2026年二季度，长租房行业整体运行保持平稳态势，行业发展逻辑持续从规模扩张向存量提质增效深度转型。受4-5月传统租赁淡季、企业战略调整及市场分化等多重因素影响，行业短期成长动能有所回落，但在6月毕业季租赁需求集中释放、保障性租赁住房持续入市、企业精细化运营能力提升等因素支撑下，行业整体出租率维持高位，盈利水平持续改善，存量项目运营质量稳步提升。此外，地方国企系品牌加速布局，成为行业规模增长的重要动力，市场分化进一步加剧。

  中国房地产业协会基于行业发展情况继续发布《2026年二季度中国长租房发展指数分析报告》，该报告旨在剖析2026年二季度以来住房租赁行业运营情况，为行业内外的观察者和决策者提供具有价值的参考信息。

  一、发展指数综合得分分析

  2026年二季度，长租房行业发展指数综合得分为51.08分，较上季度51.20分环比下降0.23%，较去年同期51.65分同比下降1.12%。整体运行稳中略调，是季节性因素、市场结构变化、企业战略调整共同作用的结果。二季度虽迎来毕业季租赁需求窗口期，整体出租率维持相对稳定水平，但市场房源供给持续充裕，租金上涨动力不足；多数企业持续坚持审慎拓储策略，新增储备、新增房源投放保持克制，成长性指标承压；行业依靠精细化运营推动盈利水平小幅修复、存量开业规模稳步支撑规模指标，但改善力度有限，难以对冲增长端压力，最终推动综合指数连续小幅下行，行业持续处在重运营、弱扩张的调整周期。

  但从积极方面看，6月毕业季租赁需求集中释放，全国1270万高校毕业生进入租赁市场，重点城市出租率快速回升，行业整体出租率达91.44%；二是企业盈利水平持续改善，租金收入同比增长9.00%，其他营业收入环比增长25.01%，运营效率不断提升；三是保障性租赁住房政策持续落地，二季度新增房源中保租房占

  比达84.6%，地方国企系品牌成为规模增长主力；四是各地政府密集推出毕业生安居政策，北京筹集20余万套优惠房源、深圳启动"深梦扬帆"计划、贵安推出1000+免费床位，有效激活租赁需求。

  二、一级指标分析

  成长性：企业成长性指标从上季度的21.27分下降至20.22分，环比下降4.94%，同比增长6.28%。主要原因：二季度多数品牌主动放缓扩张节奏，新增住房数和新增储备项目数较上季度分别下降4.73%和19.01%，企业拓储意愿明显减弱；二是尽管二季度迎来毕业季租赁需求窗口，但市场房源供给充足制约租金上涨空间，租金增长依旧承压；三是受益于去年同期基数相对偏低，以及存量项目续签运营能力稳步改善，支撑指标维持同比正向增长。

  规模性：二季度企业规模性指标得分从上季度的20.55分提升至21.41分，环比增长4.15%，同比则回落8.98%。样本数据显示，行业整体规模扩张节奏趋于理性。一方面，开业规模稳步提升，截至二季度末监测企业合计开业规模达130.99万套/间，同比增长12.58%，存量房源盘活项目持续投放，带动在管体积小幅扩容；另一方面，行业发展逻辑转向审慎经营，虽然新增储备环比有所改善，但同比仍下降30.09%，企业拓储更加理性，更加注重项目盈利质量而非单纯规模扩张。叠加去年同期拓储基数较高，最终造成指标同比有所回落。规模增长动力已从传统头部民营品牌切换至地方国企和新锐运营商，国企系品牌如郑州城发安居、合肥安居、上海浦发有家、漫柏公寓等提升明显。

  盈利性：盈利性指标由上季度9.37分升至9.45分，环比提升0.83%，同比增长3.70%，连续三个季度实现改善。盈利性指标持续增长主要源于多重利好支撑：一是二季度毕业季租赁需求集中释放，整体出租率维持91.44%的高位，租客续签情况稳定，行业平均续签率达60.26%，稳固租金基础收益；二是行业持续深化精细化运营，严控各项运营开支、优化成本结构，同时企业择优布局优质项目，资产质量持续改善，增值服务、社区运营等多元业务快速发展，其他营业收入环比增长25.01%，进一步增厚经营收益。叠加租住服务不断升级助推客户续签表现稳健，有效降低空置损耗，多重因素共同推动盈利水平持续修复。

