【克而瑞长租研究】季度看点HIGHLIGHTS政策

  首部租赁住房专项行政法规《住房租赁条例》出台，聚焦租赁市场规范与保障性住房供给创新

  市场化租赁住房纳入公募REIT新资产类型，迎来新机遇

  供需两侧协同发力，通过精细化施策，推动“租购并举”落地

  福建首笔4900万保障性住房收购贷款落地；兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债 期限20年

  市场

  保租房持续主导市场供应，核心八城保租房占比近五成

  存量改造将有效改善供给结构，并解决供给错配等问题

  出租率整体高位，租金多城下行，三季度“毕业季”推动净吸纳量走高

  企业

  头部整体格局呈“国进民退”，TOP30国企系开业规模年增长超8万间

  地方国企深化市场化运营及自品牌落地与规模扩张

  市场化头部企业深化政企合作，聚焦人才公寓、学生宿舍等细分领域；从“重资产”持有者向“轻资产”运营服务商加速转型

  金融

  融资渠道多元发展，融资成本降低，债券和类REITs成为主流融资手段

  二级市场低波下调，整体仍高位运行，分派率下降明显

  以下为2025年Q3中国住房租赁行业发展盘点·缩略版

  Chapter 1

  政策篇

  一、首部租赁住房专项行政法规《住房租赁条例》出台，聚焦租赁市场规范与保障性住房供给创新

  7月21日，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。

  作为我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规，该政策标志着行业进入“法治规范” 新阶段。其核心价值在于通过刚性约束与柔性引导的双重作用，构建权责清晰、监管有力的市场秩序，为住房租赁市场的长期健康发展筑牢制度根基。

  二、市场化租赁住房纳入公募REIT新资产类型，迎来新机遇

  国家发展改革委办公厅印发了《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，通知明确提出：“积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。”这意味着，市场化租赁住房资产正式获得政策“入场券”，具备了申报推荐的前置条件。对于行业来说，这是一个具有里程碑意义的突破。

  三、供需两侧协同发力，通过精细化施策，推动“租购并举”落地

  2025年第三季度，地方出台围绕住房租赁市场规范、保障性住房供给扩容和住房消费支持优化等一系列政策，体现了在“租购并举”制度框架下，通过精细化管理和制度创新，促进房地产市场平稳健康发展的总体思路，显示出供给与需求双侧协同发力、存量盘活与增量优化并重的特点。各地在落实国家宏观导向的同时，结合本地实际推出差异化措施，展现出政策灵活性与针对性。未来预计这一趋势将继续深化，进一步推动房地产行业向新模式转型。

  Chapter 2

市场篇

  一、保租房持续主导市场供应，核心八城保租房占比近五成

  据不完全统计，2025年三季度全国22个重点城市的集中式长租公寓市场共计约132个新项目入市，新增房源数量约为5.71万套（间），相较2024年Q3同比增长约55%。其中保租房供应40966套/间，占比约72%，同比上涨约53%；市场化项目供应16126套/间，占比约28%，同比上涨约3%。

  截止2025年三季度，核心八城集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比约47%，“市场化+保租房”双轨格局成型。

  二、存量改造将有效改善供给结构，并解决供给错配等问题

  从2024年到2025年三季度重点22城各季度集中式新开项目筹集方式来看，当前市场仍然以新建为主，2025年三季度新增供应57144套，其中改建11290套，新建和改建占比市占为80%：20%。改造比例环比提升约5个百分点，且改造项目多位于城市核心区，相较保租房大多位于城市外围，将有效改善供给结构。

  三、出租率整体高位，租金多城下行，三季度“毕业季”推动净吸纳量走高

  从核心八城各季度租金坪效来看，北上广深四个一线城市租金高位，北京以188.3元/㎡/月领先。南京、杭州、武汉、成都四个二线城市租金在60-80元/㎡/月区间。八城中仅深圳租金坪效近期呈现上涨，一方面因其保租房入市规模低位，市场化房源主导，叠加租赁需求旺盛。武汉近期租金坪效趋于平稳，得益于城市整体规模相对较低。

  从核心八城各季度出租率来看，核心八城整体出租率在80%以上，呈现高位运行态势。其中广州、深圳、南京、武汉、成都五城出租率更是保持在95%左右。从各城市出租率变化来看，城市分化明显，北京、深圳、南京、武汉四城出租率近期呈现上涨趋势；上海、广州、杭州、成都四城出现小幅波动下滑。

  Chapter 3

      企业篇

       一、中国住房租赁企业开业规模/管理规模榜单发布

       需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有10家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。

