设计命题：

通过对北四环东路项目(远洋万和城)宗地周边情况的调研、规划意见书的解读、甲方任务书的推敲及对70/90新政的研究，总结该项目的特点，提出环境、政策、规划设计条件、如何创造高性价比宜居社区四大设计命题，在设计过程中探寻应答策略。

设计命题一 ——　与周边环境的对话

(一)区位概述

北四环东路项目位于北京市朝阳区北四环东路北侧，A、B地块总用地约8.64公顷，容积率2.63。具体四至范围是：东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划中育慧中路，北至育慧东路。用地内有南北向的华伦西路和东西向的联大北路，用地内部被市政规划道路划分成四个地块。用地内西北角有现状住宅，周边东侧世纪宝鼎公寓、南侧华伦大厦、富成花园，西侧联合大学管理学院，北侧中华女子学院、芳草地小学、北辰高尔夫球场、北辰碧海方舟别墅区。

(二)周边环境

现状宗地周边区域内教育、医疗、商业生活配套设施齐备，周边自然环境和人文环境较好，南侧北四环东路存在较大的城市交通噪音污染。

设计命题二 ——　70/90房产新策

项目将全面落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国发办［2006］37号)的政策要求，其中90平米以下住宅面积所占的比重达到住宅开发总面积的70%以上。

设计命题三 ——　规划设计条件的制约

(一)限高：A、B地块不超过60米

(二)容积率：A、B地块为2.63

(三)周边现状影响：A地块北侧中华女子学院、东侧世纪宝鼎大厦，B地块北侧现状住 　　　　宅楼为宗地日照间距制约条件。

设计命题四 ——　如何创造高性价比宜居社区的目标

项目以满足城市中高等收入核心家庭置业需求为主；以高品质户型产品为主的多元化产品结构；以可持续发展为规划设计理念；以绿色生态节能的住宅技术为特色；以绝版综合性居住社区为主题，结合差异化产品社区的规划目标，示范中远房地产项目的发展未来。

应答策略：

针对在前期提出的四大命题，分别提出了应答策略，对于周边环境，提出了“绿化平台”理念，使小区台地景观同时服务于区内外的居民，成为居民共享的城市花园；针对70/90政策，提出“差异化产品社区”的全新概念，考虑多元化的产品结构，并提出了两种不同的产品结构形态，通过差异化充分挖掘居住地块的土地价值；经过对规划条件的研究，确定各种方案，从而用足规划意见书提出的各项限制条件；另外通过对户型与景观关系、内部交通流线设计、人性化设计的仔细研究，完成了对如何打造高品质社区的应答。

应答策略一 ——　对周边环境的应答

项目借鉴了南方楼盘底层架空、抬高的做法，发展出平台理念，将小区整体抬高。从根本上解决了人车分流的问题，在小区内部实现人车分层，步行优先的交通体系。同时增强了自身与周边楼盘的差异化，增强了楼盘的整体特色和整体品质。

整个小区景观空间被赋予到大平台这一载体之上，与周边城市道路通过5米宽的区内环形路及1.5米宽的绿化隔离带、3.5米宽的人行道等三个空间过渡，增加了城市道路周边的景观层次。

2米高的平台绿化，在小区主入口、道路交叉口、消防车道入口等处做重点处理，采取台地绿化、坡地绿化等多种手法，使环平台的景观实现多层次的、步移景移的空间效果。

绿化平台不仅为小区内外的居民提供了本区域新的景观亮点，而且形成了小区自然围合的私密空间，为本小区居民提供了更加清静、舒适的居住环境。

应答策略二 ——　对房产70/90新政的应答

项目的规划设计将诠释 “差异化产品社区” 的全新理念。通过产品差异化，充分挖掘居住地块容积率2.63和地块功能多样化的优势，本项目的目标客户是本市中、高等收入的核心人群。其中70%的90平米以下住宅面积用以满足大部分客户的要求，中小户型针对人群特点考虑多元化的产品结构；另外30%大户型兼顾城市高收入核心家庭，满足市场中存在的一部分高端置业需求，本规划设计将实现中小户型之间、大户型之间、中小户型与大户型之间、地块之间的差异化，使该项目具备广泛的吸引力，塑造全新楼盘特色。

在追求差异化的理念下，投标方案在A、B地块分别采用了90平米户型+叠拼的方案设计，在2.63的高容积率下，完成了高、多、低层结合的高品质社区规划，全新的理念使此方案一举中标；在中标后的方案调整过程中，沿用了“差异化产品社区”的理念，根据平台理念在户型结构形态上进行了调整，最终采用了90平米户型+平层大户的户型形态，以观景豪宅的点式设计提升小区整体品质，并形成区域整体形象。

(一) 方案阶段：70%90平米小户型＋30%大户型叠拼住宅

AB区内的住宅建筑高度，从三、四层到十八层不等；高层在周边形成围墙，将城市的喧嚣挡在区域之外，小区内部近人的尺度范围内在A地块采用低层的叠拼住宅，体现了住区内部的亲和力。

