[克而瑞]房企融资额和融资成本齐升，融资环境保持收紧

  银保监会再次强调遏制房地产金融化泡沫化

  9月6日，央行宣布在9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，而在11日银保监会主席郭树清再次在会议上指出要严格遏制房地产金融化泡沫化倾向。因此本次降准对于房地产行业影响有限，虽然没有新的限制房企融资的政策出台，但是房企的融资环境预计仍将继续保持收紧态势，在一段时间内低位运行。

  本月房企融资额和发债成本全面上升

  本月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。其中，本月企业境内外发债总量500.23亿元，环比上升29.5%。本月融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点；其中境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点，主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，利率为4.5%，数额较大，从而拉低了本月的融资成本。

  拟上市房企及物业公司为11家

  本月没有房企或房企旗下物业公司上市，同时也没有企业递交上市申请。然而鑫苑物业和蓝光嘉宝均在本月通过了上市聆讯，预计将在10月上市。截至9月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物业公司分别有6家和5家。

  朗诗西安与开封新建投签约合作

  本月房企和金融机构的合作较少，仅有朗诗西安公司与开封新区基础设施建设投资进行了签约合作。由于目前房企融资环境不断收紧，金融机构对于和房企的合作也越发谨慎。

  克而瑞出品

  企业发债

  债券发行：发债规模环比上升29.5%但仍属于年内较低水平

  本月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。本月融资上升主要由于境外债权融资、永续债以及资产证券化融资的上升，如本月房企发行了65亿元的永续债，而8月为0；在境外债权融资方面，本月融资额399亿元，环比上升49.1%，在经历政策影响后，9月房企调整好境外的融资节奏，进行境外融资的房企数量也较于8月份增长较多。

  其中，本月企业境内外发债总量500.23亿元，环比上升29.5%。具体的融资方式来看，境外债发行量为327.83亿元，环比大幅上升168.0%，主要由于8月份房企境外发债受新规影响发债量基数较小。此外，本月境内债环比下降了34.6%至172.4亿元，境内房企的发债量持续下降；其中，公司债发行量环比下降11.4%到146.9亿元，中期票据发行20亿元，环比下降63.6%。

  本月融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点；其中境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点，主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，利率为4.5%，数额较大，从而拉低了本月的融资成本，若剔除碧桂园发行的这一笔债权，则9月房企的单月融资成本为6.83%，境外融资成本为7.50%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。2019年截至9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较于2018年全年增长0.86个百分点。

  具体企业表现来看，9月发债最高的企业为碧桂园，发债总量125亿元，碧桂园发行了78.3亿港元的可换股债券，5亿美元的境外优先票据，以及18.5亿元的公司债；此外，龙湖集团发行的8.5亿美元票据，利率是3.95%，利率较低。

  债券期限：本月到期债券类243.31亿元

  本月房企有22笔发债到期，金额共计243.31亿元，到期金额最高为世茂房地产2016年9月22日发行的30亿元的内资企业债，以及禹洲集团2016年9月22日发行的30亿元公司债。 

  提前关注到2019年10月将有22笔债券到期，金额共计355亿元，单笔金额最高的九龙仓于2016年10月12日发行的一笔40亿元人民币的熊猫债券。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及物业公司为11家

  本月仍然没有房企向港交所递交上市申请，因此截至9月底，在港交所等待IPO的房企依然是汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际以及景业名邦六家，下半年房企赴港上市的热情明显冷却。

  在房企旗下物业管理公司方面，本月没有新增企业向港交所提交上市申请，因此截至9月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有、银城生活服务、保利物业以及宝龙商业管理、鑫苑物业服务以及蓝光嘉宝服务五家，其中鑫苑物业以及蓝光嘉宝都已经通过了上市聆讯，都将在10月份进行招股。

  IPO和增发：没有房企上市或增发配股

  本月没有房企或房企旗下物业公司上市，因此2019年截至9月底，在港上市的房企有德信中国、银城国际和中梁控股三家，而物业公司方面则有滨江服务、奥园健康生活以及和泓服务三家。同时，本月也没有房企有增发配股的动作。

  股权变动：福晟国际二代接棒成为控股股东

  本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如建发股份、滨江集团融信中国和龙湖集团等。同时，碧桂园和阳光城在本月也披露了近期的回购股份结果。除此之外，福晟国际在本月通过控制者家族内部的股权赠予实现了权力交接，潘浩然接棒成为公司最终控股股东。整体而言，本月房企股东对于企业的股权交易操作不大。

  股价变动：佳兆业降负债+高土储推动股价大涨

  本月地产股整体表现较为一般，在A股和H股都有近半的地产股在整月实现了上涨。在H股方面，佳兆业集团在本月的涨幅相对较大，月涨幅为26.94%。由于企业上半年提前完成了降负债的任务，同时企业上亿的旧改货值即将释放，这些都提高了投资者对于佳兆业的预期，安信国际也在12日将企业的股票评级提升至 “买入”，受这些利好的影响企业从月初开始就保持了不错的上涨态势，最终实现了较大的涨幅。 

  在A股房企方面，本月涨幅最大的是浙江广厦，可能是受到了国务院办公厅印发体育强国建设纲要带来的体育板块异动的影响，导致企业在9月整月的涨幅达到了23.53%。

  其他资本运作

  本月房企和金融机构的合作较少，可能与目前不断收紧的房企融资环境有关，这导致金融机构对于和房企的合作也越发谨慎。本月比较引人注目的是9月19日朗诗西安公司与开封新区基础设施建设投资有限公司签约合作。这项合作代表朗诗正式登陆中原地区，同时双方将就地产开发、商业运营、养老服务、物业服务等业务全面展开合作。新建投作为开封市资产规模最大的基础设施建设投融资平台，预计将对朗诗首入中原的开封第五大道项目提供较大的资金帮助，降低了朗诗在新入区域的压力。