[易居研究院]央行四次降息 楼市有望加速复苏

2015-03-10 10:14:49来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-03-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院3月9日发布了《央行降息与房地产市场走势报告》,报告指出从美国、香港地区和我国以往利率调整与房地产市场变化的经验看,利率调整对房地产市场的走势影响较大。降息往往降低开发商和购房者资金成本,促进市场繁荣,拉升房价,但同时,降息对房地产市场和房价的影响具有明显的滞后性,需要累计多次降息,市场表现才会明显。

  易居研究院研究员徐向科指出本轮降息周期情况复杂,从2012年6月开始至今,共降息4次,但前两次降息后,房地产市场出现繁荣,一二线城市房价上涨,一直持续到2014年年初,之后房地产市场陷入低迷。中断两年多后,从2014年11月至今,央行再行密集降息,引发了市场广泛关注。从我国面临的经济增长乏力、通货膨胀压力加大、企业融资成本居高不下、全球进入宽松货币政策期等经济形势看,估计年内央行还将降息1-2次。而从长期看,本轮降息周期将延长至2016年,2015-2016年仍有降息的可能性。

  从短期看,央行连续降息对开发商和购房者均是利好,一方面对于开发商而言,既有助于降低融资成本又可以改善盈利能力、改变定价策略,同时,借助市场升温,加速去库存;另一方面,对购房者而言,最直接影响是减轻了房贷负担。另外,从市场整体看,央行连续降息将强化房地产市场的分化,一线和部分二线城市有望进一步止跌企稳,但三四线城市,降息作用不大,消化存量仍是主流。

  从中长期看,降息对市场需求的效用将趋于增加。加之诸多房地产调控政策继续宽松,在货币政策与调控政策双重宽松、叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹。而且2015-2016年还有降息机会,这将持续推动楼市复苏,2016年仍将受此正面影响。

 一、国际降息周期与楼市关系比较

  (一)美国情况分析

  1、降息周期变化

  联邦基金利率(Federal Funds Rate)是美联储调控经济的重要工具,通过调高或降低联邦基金利率,将同业拆借市场资金余缺信息传递给市场,进而影响投资、消费和经济。

  纵观最近15年美国联邦基金利率变化,共有两次降息周期:

 (1)2000年5月至2004年5月,历时四年

  美国在经历网络科技股泡沫破灭和“9•11事件”后,经济增长出现大幅度下滑,美联储开始采取宽松货币政策,刺激经济增长,三年内降息13次,联邦基金利率由6.5%降至1%的历史低点。

 (2)2007年9月至今,历时七年多

  2007年8月美国爆发次贷危机,之后演变成全球性金融危机,重创美国经济,2008、2009年美国连续两年出现经济负增长。为此,美联储一路下调联邦基金利率,2008年12月宣布联邦基准利率将维持0-0.25%的水平,到2012年1月26日,美国发布利率政策声明:美联储决定维持基准利率不变,并将0-0.25%的极低水平基准利率政策的承诺期限延长至2014年底。

  此外,美国为刺激经济,共实施了三轮QE(量化宽松政策),第一轮始于2008年11月,美联储共采购了17,250亿美元的资产;第二轮始于2010年11月,美联储决定到2011年6月底以前购买6,000亿美元的美国长期国债。面对全球恶化的经济形势,美联储于2012年9月启动第三轮量化宽松政策,共采购了16,000美元的资产,到2014年11月,美国退出了QE。在实施三轮QE过程中,美国保持了零利率的政策,通过这些措施,经济逐步复苏。2015年,预期美国可能开始加息。

 2、降息周期与房价变化分析

  S&P/Case-Shiller(标普/凯斯-席勒)房价指数是衡量美国住房价格变化情况的重要指标,基本上代表了美国主要都市区和全国的房价走势。2000年-2006年美国房价保持了快速增长的态势,之后房地产市场出现拐点,2007年-2009年上半年房价处于持续下行周期,到2009年4月份房价微幅回升,到该年9月又开始微幅下降,2010、2011年继续下滑,然后2012年二季度开始步入上升通道,价格不断上扬,一直持续到现在。

  美国第一轮降息周期始于2000年5月,历时四年,累计降息13次。这轮降息带动了美国按揭贷款利率的下降,降低了资金成本,结果释放了市场需求,拉升了房价。从统计数据看,降息对房价开始产生明显影响是在2002年4月份,也就是降息启动后23个月、累计降息11次、利率降至1.75%之后,房价进入快速上升期,以环比增幅超过1%的速度持续上扬,基本上持续至2005年9月,这种高增长为美国近几十年来所罕见。从这轮来看,降息开始对房价产生实质性影响,是在接近最后降息时点。

