[兰德咨询]从九龙仓到融创 绿城的下一步

2012-07-04 10:36:17

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-07-04
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:兰德咨询

从九龙仓到融创,绿城的下一步

兰德咨询公司总裁 宋延庆/文

6月8日注定是一个不平常的日子。这日起,金融机构开始执行下调人民币存贷款基准利率。这也是央行三年来的首次降息。同一天下午,绿城(3900.HK)在杭州召开股东大会,会后面向媒体举行新闻发布会宣布向九龙仓(0004.HK)转让股权。会上绿城表示,向九龙仓连环配售新股和发行可换股债券,共筹资51亿港元。其中第二批配股后,九龙仓将拥有绿城24.6%的股权,交易金额17亿,九龙仓将成为第二大股东。如果全部兑换永续性次级可转证券,九龙仓持股比例将达到35.1%,成为绿城的最大股东,而绿城董事长宋卫平的股权将摊薄至21.9%。

如果说前一则新闻还有预期的话,那么后者更似一枚重磅炸弹。

真可谓一波未平,一波又起。6月22日,绿城与融创又联合宣布,双方就上海和苏锡常四个城市的9个项目进行合作,经营控制权由融创方面负责,融创向绿城支付50%项目股权所对应的33.7亿元的资金。

因为与绿城有“标准化体系及产品线咨询”合作,加之早年与融创也有过合作,笔者对交易相关方还是有些了解的,也写过多篇有关绿城的文章。

关于绿城与九龙仓的合作,首先想澄清两点事实。一、双方是股权转让,不是某经济学家所说的“绿城破产”,尽管九龙仓有低价受让之嫌。二、即使将来全部兑换可换股债券,九龙仓的持股比例也远比不上绿城原管理层持股比例(64.98%),单单宋卫平、寿柏年和夏一波女士(11.57%)三者的股权加起来,也高于九龙仓。所以,宋卫平不会失去对绿城的实际控制权,除非他想主动退出。依宋卫平的性格,今后他主动退出的可能性不是没有。相信这也是九龙仓要“锁定”他五年服务期的原因。

其实对绿城来说,尽管本次股权转让颇为无奈,但比“割肉”卖项目,可能更有利于绿城的长期发展。笔者认为,此前绿城存在两大问题:一是资本战略与产品战略相脱节,二是宋卫平过于权威。虽然不能说股权单一或二元不好,但股权多元化总比一元和二元好。比如万科就是典型的股权多元化企业。此前,绿城虽是上市企业,但与SOHO中国、碧桂园等类似,算是二元制企业。本次合作,绿城不但实现了股权多元化,还将因为九龙仓的制衡,而更有利于公司治理,就像宋卫平所说的,“肯定要倾听”。

关于绿城与融创的合作,双方就是“各取所需”。首先说绿城。从此前转让多个项目,到与九龙仓合作,再到与融创合作,已经是第三步棋了。这三步棋走下来,绿城的净资产负债率已经从去年末的140%降至89%——基本上安全了,这对马上要发布的中报也是有好处的。更为重要的是,这些合作项目对绿城而言,因为价格该降的都基本降到位了,即使继续下去,利润空间也很小,甚至个别项目没有利润。也就是说,100%股权和50%股权对绿城其实没有多大区别,还不如换回几十亿回来。再说融创。融创去年的销售额近200亿元,增速很快,但其项目储备很少。如果没有本次合作,融创明年可能面临着没有多少货可卖的境地,就像去年的SOHO中国、亿城股份一样。作为上市公司,是要尽量避免业绩大起大落的。否则,投资机构不但不能忍受,“受过伤”的孙宏斌更是难以接受。双方本次合作,这个问题解决了,而且融创还可以借机真正进入长三角地区。可谓是一箭双雕。另外,依孙宏斌的性格,他是不甘于屈居房企第二梯队的。虽然不明说,但他肯定有冲入第一梯队的强烈愿望。有了这些项目,这个愿望就算是实现了一半。至于另一半,就看后期的项目操作了。但不要忘记,孙宏斌是营销起家,狼性十足,加之团队战斗力强,因此“另一半”还是有胜算的。如此,甚至可以说是一箭三雕。双方也由现在的“各取所求”,变成了双赢。

绿城下一步会怎样?笔者判断,九龙仓参股绿城更多地是战略合作,类似于战略投资者。双方的合作是优势互补,可以共同把绿城打造成一个金融界的强品牌。未来九龙仓的股东身份会体现于重大投融资、法人治理等方面,而经营管理工作还是交由绿城的原管理层负责。考虑到两者在区域布局和产品定位上有很多相似之处,也不排除两者进行区域或项目整合,但独立作战的“双主体”模式可能性更大。而与融创的合作,属于项目股权层面,与九龙仓合作的性质不同,不能简单类比。

至于下一步绿城的房子会不会降价,笔者认为,还是要看产品品类和项目实际情况。估计住宅再降价的空间不大了,因为绿城的住宅产品利润本来就不高,而且降价空间已经释放得差不多了。部分商业物业和酒店式公寓可能还有点降价空间。但在现金流缓解后,是不是降价还很难说。

下了三步棋后,绿城算是暂时度过了难关,而其真正的难关还在下半年。如果下半年绿城不能实现预期200亿元、全年400亿元的销售目标,下半年及年底的偿债压力还是很大的。

不预设立场地说,笔者还是看好绿城的这两次合作的。我们知道,绿城的产品口碑在业内数一数二,与龙湖、星河湾共同组成产品派的“三驾马车”。随着消费者越来越成熟,产品导向型企业会愈发彰显竞争优势。这一次九龙仓入股,相当于把绿城此前脱节的资金和产品两个环给接起来了——产品品牌加上金融品牌,将会使绿城焕发新机。引入“营销派”的融创后,绿城又把相对薄弱的营销环节给补强了。如此,“资本+产品+营销”三环链接起来,绿城将会形成强大的竞争优势。

惟有不认同的是,如果绿城今后转向中低端和保障房领域,反而是其更大的战略风险。原因有三。一是相当于绿城舍弃了其多年建立起来的、在高端市场上的品牌优势。绿城应该认识到,目前高端市场受阻,不是因为高端市场萎缩,而是因为“三限”使然。二是,绿城虽然做过青岛“理想之城”及当地保障房项目,但其成本控制能力不强,这相当于拿自己的劣势拼其他企业的优势。第三,目前保障房领域,已呈现出被央企和地方国资企业瓜分的趋势。作为民企的绿城,能从国有利益集团主控的领域分一杯羹吗?可能有,但难度很大!

故此,绿城所面临的战略问题,不是产品战略的彻底转向,否则就是矫枉过正,而是如果在高端市场上找到新的细分市场。笔者相信,也希望绿城有信心,目前逆市场化的“三限”不会持续太久,而绿城却要长久地做下去。

对于绿城的这几步棋,笔者之所以看好,主要还是宋卫平:心态已平和的宋卫平,才是更令人敬畏的!

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