  三、二级指标分析

  （一）成长性

  1.新增长租房数量：二季度行业新增长租房指标得分从上季度的62.75分下降至59.78分，环比下降4.73%，同比下降18.42%；行业持续坚持理性扩张策略，企业优先评估项目收益回报，放缓新增房源落地节奏；虽然毕业季租赁需求回暖，但市场存量供给充足，企业暂缓大规模新增投放，叠加去年同期新增房源投放基数较高，共同造成指标持续走低。从样本数据品牌表现看，分化特征明显：浦发有家、漫柏公寓、招商伊敦、瓴寓、同比增长均超过20%，这些增长品牌主要为地方国企系和新锐运营商，而传统头部民营品牌新增规模有所收缩。

  2.新增储备项目数：二季度新增储备项目指标得分从上季度的48.99分下降至39.67分，环比下降19.01%，同比下降20.50%。行业持续转向存量运营优先的发展思路，企业拿房拓储决策更为谨慎，着重筛选具备盈利空间的优质标的，主动缩减低效项目储备签约规模；同时市场存量房源供给充裕，叠加上年同期拓储基数较高，使得新增储备布局力度明显减弱，指标持续走低。

  3.租金增长率： 租金增长率：二季度行业租金增长率得分为-1.61分，较上季度-3.82分有所收窄，但整体租金仍呈下行压力。受益于毕业季集中租房需求释放，市场活跃度提升，缓解租金下跌态势；叠加优质保租房REITs资产租金表现相对稳健，二季度平均租金同比上涨0.10%，虽然租金增长动力偏弱，但优质资产仍具备较强抗风险能力。

  4.客户续签率情况：二季度长租房行业客户续签率得分稳定在70分，环比、同比基本持平，行业平均续签率持续保持在60.26%，样本内超半数企业续签率集中在60%-70%区间，头部品牌续签率表现优异：新投海瑜续签率达91%，万银如驿达82%，筑巢公寓达80%，桐堂达77%，同比分别提升1.1%、26.2%、39.5%。尽管有个别品牌续签率出现小幅波动，但更多品牌通过提升服务品质、优化租约管理、推出续约优惠、完善社群运营等措施实现了客户留存率的稳定或提升，显示行业客户黏性不断增强，老客续租成为稳定出租率的重要支撑。

  5.外部融资规模情况分析：二季度长租房行业外部融资规模无新增投放，得分为0分，与上季度持平。主要原因当前金融机构对长租项目授信保持审慎态度，市场化资本投放意愿偏弱；行业企业重心聚焦存量资产运营提质，主动放缓融资拓展计划，叠加保障性租赁住房市场化融资渠道落地节奏偏缓，外部融资增量持续缺位，压制行业成长扩张动能。

  （二）规模性

  1. 行业开业规模量：二季度，长租房行业开业规模量指标得分从上季度的64.62分提升至65.49分，环比增长1.35%，同比增长12.58%。主要得益于地方国企系品牌和新锐运营商实现大幅增长：桐堂、城投悦家、漫柏公寓、港城领寓、浦发有家同比增长均超过50%，有效对冲了部分传统头部品牌的规模优化调整。整体看，行业开业规模延续扩张，但增长动力已从传统头部民营品牌切换至地方国企、保租房平台和新锐运营商，市场格局进一步重塑。截至二季度末，监测样本企业合计开业规模突破130万套/间，达130.99万套/间，行业整体管理规模稳步扩大。

  1. 行业储备规模情况（在管项目含储备项目）：二季度行业储备规模得分从上季度的50.86分回升至55.39分，环比增长8.90%，但同比仍下降30.09%。环比改善主要源于部分地方国企系品牌为落实保租房建设任务，二季度小幅增加储备项目，其中城家、自如寓环比增长均超过40%，储备项目环比有所恢复；但行业整体依旧秉持审慎拓储策略，不再盲目扩张，叠加去年同期行业拓储基数较高，最终指标同比明显下行。