A块居住区：利用水脉来创造向心型的公共环境，板块内呈组团相抱，高层区依北侧城市干道而建。中心区叠拼住宅延续用地东北侧别墅区肌理，掩映于绿化中，错落有致，别具特色。洋房及叠拼均为一梯两户带庭院高品质户型，尊重人群的生活模式的同时，创造多变、丰富的室内、室外及半室外空间，增强户型售卖力。住宅的起居室、主卧室均南向，以利于获得更多的日照和采光；各功能房间均为有外窗的全明设计，拥有良好的室内通风；主要使用房间朝向庭院设计，具有更广阔的景观视野；在楼梯间入口处开辟院落入口空间，将景观主题延伸至各个角落。

B块居住区：贯穿东西的一条中央水景景观轴和南北向的绿轴，形成小区内大庭院景观通廊，外围布置高层，沿中央景观布置8-12层的较高品质住宅。通过建筑围合成三大庭院。户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间都在有限的开间范围内保证了南北通透及良好日照，同时强调舒适性和经济性。户型内部功能分区明确，动静干扰较少。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，力求紧凑的布局，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。

(二) 实操方案：70%90平米小户型＋30%大户型平层大户

AB地块以18层短板式、塔式住宅为主要类型，大空间大围合，体现北方之豪迈，饰以小桥流水，空间委婉，体现对景观细节的精雕细刻。

A块居住区：A地块户型以200平方米以上大户型为主，户内功能进一步细化，各功能房间的布局充分体现共享景观的思路，平面布局即为住户提供方便的家居生活，又彰显主人的尊贵身份。为提高单体设计的品质，将香港点式高层豪宅的设计手法应用于单体设计中，实现一梯两户、专梯入户、主仆分流、270度景观、具有别墅式生活流线的特色大户型设计。

B块居住区：B地块的以90平米以下中小户型为主，在有限的面积内进行合理的空间划分，各种功能空间一应俱全，为品质阶层的个性化生活需求提供了足够大的空间选择。所有户型动静分区合理，流线布置紧凑，在有限空间内减少交通面积住宅以朝南为主，大部分户型南北通透，端单元的辅助空间还可采光。同时对小户型在成熟户型基础上结合不同景观朝向设计，使其灵活多变并同样享有尊贵感。

应答策略三 ——　对规划设计条件的应答

(一) 点式排布

在高容积率下，点式布置更具有解决面积压力的优势，同时点式高层的布局使小区获得大片绿化，实土绿化、覆土绿化结合车库、小区入口、住宅入口、架空空间进行整体设计，形成各具特色的台地景观。散点布局使各住宅楼能获得更好的日照、通风、景观条件，从而在2.6的容积率的情况下，做到空间疏朗不压抑。

(二) 依据日照分析确定住宅面宽、进深

周边现状楼和点式高层布局的排布方式都给日照计算带来了极大的难度，在方案的深入过程中，反复核算日照，进行微挑，排布位置达到最优后，根据日照分析限定住宅的面宽、进深条件，以此为依据深化户型设计。

(三) 60米条件下确定住宅的层数

根据高层民用建筑设计防火规范规定，小于等于18层、每层建筑面积不超过650平米，不超过8户，且设有一座防烟楼梯间和消防电梯的塔式住宅，可不设两部疏散楼梯，为减少住宅的交通面积，项目将层数统一控制在18层以下， 18层住宅楼，采用3.1米层高，高度达到55.8米；为形成台地景观，设计了高于市政路2米的平台，将小区整体抬起；同时为增加住宅入口的尊贵感及首层住宅的私密性，将住宅楼入口的室内外高差设计为0.9米高，由于日照间距限制，女儿墙高度定为0.9米，此时，住宅高度为55.8+2+0.9+0.9=59.6，兼顾日照的同时用足限高。

按照规范规定，高出室外地面1.5米部分面积应计入容积率，在设计过程中，问题在于如何将住宅楼从市政道路高度举起2.9米，而这部分高出的面积不计算面积，最终考虑先从地下一层地面计算3.8米层高车库，车库顶板高于市政道路1.2米，不计入容积率，顶板上做0.8米覆土绿化，解决了将小区整体抬起2米的问题；再在住宅楼下设计2.1米层高的设备夹层，满足检修最低高度2米，且不计算面积，从而将住宅楼抬起0.9米。

应答策略四 ——　对创造宜居住区的应答

(一) 户型与景观的关系

本规划突破性的提出“将城市公园引入小区”的概念，留出2公顷的绿地，引入了台地花园的概念并结合住宅的点式布局，构建了多层次、丰富的社区景观，将无疑会成为亚奥周边乃至北四环沿线地标性的高档居住社区。规划设计使100%的住户能享受大绿地的景观。而且小区内部视野非常开阔。加上南部C地块公建区对北四环交通噪音的有效阻隔，使社区成为一个宁静优美的城市绿洲，极大提升了小区档次。为后期开发商的成功销售奠定绝佳的前提条件。

