[克而瑞]重点城市项目主力档次不一

2013-08-21 08:40:17

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-08-21
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:[克而瑞]

  分析师/杨晶晶

  针对20个重点城市 销售金额、销售面积TOP10项目,我们选取项目档次进行分析,判断重点城市热销项目特点。可以看到,定位于刚需客群的中档、中低档项目在二线城市集中, 贵阳中低档项目比例尤为突出,而面向高端客群的偏高档项目则来源于沿海一、二线城市,上海、广州纷纷入列。

  各城市主力档次占比不一,刚需热销,贵阳中低档项目金额比例高达71%

  对各城市金额榜TOP10项目档次 进行分析,我们选取城市的标准按照该城市占比最高的项目档次,由此,有8个城市落在中低档区间,显示出刚需房源的主导地位,符合市场成交情况。其中,贵阳 中低档项目占比高达71%,刚需、大盘项目不断热销是造成该城市中低档项目高占比的重要原因,参照项目销售情况来看,贵阳花果园、中天未来方舟销售金额分 别达到77.64亿元及25.01亿元,在TOP10项目中遥遥领先。

  转向偏高档项目方面,上海、天津及厦门三城市的中高档项目占比较 高,分别为56%、36%与46%,而高档项目占比最高的城市是广州,高达42%。可以看到,偏高档项目主要集中于广州、上海及天津这些一线城市,一方 面,这些城市经济发展水平较高,市政配套完善,对高净值人士的吸附能力强,为偏高档项目提供比较稳定的市场;一方面,这波市场回暖,受益最大的也是中高 档、高档项目,热销已从中小户型传导至大户型产品,高端改善型、投资类客户入市积极,与之相匹配的产品随市热销。

  面积榜方面,鉴于各城市TOP10项目在中低档档次的普遍集中性,我们筛选中高档、高档两个档次,选取城市的标准为该城市有中高档或高档项目市场份额, 同时项目属性为住宅。可以发现,上海中高档项目销售面积占比最高,达29%,其次是成都,在20%左右,而杭州及厦门中高档项目分别以14%与10%的占 比紧随其后。通过上述分析,可以说明一个事实,在市场全面回暖时,沿海一、二线城市高端置业、投资需求更容易释放出来,特别是上海,销售面积TOP10项 目中,有近3成定位于中高档。除此,北京、深圳、天津及重庆这些一线城市的中高档项目销售面积贡献率大概在10%上下,表明了一线城市是偏高档项目发力之 地。我们认为,如北京、上海这样的大都市,当地市场对中高档项目的需求一直存在,今年上半年政策面相对宽松,高端客群置业、投资信心大增,需求集中释放, 由此带动上半年中高档项目销量提升,加入热销项目阵营。

  中档、中低档项目集中二线城市,沿海一、二线城市是中高档项目布局之地

  根据金额榜项目档次占比差异明显的城市分布情况分析,有9个城市表现较为突出,按照项目档次依次排列,中低档、中档项目均集中于二线城市,偏高档项目则 主要分布于一、二线城市。我们以60%占比为界,将城市划分开来,有三个城市位于60%线以上,而贵阳、武汉这两个城市的项目分别在中低档、中档方面的倾 斜尤为明显。

  其中,贵阳中低档项目销售金额占比高达71%,同样,中档项目销售金额占比高达71%的城市还有武汉。贵阳的刚需大盘效应 不必多说,而作为湖北省内交通枢纽、政治中心的武汉,其集全省之力发展,城镇化发展推动周边其他三、四线城市人口涌入,中低档项目销售规模势不可挡。

  而对面积榜项目档次城市分布情况进行分析,将项目档次由高到低展开,除高档项目外,其他档次项目在一、二线城市均有覆盖,不过,不可否认二线城市高档项 目的贡献率来源于部分商业项目。综合项目档次城市能级分布,可以看到中低档项目在二线城市的爆发力,二线城市的中低档项目占比高达51%,远远高于一线城 市的中低档项目比例,切合当下二线城市刚需房源销售火爆现象。

  具体到城市分析,南京、太原的中低档项目爆发力更胜一筹,分别高达92% 及91%。以南京为例,销售面积TOP10榜中,排名前五的项目全部是中低档,销售面积达到10万方及以上,依附于长三角区域发展,南京的人口吸纳能力较 强,大量的就业机会引入大量外来人口进入,从而带来更多对低档次产品的置业需求。

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