【克而瑞长租研究】2025年，在“租购并举”顶层设计持续深化与《住房租赁条例》正式施行的法治保障下，行业发展的底层逻辑正从追求规模速度，坚定转向注重质量效率、规范有序的新阶段。市场在宏观环境的挑战中展现出强大韧性。居民收入增长趋稳与青年群体就业压力并存，使得租赁需求更趋理性，对品质、稳定与性价比的综合考量日益突出。而全国超过3.76亿的流动人口基本盘，以及核心城市持续的人才虹吸效应，为行业提供了坚实且长期的需求支撑。需求侧的这种变化，正在深刻重塑供给侧的竞争法则。

  展望2026年，中国住房租赁市场正站在从“高速增长”转向“高质量发展”的新起点。克而瑞长租立足于行业数据和动态，从政策导向、供应趋势、需求支撑、运营模式、产品策略等方面展望住房租赁行业发展趋势。以下为趋势展望上篇→政策导向、供应趋势、需求支撑内容：

  “十四五”期间，顶层设计以“租购并举”为核心，着力推动住房租赁市场规模扩张与制度框架搭建。进入“十五五”，预计政策重心将从“促规模”更多转向“提质量、稳秩序、优结构”，形成多维度协同的政策与监管体系。

  在规范化与监管深化方面，以《住房租赁条例》全面实施为基础，政策将推动监管下沉与细则落地。预计更多省市将出台配套实施细则，监管范围有望从机构主体延伸至分散式房源平台，逐步实现租赁活动全链条规范化。

  在支持与金融创新方面，保障性租赁住房REITs的扩募与常态化发行已成为焦点。未来政策预计将进一步鼓励发展面向市场化租赁机构的经营性物业贷款、资产支持证券（ABS/CMBS）等金融工具，引导长期、低成本资金进入持有运营环节，着力解决行业融资难、融资贵与期限错配问题。

  在存量优化与供给引导方面，政策将更加鼓励对闲置商办、厂房、老旧小区等进行精细化、高品质改造。土地供应预计将更加强调“以需定建”，注重租赁用地布局与产业园区、轨道交通及职住平衡的衔接，推动供给结构与区域需求相匹配。

  “十四五”期间筹集的保租房正陆续进入集中交付期，预计“十五五”初期市场供应仍将处于高位。随着政策导向转向“以需定建、以需定购”，各地供给规模将更趋理性，推动市场从高速增长向平稳运行过渡。

  具体来看，当前至2026年，核心城市新建项目将继续集中入市，预计2026年新增保租房规模约19.9万套。供应持续放量下，市场竞争依然激烈，租金整体仍将承压。2027年起，市场预计将进入以存量改建为主导的新阶段，年度新增供应量预计回落至年均约11万间。这一方面是因为新建项目供给高峰已过，另一方面也由于城市中易于改造的优质存量资产逐渐减少，改造难度与成本逐年上升。若缺乏外部政策强力推动，2030年后新增供应规模可能进一步放缓。

  面对2027年前的高供应窗口期，企业需在增量项目中前置差异化定位，在存量项目中锤炼精细化运营，为即将到来的“平稳供应、存量主导”时代构建核心竞争力。

  市场需求量有支撑，中短期需求增加。全国3.76亿（七普披露）流动人口构成了租赁市场最稳固的基本盘，同时每年超过340万人的考研群体带来了持续且稳定的中短期租赁需求。从城市看，京沪等一线城市因高房价压制购房需求，租赁意愿持续强劲；广深及多数二线城市则受益于人口净流入，租赁需求持续旺盛。

  宏观经济与就业市场的波动对租赁需求质量产生影响，支付敏感性或上升。青年失业率处于高位，导致更大规模的租房人群对租金变得高度敏感，这部分客群可能倾向于寻求更低租金的住房、增加合租比例或选择位置更偏远的项目，从而加剧市场需求的分层。