3月31日，全国首单由存量商业办公资产改造为保障性租赁住房的REITs产品——汇添富上海地产租赁住房REIT在上海证券交易所正式挂牌交易，上市首日涨幅高达29.99%。

  自申报发行以来，该REIT便吸引市场广泛关注与资本热捧。募集份额5亿份，发售价格2.724元/份，募集资金规模达13.62亿元。网下询价倍数约181倍，公众投资者认购倍数更是高达494倍。而从3月5日获批到挂牌上市，仅历时18个工作日，刷新了公募REITs市场纪录。

  同策研究院联席院长宋红卫表示，该项目的快速获批充分彰显了监管层对保障性租赁住房市场的重视与支持，而其上市首日的亮眼表现则受益于多重政策利好：证监会加快REITs常态化发行步伐，保障性租赁住房项目可享受4%低利率贷款等支持。此外，在当下“资产荒”背景下，市场对长期稳定收益资产的需求愈发迫切。

  公开资料显示，该产品以上海地产房屋租赁有限公司持有的虹桥璟智项目和江月路项目作为底层资产，均为上海地产集团旗下优质租赁住房标杆项目。其中，虹桥璟智项目是上海市首批Rr4租赁用地项目，江月路项目则是闵行区首个由存量商办改造而成的租赁住房项目，两者市场需求旺盛、运营表现优异。据基金招募说明书披露，江月路项目租赁住房部分、江月路项目配套商业部分以及虹桥项目租赁住房部分出租率均超90%。

  2024年以来，保障性租赁住房板块成为公募REITs二级市场的明星板块，受到投资者青睐。公募REITs已成为保障性租赁住房融资的重要渠道。乐居长租预计，2025年相关产品发行规模有望突破250亿元。据克而瑞长租数据显示，2024年核心八城集中式公寓规模超114万间，其中保障性租赁住房规模达42.2万间，占比37%。

  市场热度高涨，多家企业也加快了保租房REITs的申报步伐，包括苏州恒泰、建信建融家园、新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等。

  特别值得一提的是，国企正成为租赁市场的中坚力量。中指研究院数据显示，2024年中国住房租赁综合实力TOP30企业中，地方国企系累计管理规模约38.6万间，累计开业22.9万间，占比均达两成。其中，郑州城发安居美寓、联投新青年、城方等企业规模增速明显。

  对此，相关研究机构人士向中国房地产报记者表示：2024年，中央出台多项政策支持住房租赁市场发展，重点聚焦金融支持与存量商品房去库存。特别是，7月REITs项目常态化发行，市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产，住房租赁“投融建管退”全周期支持体系加速成型。同时，存量商品房去库存政策推进，保租房筹集渠道拓宽，非居改租、收储转租等取得进展，通过盘活低效资产补充长租房供给。尤其地方国企系长租企业在盘活存量资产和获取金融支持等方面均有显著优势，租赁房源管理规模快速扩张。

  然而，保障性租赁住房REITs的收益表现仍然依赖于项目地段及运营水平。宋红卫表示，如果出租率未能保持高位，收益率将受到影响。例如，红土深圳安居项目近一年收益持续下滑，招商蛇口林下项目因大客户退租，出租率一度降至79%。

  在政策利好、市场需求及国企推动下，保障性租赁住房REITs正迎来发展期。但如何提升项目运营质量、保持高出租率，仍是决定产品长期投资价值的关键。（康为）