[中原地产]房贷或定向倾斜 房企仍逆市购地

房贷或定向倾斜 房企仍逆市购地

一周楼市(2011.12.23-12.29)

近日，住建部部长姜伟新提出，要“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”，从而释放出明年信贷或将定向地向首次置业者倾斜的强烈信号。近两周来，土地溢价率已降至低点，底价成交占多数，部分知名房企依然看好一些具有发展潜力的城市，积极加快购地步伐。

首套房贷款将获支持 刚需购房渐成主力

12月23日，住建部部长姜伟新提出，要“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”，这是自2010年起实施严厉的差别化信贷政策以来，国家层面首次明确表态要支持首次购房贷款。自第三季度以来，由于信贷的全面收紧，大部分银行首套房利率上浮1.1倍，贷款审批已排期到2012年。即使是符合购房资格的消费者也难以承担日渐高涨的按揭成本，这已成为近几个月来新房市场成交维持的低位的重要原因之一。

上周，中原所监测的8个重点城市的新房成交量环比下降11%。由于受北京保障房集中成交及深圳新增供应量大幅增加等因素的影响，12月份的成交量较11月份同期大幅增加约两成；但较去年同期水平仍有大幅减少，其中天津同比降幅接近七成，上海、深圳和南京的同比降幅也在三成以上，今年全年的新房成交低迷格局已定。

中原集团研究中心表示，近两个月来，中低端楼盘的已成为市场的成交主力。中高端项目中，仅有大幅降价促销的龙湖地产的两个项目在10-11月份的30日销售率达到30%，而在今年8-9月份，“仁恒森兰雅苑”、“大华锦绣华城”等中高端项目仍有40%以上的销售率。预计明年，定向的信贷放松将有助于更多的首次置业的消费者购房，市场成交结构将进一步向中低端楼盘靠近。

土地溢价率大幅下降 部分房企伺机购地

近两周以来，招商、中铁、和黄、金隅等房企未雨绸缪，已在武汉、北京、上海等城市相继拿地。其中，招商地产以34.1亿元的巨资同时取得了武汉汉阳区三幅地块的土地使用权，土地面积达51.97万平方米。此三幅地块中有两块为纯居住用地，其楼面地价分别仅为3030元/平方米和3501元/平方米，而作为武汉核心区域汉阳目前的在售住宅均价已近8000元/平方米，相对较低的购地成本使房企对具有发展潜力的二、三线城市房地产市场依然持有信心。上周，金隅地产以6033元/平方米的楼面地价购得北京丰台郭公庄地块，这是自北京取消配件保障房的土地出让条件以来，首个实质性土地出让的成功案例。

中原集团研究中心认为，在资金链日趋紧张的情形下，部分大型房企依然没有停止拿地的步伐，原因之一是今年以来，在多项土地调控政策的叠加效应之下，重点城市的土地溢价率大跌，以致高价地块底价出让的现象频频出现。中原监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地最高溢价率的平均值为110%，而2007、2009、2010年的同一指标曾分别高达431%、252%、272%。此外，在土地出让金大幅缩减的情况下，部分地方政府不得不放松土地出让条件，也吸引了一些具有资金实力的大型房企。