关于在自治区新建住宅工程中强化落实“先查验后交付”制度的通知

各地、州、市住房和城乡建设局，喀什经济开发区规划土地建设环保局、霍尔果斯经济开发区规划建设环保局，各有关单位：

  为有效提升住宅工程品质，建设安全、舒适、绿色、智慧“好房子”，依据《建筑法》《建设工程质量管理条例》《关于完善质量保障体系 提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）《商品房销售管理办法》（建设部令88号）《关于落实建设单位质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）《关于开展城镇住宅工程质量问题重点整治的通知》（建办质〔2025〕25号）等法律法规和政策文件精神，决定在自治区新建住宅工程中强化实施“先查验后交付”制度，进一步压实建设单位质量首要责任，充分引入社会监督机制，让购房业主参与工程质量评价，实现质量关口前移，进一步增强人民群众获得感、幸福感、安全感。现就有关事宜明确如下：

  一、强化落实“先查验后交付”

  “先查验后交付”是指住宅工程建设单位依据国家相关政策要求及合同约定在住宅工程分户验收合格后、办理交付手续前，组织已签订购房合同的预售业主（以下简称“业主”）对其所购住宅套内部分及相关公共部位的实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行查验,并在竣工验收前对业主提出的质量问题完成整改，竣工验收后进行住宅交付的制度（流程图见附件1）。实施“先查验后交付”的工程项目为2025年11月1日后组织开展分户验收的商品住宅和保障性住宅工程。

  （一）前提条件。开展“先查验后交付”的工程应按照设计文件及施工合同要求完成全部施工内容，具备通水通电及供气供热条件；应按要求编制住宅查验工作方案,并提前7至10天向工程质量监督机构报备；应按《新疆维吾尔自治区住宅工程质量分户验收管理办法》《关于在自治区新建住宅工程中强化实施“两书一牌”制度的通知》要求，完成住宅工程分户验收，且质量问题已整改完成；现场不存在影响业主看房安全的危险因素。

  （二）预先告知。建设单位应按照《自治区建设单位工程质量安全首要责任管理办法》要求，对住宅工程参建单位落实质量责任情况进行检查，强化对关键环节质量控制和过程质量管理，全面组织实施“先查验后交付”工作，应提前7至10天通知全数预售业主并发放《住宅工程查验告知书》(详见附件2），告知现场查验实施注意事项并约定具体查验时间。设计、施工和监理单位应配合建设单位开展“先查验后交付”工作。

  （三）现场查验。建设单位应分批次组织业主现场查验，每批次人数以安全、高效为原则，因地制宜确定。现场查验按照业主自愿的原则，业主本人因故不能到场需委托他人的，应出具书面委托文书。建设单位项目负责人或其委托的单位技术人员应与业主或其委托人员（每户不超过3人）共同进行现场查验，进入现场应实名登记，并遵守施工现场安全管理规定。建设单位应指导业主完成查验工作，业主或其委托人员可依据《住宅工程查验要点》（详见附件2）进行逐项查验，一次性提出发现的质量问题，建设单位应按照《住宅工程查验工作记录表》（详见附件3）进行记录，同时进行签字确认。业主逾期未参与查验的，视为主动放弃，建设单位应留存相关映证材料备查。

  （四）问题整改。对业主在现场查验发现的问题，建设单位应进行甄别分类。对不违反购房合同约定和现行标准规范规定的，应向业主做好解释说明，如业主提出的问题及诉求与客观事实不符或超出国家工程建设强制性标准、设计文件、购房合同约定的范围，经建设单位协商不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理，且不影响住宅工程进入后续竣工验收流程，建设单位应对协商过程和相关映证材料留存备查；对违反购房合同约定或现行标准规范规定的，建设单位应组织施工单位进行全面整改，并组织监理单位对质量问题整改完成情况进行复核，填写《住宅工程查验工作记录表》问题整改情况部分，并在办理交付手续时连同《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》一并交付，业主或其委托人员复核完成后签字确认，建设单位留存原件，业主留存复印件。建设单位应将业主或其委托人员签字确认后的《住宅工程查验工作记录表》上传至自治区工程质量安全一体化服务平台，作为单位工程竣工验收的重要质保资料。业主或其委托人员签字确认后的《住宅工程查验工作记录表》等资料不能做为建设单位交付住宅后且仍在质量保修期内出现的质量缺陷问题的免责依据。

  （五）监督管理。各地、州、市住房城乡建设主管部门应指导县市加强对辖区内住宅工程“先查验后交付”工作的监督管理，根据辖区内新建商品住宅和保障性住宅情况，通过自治区工程质量安全一体化服务平台，强化对“先查验后交付”工作的服务指导，定期抽查现场完工情况、业主被告知情况、问题整改复核情况等，对存在较多违法违规行为的责任主体列为重点监管对象，对其在建项目加大日常监督频次和力度。在工程竣工验收时，监督机构应对照《住宅工程查验工作记录表》对业主提出的问题整改情况进行抽查。发现住宅工程建设单位在“先查验后交付”工作过程中有弄虚作假、隐瞒相关事实或对于存在的质量问题整改不力等行为的，应纳入不良行为记录，并按照《新疆维吾尔自治区房地产开发企业信用评价管理办法（修订）》进行相应扣分处理。违反有关法律法规的，依法予以查处。

  二、业主可自愿引入验房师参与住宅查验

  2022年，验房师作为新职业纳入国家职业分类大典。验房师是接受客户委托，使用量具、工具及仪器，查验房屋质量及其附属设施、装置的观感和使用功能，并提供查验报告的服务人员。在住宅查验和交付环节引入验房师参与查验，能够很好的解决业主缺乏住宅查验相关专业知识等问题，能够更好地帮助业主为住宅质量把关，进一步缓解住宅交付后信访投诉矛盾，切实维护业主的合法权益。各地、州、市住房和城乡建设主管部门应指导县市在强化落实“先查验后交付”工作中，广泛动员各类宣传资源，加大验房师职业在群众中的知晓率，业主可以自愿委托具备专业技术能力的验房师参与住宅查验工作（验房师参考服务内容及工作流程详见附件4），提前发现质量隐患，促进问题整改，有效降低信访投诉风险。鼓励建设工程质量协会等行业协会（单位）根据行业发展需要开展验房师从业培训，建立验房师信息库和小程序等信息化平台，方便业主查询验房师信息和开展相关委托服务。

  三、工作要求

  各地、州、市住房城乡建设主管部门要高度重视住宅工程“先查验后交付”工作，坚持以人民为中心的发展理念，进一步完善工作机制，强化监督指导，抓好制度落实，推动提升住宅交付质量，切实提高群众满意度。指导县市结合本地实际，细化工作措施，把“先查验后交付”制度落到实处，确保住宅工程结构安全和使用功能满足要求，切实提高住宅工程质量总体水平。扎实做好宣传贯彻工作，广泛动员各类宣传资源，采取人民群众喜闻乐见、便于参与的形式，主动宣传讲解政策内容，有效提升群众知晓率。

  采取现房销售的住宅工程，建设单位应在住宅交付前，参照本《通知》现场查验和问题整改流程组织业主开展查验和相关整改工作。

  本通知自2025年11月1日起施行，有效期2年。

  联系人：张雨晗，0991-8815500

自治区住房城乡建设厅

2025年9月03日

  附件：                    
       附件1.“先查验后交付”流程图.doc     附件2.住宅工程查验告知书.doc     

       附件3.住宅工程查验工作记录表.doc     附件4.验房师参考服务内容及工作流程.doc