[国泰君安]重庆区域房市调研综述

[国泰君安]房地产行业：重庆区域房市调研综述(20120220)

【房地产行业研究报告内容摘要】

摘要：

重庆发展规划：(1)IT时代：笔记本电脑产业集群，云计算；(2)二环时代：二环187公里，覆盖主城区。至2020年，计划主城区人口将由700万增长到1200万，建成区面积由500万平米增长到1000万平米。(3)金融时代：打造长江中上游金融中心：世界500强结算中心。我们认为中西部发展是中央的长期战略并不会动摇，重庆作为其中的核心发展区域将持续获得支持，将支持房地产持续发展。

重庆房地产市场：(1)重庆实行房产税，但力度很低；作为直辖市，在超过40个城市的限购背景下，却能够不限购。(2)不限购使得重庆虽然销量及价格有所下滑，但仍受到开发商的诸多青睐，卖地收入仍遥遥领先。(3)卖地收入及银行贷款、地方发债支撑重庆大规模开发建设。(4)供应量依然很大，但环比减少：11年开盘供应体量同比下降24%。(5)去化率降低，购房者观望情绪严重：11年开盘当天整体去化率为40%，同比前两年去化率最低。(6)11年量跌31%：11年重庆主城区销量1544万平米。(7)房价下跌10%左右：我们调研的主流开发商项目普遍降价10%左右。

公租房：(1)重庆市2011年已开工建设公租房1425万平方米，加上2010年开工的1300万平方米，共开工2725万平方米，完成了重庆市委、市政府三年计划建设4000万平方米公租房目标的68%。(2)资金主要依靠卖地收入、开发商代建、银行贷款、发债等。

近期重庆楼盘来访量明显回升。从主流开发商和项目调研情况来看，如保利江上明珠项目来访由最差的时候每天十几组回升至现在每天五十几组，最近一周来访量达到460组，近期房市成交有回暖趋势。

在首套按揭利率方面，上浮幅度、放款速度都有所好转。11年6月首套利率上浮20%，8-9月上浮10%(但银行要求存款等附加条件)，目前是基准至上浮5%左右(银行不需要附加条件)。放款速度去年普遍需要2-3月，目前速度稍快。

金科股份：我们上周拜访了金科董事长、副总、董秘等高管，调研摘要如下(1)做大意愿强烈，激励或惩罚措施严明，计划2015销售额达600亿，年复合增速达45%；(2)将增大合作开发模式，以提升销售额、做大规模为主要目标；(3)立足中西部、产业和地产嫁接，适度进入商业地产：考虑旅游、文化、商业等综合拿地模式，立足中西部，中西部60%，长三角20%、环渤海20%；(4)做大园林规模，尤其市政园林，12年计划增速60%。我们认为公司开发品质为业内翘楚，立足中西部，股权激励制度到位，预计11、12年EPS分别为1.10元、1.60元，RNAV16.1元，给予增持评级。