论道2014_何衍钧：2014年房地产市场热度不减_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

2014年的房地产市场整体表现向好

房价将维持上涨态势: 目前，中国商品住宅市场受政策影响较大，如果国家没有进一步政策调控，那么中国房地产市场将延续2013年的发展态势，整体表现向好。; 从土地市场来看，2014年开局即呈现了成交火热的场面。以北京为例，2014年1月，共计土地出让了26宗，土地出让收入超过了400亿元。面粉将要贵过面包、土地楼面价格赶超周边房价，这种现象使开发商和购房者均对未来商品住宅市场看涨。因此，预计二三线城市商品住宅市场仍将继续维持量价齐升的态势；一线城市商品住宅售价的上涨将远远快于成交量的上涨。另外，市场需求仍然以刚性需求为主，中小户型产品供应继续占领市场主要份额。; 2013年，全国大部分城市商品房价格仍在持续上涨，尤其是供不应求的一线城市，涨幅可观。如果没有进一步的调控措施，2014年，大部分城市的房价将依然维持上涨态势，而且一线城市新建商品房价格上涨预期更加强烈，涨幅不会逊于2013年。; 以上的预测主要基于几点原因：; 一、土地价格不断攀升，房企拿地热情不减，使在售楼盘和预售楼盘的提价欲望高涨；; 二、建安成本、人力成本均在增加，房企的让利空间有限，预售许可的价格管制上限不得不提高；; 三、在二手商品房交易环节征收个税，迫使购买者倾向于购置一手商品房，需求分布不均衡造成了新建商品房的畅销。

品牌房企受青睐土地市场热度不减

房企应找准适合自己的发展节奏打造企业品牌: 2013年，中国产生了7家千亿房企，主要有两方面的原因：一、前些年房企开始布局全国、加速扩张的结果，摊子变大，营业额激增；二、除市场大环境火热的因素外，也表明了品牌房企的产品更加畅销。; 以上的预测主要基于几点原因：; 首先，要找准适合自己的发展节奏。如果企业希望在竞争中取胜，其扩张的步伐就应该适合自己，也应该具有节奏感。好比各项运动一样，掌握好自己的节奏才能赢得比赛，盲目去效仿和跟随对手的节奏反而会乱了分寸，失去方向。; 其次，重视项目前期的产品定位。产品差异化竞争需要明确项目的市场定位，并结合适当的价格策略、推售策略等一系列的前期策划，才能最终转化为企业的竞争实力。无论高端还是中端，适合项目的目标消费者的产品就是最好的产品。; 最后，打造企业品牌，树立市场地位。企业的发展立足现在，眼光更需瞄准未来，因此，我们认为企业所迈出的每一步和所作的每一个决定，都应该具有品牌意识，这样才能否赢得购房者的信任，取得长远赢利。
地王现象将影响2014年的房地产市场: 2013年的土地市场的量价齐升会影响开发企业、投资者及购房者对未来楼市的预期，而人们的预期又将会影响房价、购买动机、投资行为等。因此，“地王”现象一定会对2014年的房地产市场产生影响。; 对于市场的乐观预期，将使得房地产投资持续火热，房企会尝试去打破“面粉价格高于面包”的现状，不断试探着市场能够接受的价格，意图树立新的价格标竿。尤其是在建设用地稀缺的一线城市，买卖双方的博弈将日益激烈。面对坚挺的房价，购房者还能否坚持住购买预算的底线呢？在需求旺盛的一线城市，这线希望似乎遥不可及，投资者如此热衷的城市，土地价格能不看涨吗？这里的土地市场将是政府和投资者商议如何利润的地盘了，消费者的话语权已经很弱小了，2014年持续2013年的热度似乎不是难题。; 相比之下，二三线城市的土地市场则理智许多。望着已经进入囊中的土地和正在出售的产品，各个房企的心情是不同的。部分房企顶着拿地的高成本，而卖着市场要接受的销售价格，如何保证利润不下降的压力非常大。2014年的土地市场还会持续2013年的热度吗？从整体来看， 2013年的收获将使得房企坚持继续扩张的步伐。因此，如果没有进一步调控政策出台，二三线城市的土地市场将会在投资者的谨慎步伐中依旧热度不减。

房地产市场机遇与风险并存

2014年全国房地产市场将稳中有升，各个城市的楼市表现日益分化，一线城市房价涨幅继续领先于二三线城市。在房价持续上升中，我们应该意识到房地产市场的风险也在逐步积聚，可以说是机遇与风险并存。
2014年房地产市场面临着内部风险和外部风险：: 一、2014年房产税的试点城市有望增加，这将加重市场的观望氛围。十八届三中全会后，国家税务机关下发通知，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。这意味着2014年，房产税的试点城市有望从上海、重庆、杭州等城市进一步扩大到其它城市。建立不动产统一登记制度，将为房产税新政策的出台奠定基础。; 二、2014年政策性住房的加快推出，将使得商品住宅市场分化。以北京为例，2014年政策性住宅类土地供应比例大幅增加，约占住宅类土地总供应的一半，商品房一统天下的局面结束了。市场归市场，保障归保障，将分流部分价格承受能力差的客户到保障房市场。; 三、从外部环境来看，2014年中国房地产业面临的最大风险将是美联储量化宽松政策的逐步收回。年初，美联储的量化宽松政策QE 已经开始了消减，这预示着资金将在全球市场中重新分配。未来美元的走强，势必影响到中国由于资金充裕普涨而起的楼市大厦。
2014年房地产市场的机遇主要体现在以下几点：: 一、房地产市场向健康发展方向迈进。在住宅市场受调控的背景下，全国房地产市场的投资需求继续萎缩、刚需爆发，从而降低了商品房的投资属性，调整了商品房的供应结构，从而全国房地产市场的发展将更加健康。; 二、房企综合开发能力迅速提高，竞争能力增强。2014年，住宅市场发展受限，商业地产开发兴起，要求传统开发模式的房企从只开发住宅向也开发商业地产转向。开发物业类型的全面化，有利于房企综合开发能力迅速提高，为其提供更具品质的产品和国内、国际范围的扩张奠定了坚实的基础。