[莫尼塔]保障房未来每年潜在分流170万套新增刚需

【房地产行业研究报告内容摘要】

核心提示

保障房将成为未来影响中国楼市的一个重要因素，我们试图在这里建立一个保障房对商品房市场影响的计算框架。我们结合莫尼塔智库《揭示中国地产的刚性需求》研究报告对于刚性需求的细分计算，估算了保障房对于每年新增刚性需求的覆盖率。然后根据目前我国居民的收入情况，测算保障房未来每年可能潜在分流170万套新增刚需。由于保障房存量需求仍然加大，以及保障房大规模投入到市场的时间要到2013年以后，潜在分流影响呈现从弱到强逐级递进的过程，影响最早要在2013年开始呈现。

报告摘要

每年住房刚需的流量规模约为720万套：分为基于婚姻的刚性需求，农村大学生在城镇就业形成的住房需求，农民工进城形成的住房需求和拆迁造成的住房需求。基于婚姻的需求是刚需的最重要组成部分，约占每年新增刚需的三分之二。

保障房政策和住房的刚性需求只存在部分重合：收入在城镇人均水平以下的刚性需求购房者，是保障房政策的主要受益对象。这部分重合主要体现在城市家庭形成(包括城市青年结婚和农村大学生就业)以及拆迁带来的住房刚性需求。

保障房入市的分流作用直接影响了约两成基于婚姻的刚性需求：由于保障房对于户籍、收入、家庭总资产等的要求，只有很少一部分基于婚姻的刚性需求最后会选择享受保障房政策，购买或者租住保障房。

保障房对商品房刚性需求的潜在分流作用为每年170万套：我们对四种刚性需求进行加总，可以估算出保障房入市对刚需商品房直接的分流作用规模约为每年170万套，占每年新增刚需的25%左右。

但保障房的分流作用取决于保障房投入到市场的速度。根据十二五保障房建设规划，我们认为保障房对商品房市场分流的影响，最早在2013年才能够达到。

保障房将成为未来影响中国楼市的一个重要因素，我们试图在这里建立一个保障房对商品房市场影响的计算框架。我们结合莫尼塔智库《揭示中国地产的刚性需求》研究报告对于刚性需求的细分计算，估算了保障房对于每年新增刚性需求的覆盖率。然后根据目前我国居民的收入情况，测算保障房未来每年可能潜在分流170万套新增刚需。由于保障房存量需求仍然加大，以及保障房大规模投入到市场的时间要到2013年以后，潜在分流影响呈现从弱到强逐级递进的过程，影响最早要在2013年开始呈现。

报告摘要

每年住房刚需的流量规模约为720万套：分为基于婚姻的刚性需求，农村大学生在城镇就业形成的住房需求，农民工进城形成的住房需求和拆迁造成的住房需求。基于婚姻的需求是刚需的最重要组成部分，约占每年新增刚需的三分之二。

保障房政策和住房的刚性需求只存在部分重合：收入在城镇人均水平以下的刚性需求购房者，是保障房政策的主要受益对象。这部分重合主要体现在城市家庭形成(包括城市青年结婚和农村大学生就业)以及拆迁带来的住房刚性需求。

保障房入市的分流作用直接影响了约两成基于婚姻的刚性需求：由于保障房对于户籍、收入、家庭总资产等的要求，只有很少一部分基于婚姻的刚性需求最后会选择享受保障房政策，购买或者租住保障房。

保障房对商品房刚性需求的潜在分流作用为每年170万套：我们对四种刚性需求进行加总，可以估算出保障房入市对刚需商品房直接的分流作用规模约为每年170万套，占每年新增刚需的25%左右。

但保障房的分流作用取决于保障房投入到市场的速度。根据十二五保障房建设规划，我们认为保障房对商品房市场分流的影响，最早在2013年才能够达到。