[克而瑞]广州核心地块爆冷流拍,土地市场持续低迷

谢杨春、吴嘉茗2022-12-16 15:46:35

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  • 城市:广东
  • 发布时间:2022-12-16
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  广州于12月15日完成今年第四轮集中供地,与之前三轮相比,本轮供应量大幅下降,共计成功出让5宗地块,总建面92万平方米,成交总金额191亿元。但在天河、海珠核心地块的带动下,平均楼板价回升至20775元/平方米,值得注意的是,核心地块也并未能在本轮带动广州土地市场大幅回温,整体成交溢价率仅0.1%,降至今年最低水平。

  2022年集中供地成交金额较去年下降31%

  末轮供应仍以市区为主

  与其他城市相似,广州的第四轮供应量也大幅下降,总共挂牌6宗含宅地块,包含1宗纯安置房地块和5宗商品住宅用地,总建面仅有106.3万平方米,与上一轮相比大幅下降73%,也是今年历次供应中体量最小的一次。整体来看,今年广州四轮集中供地共计成交1221亿元,较去年下降31%。

  聚焦到第四轮,本次供应的6宗地块全部位于市区,其中天河区供应了2宗地块,成为本次供应建面最大的区域,且在本轮拿出了位于五山板块的中铁物流园地块,起拍总价为95.6亿元,是本次起拍价最高的地块,楼板价45818元/平方米,该地块1公里范围内便是豪宅项目汇景新城,也将是地块项目未来开发所对标的项目;天河区的另一宗地块位于后天河板块,起拍总价也达到53.6亿元。

  除天河区这两宗地块以外,海珠区释出一宗袖珍地块,总建面仅1.9万平方米,出让底价8.2亿元,地块虽小但一线临江,周边配套完善,起拍楼板价也达到42129元/平方米,未来能够打造无遮挡的江景豪宅。

  此外白云区出让一宗回购的安置房用地,黄埔区、番禺区也各出让一宗地。整体出让量偏低的情况下,天河和海珠的地块是本次最受关注的地块。

  优质地块第四轮继续“爆冷”

  仅回购安置房用地成竞拍热门

  从结果来看,本次土拍整体延续了低位运行的市场行情,并未出现回温迹象,5宗地块中有4宗成交,1宗流拍,1宗低溢价成交,其余均底价成交,白云区的回购安置房反而成为举牌次数最多的热门地块。

  本次土拍的“爆冷”,首先体现在天河区梅花铝厂地块的流拍之中,作为本次起拍总价第二高、楼板价第三高的地块,且地块紧邻今年第二轮集中供地中成交的燕塘地块,燕塘地块曾被多家房企竞拍至摇号成交,成交楼板价48300元/平方米,而梅花铝厂地块起拍楼板价37622元/平方米,本轮却惨遭流拍;此外天河区的另一宗宅地中铁物流园地块由保利以95.8亿元竞得,溢价率仅有0.21%,与其备受瞩目、火热成交的预期截然相反,但该地块用于总价过高,对目前很多房企来说,都带来较高的资金压力,在当前环境下低溢价成交也无可厚非。

  另一令人意外的是,白云区安置房地块成为本轮举牌次数最多的房企,地块采用“竞安置房回购价格”模式,起拍回购价17900元/平方米,每次举牌降价100元/平方米,最终地块成交的回购价格为17100元/平方米。与其他商品房地块相比,该地块100%由政府回购,不必考虑市场以及去化问题,也体现出了当下“稳”对于房企投资的重要作用。

  出现“爆冷”的现象,一方面说明了房企目前现金流压力依然较大,对于高总价地块可能会出现心有余力不足的情况;另一方面,也体现出了在预期难以扭转的当下,市场环境难给房企投资信心,反而有政府兜底的回购房更由吸引力。

  盈利空间仍充裕

  部分房价地价差超4万元/平方米

  对比本轮出让地块的楼板价和周边在售项目的价格来看,实际上仍有不错的盈利空间。

  例如中铁物流园地块成交楼板价45915元/平方米,而周边汇景新城售价已经达到12万元/平方米,两者房价地价差高达7.5万元/平方米左右,即使加上配建幼儿园、9年制学校等成本,盈利空间也依然可观。

  此外海珠区江景地块成交楼板价42130元/平方米,仅需配建197平方米回迁房,而周边在售项目粤海壹桂府成交价也在85000元/平方米左右,地房比约为0.5,房价地价差有4万元/平方米左右,其他几宗成交宅地的地价也基本仅有周边项目均价的一半左右,甚至更低。

  作为本次唯一的回购型安置房地块,成交楼板价6519元/平方米,还需配置幼儿园、小学和九年制学校,在政府回购价17100元/平方米的基础上,盈利空间实则没有上述几宗地快大,但是由于其政府兜底、不愁卖的特征,成为了本次最受房企青睐的地块。

  国央企仍是主力

  保利竞得本轮最贵地块

  拿地企业方面,本轮保利以95.8亿元竞得天河区中铁物流园地块,不仅是本轮总价最高的地块,也进入广州土地总价TOP10,在目前的行情下,除了个别大型央企以外,其他房企也难有资金实力来承担;

  另外越秀拿下番禺区和海珠区的2宗宅地,总价也达到41.2亿元,越秀作为深耕广州的本土企业,目前在资金能力的情况下逆市拿地对于补充自身土储有重要的意义,且越秀在番禺区竞得的地块附近就有两个越秀的在售项目,对于越秀来说更加便于进行资源整合、分摊成本;

  此外方圆地产和广州知识城联合竞得黄埔区宅地,以“民企+城投”联合体形式拿地与即将成为部分中小本地民企拿地的主流方式,既能够解决民企一部分资金压力,又能够补足城投公司开发能力不足的问题。

  综合而言,原本市场对于广州的第四轮土拍有一定好转的预期,但成交结果“爆冷”,本轮在降低供应量并出让量了几宗亮点地块的基础上,依然延续了非常低的热度,整体成交溢价率仅有0.1%。从热门地块的爆冷流拍,和回购安置房地块的顺利成交可以看出,目前对于投资最大的问题仍是信心的缺失,不确定性过大的情况下,表面盈利空间再大也难吸引房企热情参拍。

  拿地企业的格局依然保持不变,国央企依旧是绝对主力,本轮仅有方圆1家民企拿地,且是通过联合体的形式获得,作为市场的“试金石”,民企投资的活跃度依然保持低位。

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