小结

  小结

  将以上4种模式进行对比分析，我们发现在地域条件、容积率限制、土地取得难易程度以及限制性因素方面存在不小差异。(见图2)

  图2 游艇地产模式开发条件对比

  1) 在地域或区位选择上，居住型与度假型要求较高，综合型与大型区域开发型距离城

  市距离可近可远，功能相对完善，相当于另外造一座城，因此在区位选择上较为灵活；

  2) 从土地开发强度而言，旅游度假型地产更强调与城市环境的差异性，以低密度为主，

  后两种开发模式由于其规模大，前期投入成本高，资金回报期长，通过提高土地利用强度保证在每一期开发内获取一定利润，至少做到资金平衡，保证持续开发的动力和资金保障。居住型游艇地产开发强度介于两者之间；

  3) 从土地获取难易程度来看，前两者对区域资源的依赖性相对较高，且用地性质单一，

  以居住用地为主，尤其在优质资源稀缺的地段，土地获取成本高，竞争激烈，直接影响项目的产品类型、档次、品质以及营销方式，最终影响售价。后两种综合类开发模式，获取土地资源相对容易，这与项目属性相匹配。综合型项目涉及功能物业较多，除居住用地外，还可搭配商业用地、混合用地，甚至包括林地、湿地湖泊等类型的土地，虽然开发受限，但这些要素构成整个项目的环境底板；

  4) 在项目开发过程中都会受到一些因素的约束，城市近郊型和旅游度假型游艇地产与

  传统类型地产项目同样会受到城市区位、淡旺季变化的影响。而游艇地产项目中，由于游艇的存在，还应考虑到天气、风向、潮差水位、陆上补给设施的配备，如淡水、燃油、电力等影响。后两者综合型游艇地产本身以超级配套设施吸引购买者，购买者除了看重产品的休闲度假属性、社区的圈层感以及物业的增值空间以外，更关注游艇的停泊、维护、保养、管理等。

  图3 游艇地产模式总结

  综上所述，几种模式的选择取决于多种因素的全面考虑，但资源的稀缺程度对项目起到决定性影响，如有优质的水域条件，地产商有能力经营游艇俱乐部或与其他俱乐部联合，通过销售房产和租售游艇本身以及游艇会所会籍来提高溢价，适合以游艇为主题的居住或度假型项目。此外，打“组合拳”是近年地产项目发力的主要方向，例如成都中粮御岭湾，在5000亩土地上，拥有800亩御景湖、3000亩森林、40亩体育运动公园，配套包括五星级酒店、游艇俱乐部、山地高尔夫球俱乐部、休闲生态园等。单说游艇地产、森林地产或是高尔夫地产都不足以概括整个项目属性。因此综合类型游艇地产适合受地域限制较小的，具备可挖掘资源条件，有高端客群支撑的区域。

  结语

  游艇与度假地产的结合趋势已十分明显，经过近十年来游艇产业的发展与生活方式的转变，使得“房艇联动”逐渐成为游艇地产的主流趋势。游艇从单纯的奢华价值标签、或吸引人眼球的营销噱头，发展为融入复合型地产项目的特殊配套，即在江河、湖海沿岸等地势条件优越的地区，配备游艇码头、游艇会所、酒店、康体中心、商业街区等设施的综合型社区，是游艇生活中国路径的完整体现。

  作者：吴静云

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司

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  选自《技术要点》45期《高端旅游》

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