  （二）盈利性

  1. 租金收入：二季度行业租金收入得分从上季度的35.72分提升至36.20分，环比提升1.35%，同比提升9.00%，环比、同比同步提升。一方面二季度6月毕业季租赁需求集中释放，长租项目续租、新增签约量稳步修复，叠加整体出租率保持91.44%的高位，租金营收基本盘持续夯实；另一方面从品牌表现看，桐堂、漫柏公寓、城投悦家、浦发有家、尔家公寓等国企系及新锐品牌持续拓展房源规模，营收实现明显增长，共同推动租金收入指标稳步改善。

  2. 其他营业收入（多元增值收入）：二季度其他营业收入得分从上季度的1.20分提升至1.50分，环比增长25.01%，同比微降1.54%，行业持续挖掘租住增值服务潜力，依托存量租客资源拓展配套服务，带动多元营收环比改善；但增值业务整体基数偏低、产品模式仍在培育阶段，加之去年同期多元业务开展基数略高，使得指标同比小幅下滑。

  3. 出租率：本季度行业出租率得分保持满分100分，与上季度持平，同比基本稳定；行业整体出租率达91.44%，租赁底盘韧性充足。二季度前期虽受淡季影响出租率略有波动，但6月毕业季启动后快速回升，重点10城平均出租率提升至91%以上。各地政府推出的毕业生安居政策也有效带动了去化，北京、深圳、重庆等城市的保租房项目毕业季入住率明显提升。从品牌表现看，优质项目出租率表现优异：厦门地铁·TOD公寓出租率达99.0%，漫柏公寓达98.3%，美寓达98.0%，新黄浦·筑梦城达98.0%，桐堂达97.0%，中新·里享家达97.0%，头部品牌及国企系项目稳定高出租率形成有力支撑。仅少数区域项目、小众公寓受区位、产品及客群限制出租表现偏弱，行业整体出租格局保持稳定。

  4. 运营成本：本季度运营成本得分为35.87分，较上季度35.49分环比上涨1.09%，同比上涨7.52%，成本端压力有所显现，但涨幅较前期明显收窄。主要受多重行业现实因素叠加影响：一是二季度进入夏季，公区空调、水电等能耗成本季节性增加；二是毕业季房源翻修、保洁、新租客入住服务等运营投入增加；不过行业持续推行精细化成本管控措施，有效缓冲成本上行幅度，使得成本涨幅相比前期明显收窄。

  本期长租房行业发展指数成分企业名单

  排序按照参编顺序排列

  数据说明：

  1.数据统计时间为2026年4月1日至2026年6月30日。

  2.本报告中的数据来源为数据填报合格的住房租赁企业提供，中国房地产业协会会同上海克而瑞信息技术有限公司通过多途径数据监测，包括现场项目调研，对住房租赁企业提供数据进行验证。

  3.本报告分数计算方法详见《关于印发编制长租房发展指数的通知》（中国房协〔2023〕201号）内容。

  主要研究成员：

  张其光  王 毅  赵晓英  王 伟  王俊林  刘 颖  肖 晓 辛晓惠  王秋亚

  联系方式：

  中国房地产业协会长租房分会

  地址：北京市海淀区首体南路9号主语国际中心4号楼10层

       邮箱：fangxieczffh@163.com

  报告说明：

  本报告是由中国房地产业协会长租房分会出品的《中国长租房行业发展指数分析报告》系列报告之季度报告，旨在准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度。更多行业信息，请关注中房网长租房分会 （http://www.fangchan.com/zt/czf/index.html）和长租房分会微信公众号。

  免责声明

       由于指数信息公开时间和部分统计口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形。则最终以政府部门权威数据为准。

  报告内容仅供参考，不构成投资和决策建议，投资者据此操作，风险自担。

  本报告版权归中国房地产业协会长租房分会所有，本单位对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本单位同意引用、刊发的，须注明出处为“中国房协 长租房分会”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。