人寿股份之后,本月绿城中国宣布中止收购百年人寿的股份。

克而瑞出品

  企业发债

  债券发行:多重政策叠加使得8月融资环比下降52.7%

  本月95家典型房企的融资总额为753.72亿元,环比下降52.7%,同比下降21.3%。具体的融资方式来看,境内债权融资472亿元,环比下降39.9%;与此同时,境外债权融资额267.63亿元,环比下降63.0%。境内外的融资额都环比有较大幅度的下降,一方面,主要在于7月份颁布政策限制房企境外发债,符合条件的部分企业虽手握额度但谨慎发债,另一方面,针对境内融资,国内有颁布了多条政策,自5月17日发文对房地产相关贷款严格监管;且多家信托公司在今年7月面临窗口指导;而到8月又开展了银行机构房地产业务专项检查工作,对涉及房地产的多个融资环节进行检查,从严监管;这些动作,使得国内的融资环境收紧,房企融资量也随之下降。

融资

  其中,本月企业境内外发债总量378.44亿元,环比下降55.4%。具体的融资方式来看,境外债发行量为122.34亿元,环比大幅下降79.2%,在7月12日限制境外发债新规出台后,部分企业的境外发债受到限制,发债量急剧下降,从而拉低了本月的整体发债水平。此外,本月境内债环比下降了0.9%,国内的政策主要是针对信托、银行等方面的非标融资,对房企发债影响相对较小;其中,公司债发行量环比上升7.9%到158.10亿元,中期票据发行55亿元,环比上升1.9%。

房企

  本月融资成本5.67%,环比下降1.13个百分点;其中境外债券融资成本6.95%,较于7月下降0.60个百分点,主要由于8月房企境外发债仅有6笔,而其中又以远洋集团发行的6亿美元票据数额最大,且融资利率最小,仅为4.75%,从而拉低了本月的境外融资成本,进一步拉低了8月的整体融资成本。2019年截至8月房企新增债券类融资成本7.06%,较2018年全年上升0.59个百分点。其中,境外债券融资成本达8.17%,较于2018年全年增长1.02个百分点。

房企

  具体企业表现来看,8月发债最高的企业为建发股份,发债总量58亿元,建发系列公司发行了共计40亿元的公司债,以及18亿元的超短融;此外,远洋集团发行的6亿美元票据,利率是4.75%,利率也较低。

企业发债

  债券期限:本月到期债券类163.01亿元

  本月房企有14笔发债到期,金额共计163.01亿元,到期金额最高为路劲基建2016年8月9日发行的4.5亿美元的境外优先票据。此外,复地集团于2016年8月22日发行的30亿元的公司债也计划于8月到期。

  提前关注到2019年9月将有22笔债券到期,金额共计243亿元,单笔金额最高的企业为世茂房地产和禹洲地产分别发行的数值均为30亿元的公司债。

发债

  上市和股票

  拟上市房企:排队房企及物业公司为11家

  本月没有房企向港交所递交上市申请,因此截至7月底,在港交所等待IPO的房企依然是汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际以及景业名邦六家。

房企

  在房企旗下物业管理公司方面,本月保利物业和宝龙商业管理分别在7日和20日向港交所提交了上市申请。因此截至8月底,在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理五家,房企分拆物业进行上市的热情依旧旺盛。

房企

  IPO和增发:金茂正商完成增发,中梁行使超额配股权

  本月没有房企或房企旗下物业公司上市,因此2019年截至8月底,在港上市的房企有德信中国、银城国际和中梁控股三家,而物业公司方面则有滨江服务、奥园健康生活以及和泓服务三家。

房企

  而在增发股份方面,本月中国金茂和正商实业均完成了向股东的增发股份。6日中国金茂宣布完成向平安及新华保险配股,筹资净额8.15亿港元。正商则在15日宣布完成向控股股东Joy Town Inc.配售41.18亿股新股,筹得了15.65亿港元。除此之外,上个月刚上市的中梁控股于8月6日宣布将部分行使超额配股权,共发行5179.15万股额外新股份,估计可获得额外的所得款项净额约2.78亿港元。 本月招商蛇口和中航善达的物业兼并也有了新进展,23日招商蛇口、招商物业与中航善达签署了《补充协议》,根据协议,中航善达拟发行3.93亿股股份,而招商蛇口将以招商物业100%股权对之进行认购,总价约为29.9亿元。在上述股权完成过户之后,招商蛇口将合计持有中航善达5.42亿股股份,占中航善达届时已发行股份总数的51.16%,从而成为中航善达的控股股东。将中航善达的在管面积合并计算之后,招商物业的管理服务面积将达1.29亿平方米,进一步增强招商蛇口在城市发展与产业升级综合服务体系中物业管理业务的综合竞争力。

  股权变动:多家房企股东对所持股票进行减持

  本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持,比如美好事业、万科、南国置业和弘阳地产等。此外,碧桂园和格力地产在本月也有回购操作。整体而言,本月房企股东对于企业的股权交易操作不大。

房企

  股价变动:整月地产股表现较为惨淡

  本月地产股整体表现相当惨淡,在A股和H股都仅有约两成的地产股在整月实现了上涨。在H股方面,7月份新上市的和泓服务在本月的涨幅相对较大,月涨幅为22.48%,从15日开始就保持了较快的上涨速度。整体来看,本月物业股的表现都相当不错,主要是因为多家物业公司发布的中报数据显示其盈利能力都有着相当大的提高,投资者对物业行业较为看好,和泓服务作为新上市的物业公司自然也受到了行业火热预期的带动进行了上涨。而在9月1日企业公布业绩之后,股价有大幅度回调,未来仍需观察。 

  在A股房企方面,本月涨幅最大的是中航善达,在23号宣布了和招商蛇口进行物业合并的新进展的利好消息之后,企业从26号开始就持续上涨至月底,最终涨幅达到了22.09%。

房企

  其他资本运作

  本月房企和金融机构合作较少,值得一提的是平安信托与和昌集团达成了200亿元的战略合作,将会对和昌集团的融资有较大的帮助。同时,这也是平安地产版图的又一次扩大。此外,继中国奥园于7月19日宣布收购百年人寿13.86%股份之后,本月26日绿城宣布中止收购百年人寿的9亿股股份,原因则是银保监会并未于支付购买价后的规定期限内就收购事项发出批准,这对于绿城在金融行业的扩张可以说是一个打击。

房企

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