【克而瑞长租研究】

  2025年，中国住房租赁行业格局正加速重塑。地方国企凭借资源优势，规模快速增长，在保障性租赁住房和高端市场双线布局，拓展业务曲线，强化引领作用；市场化企业则加速向轻资产模式转型，以专业运营能力与国企、大型企业深度合作，共同构建租赁新生态。

  克而瑞长租紧密追踪行业动态，从行业环境、市场格局、企业发展、后市展望等维度全面梳理与深入剖析2025年中国住房租赁。

  2025年中国住房租赁行业发展盘点

      企业发展篇

      壹

  观点一：地方国企一方面规模稳定高速增长，一方面瞄准细分市场布局高端，拓展业务增长线

  在国家及地方政府持续强化住房租赁政策支持的背景下，特别是保障性租赁住房项目进入大规模建设与交付周期，地方国有企业依托其显著的资源整合与平台运营优势，展现出强劲的市场发展动能。数据显示，截至2025年年底，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破20%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。在这一进程中，地方国企凭借自身稳定性与资源禀赋，不仅有效满足了社会多元化、多层次的住房需求，也为住房租赁市场长期平稳、健康、有序发展提供了重要支撑，行业引领地位日益凸显。

  从国企平台近5年年度增量来看，整体规模保持高速增长，年度吸纳量波动走高，2025年涉租土地及存量改造等筹集的保租房迎来入市高峰，年度新增超9万套，截止2025年年底，国企规模达到27.9万套。

  地方国企平台在发力保租房市场的同时，正依托其资源与信用优势，着力于高端租赁市场。致力于构建一个可持续的、多层次的住房租赁体系，以实现社会效益与经济效益的有机统一。一方面，这是响应国家租购并举、完善住房供给结构的必然要求，通过提供高品质租赁产品，满足城市高端人才和改善型租赁需求，优化营商环境，服务城市竞争力提升。另一方面，这更是国企自身转型与资产优化的内在驱动。

  如2024年底，浦发有家携手漫柏集团共同打造，深度探索城市高端人居租赁，打造时尚摩登中高端长租产品——浦发有家×漫柏·臻享社区。2025年8月城投宽庭高端服务式公寓品牌“宽岚”正式亮相，这是城投宽庭继租赁式社区之后新增产品线。10月正式落地首个“宽岚”项目。无独有偶，地方国企平台开始布局高端市场的租赁品牌还有深圳安居的安居瑾庭、北京首开的乐尚公寓、厦门安居的望海公寓等。

  地方国企正从传统的保障房建设者转向市场化租赁运营者，通过高端产品线提升品牌影响力和资产价值，同时需求多维业务增长线。未来，随着租赁市场需求分化，预计将有更多国企推出细分领域的高端品牌，尤其在一线城市、强二线城市的核心地段。

  贰

  观点二：市场化企业发展向聚焦轻资产转型，主要拓展与地方国企或跨行业大厂

  市场化长租企业的发展范式已发生根本性转变，正从依赖资本投入的重资产持有加速迈向以专业能力驱动的轻资产运营模式。其核心商业逻辑，已从拥有物业产权获取租金差价，转变为输出品牌、产品、运营及数字化系统，以此赚取管理服务费。行业数据显示，头部企业的轻资产运营管理占比已超过70%，这标志着其价值定位已从房东彻底转变为资产管理者与解决方案服务商。

  这一转型的关键路径，在于与手握资产和需求并承担着保障性租赁住房建设重要角色的地方国企平台或其他行业大型企业建立深度链接。头部企业正积极与地方政府、国有企业、高校及大型企业展开合作，通过成为人才住房与存量资产盘活的战略合作伙伴，获取稳定且优质的房源与客源。例如万科泊寓与深圳地铁、昆明安居集团合作以及小米合作；龙湖冠寓、华润有巢与地方国企联手打造保租房；瓴寓国际则与多地城投平台成立合资公司。这些合作不仅是项目获取，更是专业能力与稀缺资源的强强联合，共同构建起一个共赢的租赁生态联盟。

  因此，市场化企业的核心竞争力已迭代为：1、全链条的资产管理与产品打造能力；2、经过市场验证的强大品牌与溢价能力；3、灵活多元的战略合作与资源整合能力。未来，竞争的主战场将不再是单纯的规模扩张，而是在于能否以更专业的服务体系，深化与政府、国企、金融机构及产业端的协同，在复杂的市场格局中，凭借不可替代的运营价值，赢得持续发展的席位与机会。