本规划充分挖掘地块的景观价值；以景观资源最大化作为规划布局的基本原则，并努力实现景观均好性。 A、B地块结合住宅底层精巧尺度，布置纵向景观廊道，以小桥流水创造出委婉的空间变化，各层级绿化间互相渗透、交融而形成一个整体。景观与建筑交错融合，步移景异。 纵轴以水体景观为主线，充分利用平台高差，创造立体的落水景观。设计充分考虑到人的亲水特性，在水体两边布置亲水广场与平台，形成良好的空间环境。B地块中部住宅楼首层架空，使得绿化可以从景观廊道向南北两向延伸，为居民提供一个通透的景观感受，使得居民能够对这一区域的景观感受更加整体化。 A地块西南侧、B地块东南侧的步行主入口广场重点处理，形成入口标志性景观。道路交汇口布置景观广场，使得整体交通局部景观化，打破传统交通的景观死板现象，同时还能起到集散的效果。并且与小学集散广场相连，构成景观主轴线。

(二)内部交通流线设计

流线规划充分体现了人性化的设计理念。根据“通而不畅，顺而不穿”的要求组织

道路交通，以形成良好的地块环境。A、B地块均沿小区周边布置了外环车行通道，小区道路系统自成环路，并很好的与城市道路系统相衔接；地块内道路和外围城市道路形成了等级分明，联系便捷的路网系统。既满足了使用功能的要求，又最大限度减少道路网密度，从而节约投资。

(1)外部交通组织：沿地块红线设有5米宽小区环路，在南、东、西三个方向设有小区主要出入口接育慧中路、华伦西路、联大北路。

(2)内部交通组织：本小区的住宅主体位于特殊设计的绿化平台之上，平台上设计有结合景观的4米宽小区步行路环路。

(3)小区内部道路平时主要为步行系统，但道路宽度及承载力均满足消防、急救、搬家等机动车行驶的要求。

(4)主要出入口附近均设置地下停车场出入口，使小区绝大部分车流从小区入口处就进入地下，最大程度减少了机动车对小区内部的干扰。

(5)住宅均与地下车库连通，住户通过设有电子门禁的电梯厅可直接回到家中。

(三)人性化设计

(1)宜居规划理念：在规划中合理安排各类用地，从目标人群的居住心理出发，组织好空间和景观。形成安全舒适、高效优美的居住环境。按照人车分流原则组织道路交通系统和出入口系统。居民出入做到安全便捷。

(2)整体建筑体验：给予居民宜居的社区氛围、健康的住宅环境、高贵的居住心理感受。

(3)立面风格设计：住宅外立面为简约欧式风格，整体色彩偏暖色，大气而又不失生活气息，能使居住者体会到典雅的居住环境氛围。

(4)户型细节推敲：体现以人为本。比如窗棱的分隔考虑到人体工程学，不遮挡视线；户型的起居厅保证摆放家具的需要，尽量少开门洞；大部分餐厅都能对外通风采光；部分卫生间能做到干湿分区。

(5)所用材料均能满足节能环保要求

小结：

在本规划设计中，为挖掘地段的最大潜力，将规划主题定为高舒适度居住区，其特色体现在：生活环境、生活方式和生活品质等多方面。重视邻里关系；加强社区内部的联系，创造可识别的社区中心；重视对公共开放空间的处理；重视住宅设计和整体规划的自然生态性；重视居住、休闲、娱乐、商业等功能的混合建立，以公共交通为导向、以行人为尺度的道路交通体系，使北四环东路项目真正成为人们心目中的理想家园。

我们对于本项目开发的定位在于，契合地块居住类物业为主，商业物业为辅，具备多功能物业组合的特征，发挥地段位置和容积率优势，通过差异化产品打造绝版综合性居住区，在实现项目国际化、高档化、地标化的同时，实现土地价值最大化。

基于绿色住宅和生态理念的基本原则，通过优化建筑的规划设计节约成本，建造高品质、高性能的绿色住宅项目，从而实现国家、住户与企业的三得益。

项目概况：

开发商：远洋地产有限公司

建筑设计：北京市建筑设计研究院 刘晓钟工作室

工程项目经济技术指标：

建设用地：A、B住宅地块共6.76公顷

建筑面积：A、B住宅地块共241597平方米

容积率：A、B住宅地块2.6

绿化率：30.15%

层数：地上最高18层，地下2层

居住人数：A、B住宅地块4206人

居住户数：A、B住宅地块1502户

地面停车：0辆

地下停车：1319辆

项目设计时间：A、B住宅地块2007\01——2008\07

项目开盘时间：A、B住宅地块2008\05

项目获奖情况：2007年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛金奖