[世联地产]利好重磅来袭 彩虹在风雨后

利好重磅来袭 彩虹在风雨后

央行昨日晚间发布公告表示，自今日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。值得注意的是，央行还同时宣布了扩大存贷款利率浮动区间。自同日起，金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

央行的勇气：开启降息周期，迈出利率市场化重要一步

央行的基本职责是维护汇率和币值的稳定。即使做起来很难，中国的央行也一直试图兼顾这两个目标，于是有时候平衡的艺术就显得非常重要。在经济困难的日子里，中国的央行除了考虑稳增长、保就业、维持财政收入，还得衡量一下商业银行、企业、个人的利益。在这样的情形下，央行的担子从来就不是一般人所能想象。2011年，周小川获得《欧洲货币》颁发的年度最佳央行行长，市场评论认为实至名归。

可惜最近这段时间，面对着类似的困境，批评者总是诟病08年后央行的资产负债表膨胀带来的经济过度扩张，地方政府债务危机、部分行业产能过剩、企业负债过高库存如山、资产价格偏高等等，并明确警告中国的央行不宜再度放水。但是，批评者也应关注一下过去几年欧洲央行的所作所为。或者，应该说是在09-10年的无所作为。欧洲央行在09年6月推出总额为4420亿欧元的1年期再融资贷款计划后一直不作为，最终导致欧债危机爆发。直到2011年下半年，欧债危机恶化导致银行破产危机出现后，欧洲央行才开始有所作为，但为时已晚。

前车之鉴，后事之师。在“欧美消费，中国制造”的模式逐步走到尽头的今天，中国经济发展的逻辑已经产生了重要改变。过去顺差带来的被动购汇为商业银行和社会注入了大量的基础货币，为中国的投资和城镇化提供了充裕流动性的模式已经产生根本性的改变。全球经济再平衡的进程持续和危机导致的避险心理带来的最直观结果就是中国资本外流从去年四季度开始加速并容易引起中国的通缩，这是中国的存款准备金不断下调的内在逻辑，预计未来仍会持续下调。另外，面对当下经济信贷需求疲软的现实，资金价格的下调也在情理之中。面对恶劣的经济形势，在国家预调微调的政策引导下，中国央行在批评者的声音中展现出其勇气：数量型工具和价格型工具并用，开启了新一轮降息周期，同时迈出利率市场化的重要一步。此举，央行给了市场一个明确信号：中国央行不是欧洲央行，面对危机挑战定有作为。

市场的期盼：成交持续回暖，家庭资产负债表仍可增杠杆

我们在去年的年报《岁暮天寒，渴望春天》里已经指出，预期今年年内至少有一次降息。在今年的专题报告《润物无声，正向背离》和《风雨飘摇，踯躅中前行》里面，我们持续保持了对市场成交量保持乐观。即使在我们5月3号撰写的《否极泰来，楼市迎来“金三银四”》里，我们也明确表达了看好5月和6月市场的成交量的观点。很多时候，人们并不具备未卜先知的能力，拥有女巫的水晶球也只能是奢想。我们能做的是，寻找市场发展的内在逻辑，充分利用过往的经验、大量数据和合适的模型，从行业周期波动的角度来进行合理推断。逻辑和实证两者缺一不可。

至于本次降息对市场的影响，昨晚相关的市场人士已经为购房者做好了计算：以100万商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今每月需偿还本息7633.40元，减少了149.63元，即月供减少

150元，百万贷款月省150元。

虽然说本次降息到来月供下降不是太多，但是我们更应该看到降息带来的市场预期的进一步改善，提振整体购房者信心，市场的成交量持续回暖的论调得到来自于政策松动的支撑。而且，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，这一点甚至带来了首次臵业利率8折的预期，市场的预期这几年都没有这么乐观过。另外，过往世联的投资者占比走势清晰表明，投资客对于利率变动的敏感程度非常高。资金价格的下降，必然提升投资客的风险偏好。此次降息，受惠的不仅仅是刚需人群。因此，从这一点来看，楼市的限购政策预计还将持续一段时间。

或许，悲观的论调总有千万种，但幸福的理由只有一个。确实，经济过去几年的过度扩张，导致杠杆快速飙升，其高杠杆会限制投资的支出，从而产生投资的收缩，导致经济下滑。经济的下滑，再次推升企业的杠杆，最终形成恶性循环。当然，令人悲观的还有负债累累的地方政府平台，其以土地作为信用抵押的融资方式，总是让人担心资产价格下跌将导致地方债务出现大面积的违约……如此种种，麻烦的事情已经足够让人产生异常悲观的论调。但是，我们还应该看到中央政府的负债仍有空间，另外让人唯一感觉到幸福的理由是，中国家庭的资产负债表至今还是非常健康的。中国按揭贷款余额与GNP比例大概保持在14%左右较低的水准，加上较高的储蓄率，这里有足够的空间来增加杠杆。即，其它部门去杠杆，而家庭负债表增杠杆才是中国经济未来发展的模式。当然，这样的发展模式需要制度的设计和金融的改革。幸甚，利率市场化已经迈出了重要的一步。对于房地产行业而言，家庭资产负债表杠杆有空间仍是我们中长期看好行业发展的理由。市场虽然进入了下半场，销售增速线性向下，周期波动越加明显，但行业未来的空间仍不至于过度悲观。

这个行业，花开花落，云卷云舒。

【撰写 世联地产市场研究部】