  二、“国家队”积极入局，TOP30开业规模年增长超8万间

  在国家及地方政府持续强化住房租赁政策支持的背景下，特别是配租型保障性住房项目进入大规模建设与交付周期，地方国有企业依托其显著的资源整合与平台运营优势，展现出强劲的市场发展动能。数据显示，截至2025年三季度，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比近20%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。在此过程中，地方国企凭借其稳定性和资源禀赋，在有效满足社会日益增长的多元化、多层次住房需求方面发挥着关键作用，同时为促进住房租赁市场长期平稳、健康、有序发展提供了重要支撑，其行业引领地位日益凸显。

  表：2025年Q3 TOP30不同类型企业开业规模占比及同环比变化

  数据来源：CRIC长租数据系统

  据监测，近年来，TOP30的国企系企业规模加速扩张态势明显，2024Q3-2025Q3年规模增长超8万间。多家国企系企业亦在加速涌入住房租赁市场，地方平台公司表现尤为活跃。从典型城市看：成都15家平台公司创立租赁品牌，开业规模约4万间；上海8个入局品牌合计开业规模约10万间，其中上海地产“城方”品牌独占超4万间；郑州城发“美寓”单品牌规模更达近7万间，扩张势头强劲。此外，今年，合肥（肥西产城集团“梧桐寓”、高新区“高新云果”）、广州（国资管理集团“新屿公寓”）等地平台公司持续推出自有租赁品牌，地方平台品牌化入局步伐未停。

  图：2023年-2025年Q3 TOP30国企系开业规模走势（万间）

  数据来源：CRIC长租数据系统

  三、地方国企深化市场化运营及自品牌落地与规模扩张

  2025年三季度，地方国企围绕保障性租赁住房的筹集、建设与运营，展现出以下几大鲜明走势：1.地方国企加速入局，聚焦品牌化与体系化建设；2.盘活存量资产是核心房源筹集模式；3.专业化运营能力备受重视，“强强联合”成为趋势。

  总结而言，近期地方国企的动态清晰地表明，它们正在中央及地方政策的强力指引下，大规模、系统化地深入参与保障性租赁住房市场。其当前发展路径呈现出“盘活存量、品牌运营、规模扩张、合作共赢”的特点，旨在有效增加保障性住房供给的同时，探索一条可持续的、市场化的高质量发展道路，兼具社会民生与国有资产保值增值的双重目标。这正深刻改变着中国住房租赁市场的格局。

  四、市场化头部企业深化政企合作，聚焦人才公寓、学生宿舍等细分领域；从“重资产”持有者向“轻资产”运营服务商加速转型

  市场化长租企业的发展策略当前侧重于轻资产运营、品牌价值提升、细分市场开拓及战略生态合作，呈现出更加灵活和多元化的趋势。一方面市场化企业正从“重资产”持有者向“轻资产”运营服务商加速转型。其核心商业模式不再是持有物业，而是通过输出品牌、设计、装修、运营管理和数字化系统来获取管理收入。一方面积极与地方政府、国企、高校等机构合作，成为其提供人才住房解决方案的合作伙伴。

  市场化头部企业的核心竞争优势不再仅仅是持有房源，而是专业的资产运营管理能力、强大的品牌溢价和灵活的战略合作生态。未来，市场化企业将继续深化与政府、国企、金融机构及产业链上下游的合作，在激烈的市场竞争中通过专业化能力赢得份额。

  Chapter 4

       金融篇

  一、融资渠道多元发展，融资成本降低，债券和类REITs成为主流融资手段

  随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房；据不完全统计，截止2025年3季度，涉租融资规模达288.59亿。预期2025年全年规模将超350亿。其中债券类105亿，占比约36%；类REITs融资金额66亿，占比约23%。

  二、二级市场低波下调，整体仍高位运行，分派率下降明显

  8月已上市的8只保租房REITs均下跌，由于短期受政策、利率或行业周期影响市场有所回调。保障房类REITs整体分派率已从2025年初略高于3%，降低至2025年中的2.5-2.6%。特别是华夏北京保障房REIT扩募后，在扩募后基金净值增加，但新增资产尚未完全释放现金流，导致短期内分派率被稀释，年化分派率降至1.82%，低于市场平均水平。但考虑到保障房现金流较高的稳定性，当前分派率对部分长线低成本资金仍有一定吸引力。但分派率的下降使得未来的增长空间减小，也可能导致后续该类资产对利率变动的敏感性增强。