  第二轮降息周期始于2007年9月,是在美国房价开始下降时实施的(这一点与中国非常相似,中国2008年8月房价开始下跌,9月开始降息),之后连续降息,至2008年12月美联储决定实施0—0.25%的零利率货币政策,共降息10次,而此时房价仍然持续下行,直到2009年4月,房价才开始止跌回升,进入了一个低速上升轨道,此时第一次降息已过去19个月,最后一次降息已过去4个月,但房价的回升态势仅维持了半年,至2009年9月房价重新开始缓缓下行。2010年、2011年、2012年上半年美联储采取了一系列量化宽松货币政策,房地产市场始终在低价位震荡徘徊。直到2012年,美国房价才开始稳步回升,此时距美联储宣布实施0—0.25%的零利率货币政策已过去了三年左右,由此可见,降息对于房价影响的滞后性非常明显。2015年,美联储就利率发表声明,基于美国目前的就业情况和通膨率符合预期,将维持现有利率水平不变,未来如果就业和通膨率快于预期,将调高利率。如果年内美国调高联邦基金利率,则会步入加息周期,进而可能使美国房地产市场在未来一段时间出现走弱趋势。

 (二)香港地区情况分析

  1、降息周期变化

  香港经济和金融开放度较高,利率政策紧盯美联储。从最近15年情况(图3所示)看,香港经历了两个降息周期。第一个降息周期始于2001年1月,终于2003年6月,累计降息13次,基准利率从8%降至2.5%,周期持续至2004年5月,历时三年半。另一个降息周期始于2007年9月,累计降息8次,基准利率降至0.5%的历史低点,并至今维持该基准利率不变。

 2、降息周期与房价变化分析

  香港第一轮降息周期始于2001年1月,房价止跌回升的拐点出现在2003年8月,也就是降息全部完成之后,此时第一次降息已过去31个月,最后一次降息已过去2个月。值得说明的是,这轮房价持续大幅度下跌,最主要原因还是由于当时香港负资产房屋过多,2003年6月负资产房屋高达10.6万套,购房人对于市场信心持续的异常低落。

  第二轮降息周期始于2007年9月,而房价开始止跌回升的拐点出现在2009年1月,也就是全部降息完成之后,此时第一次降息已过去18个月,最后一次降息已过去2个月。由此可见,两次降息周期,都是最后一次降息之后两个月,房价才出现方向性变化。2009年至今香港一直维持0.50%低利率货币政策,房地产市场也明显升温,甚至出现过热现象。一方面宽松的信贷政策和充足的流动性使得房价持续保持坚挺,另一方面长期的低利率环境使人们也开始担心,房价有可能正在升至非理性水平。

  二、我国降息周期与楼市关系比较

  (一)降息周期分析

  依据中国人民银行的统计数据,近20年来,我国共经历过了三轮降息周期:

  第一轮降息周期始于1996年5月份,2004年9月结束,历时8年多,存贷款利率累计降息8次,其中一年期存款基准利率由9.18%降至1.98%,一年期贷款基准利率由10.98%降至5.31%。

  第二轮降息周期始于2008年9月,结束于2010年9月,历时2年。在2008年国际金融危机的冲击下,我国经济遭遇到了空前的困难和挑战,为了保持经济稳定增长,央行于2008年9月开始降息,至2008年12月的3个月内,存款基准利率累计降息4次,利率水平从4.41%降至2.25%;贷款基准利率累计降息5次,利率水平从7.47%降至5.31%,可见第二轮降息频率、幅度之大皆为历史罕见。第二轮降息周期历时两年,是近二十年来最短的一个利率变化周期。

  第三轮降息周期始于2012年6月,延续至今,存款贷利率累计降息4次,其中存款基准利率从3.5%降至2.5%,累计降低了1个百分点;贷款基准利率从6.56%降至5.35%,累计降低了1.21个百分点。

 (二)降息周期与房价变化比较

  1、降息周期对房价的影响

  我国第一轮降息周期始于1996年5月,而从房屋销售价格指数同比数值看,从1999年四季度开始,也就是降息启动三年之后,房价开始步入上涨轨道,并在随后几年增速加快。但是,这轮房价的持续快速上涨,主要是受我国住房制度改革的影响,低利率仅仅起到辅助作用。

  第二轮降息周期始于2008年10月,在2008年12月完成最后一次降息,短期内多次降息,很快便对房价产生了影响,2009年3月房价便开始止跌回升,距离第一次降息6个月,距离最后一次降息仅仅3个月。随后房价开始了新一轮的快速上涨期,一直持续到2010年4月份新一轮抑制性调控政策出台,房价上涨幅度才开始逐渐减小。再次证明,密集的调整利率,对于楼市的影响较大,但依然是最后一次调息后,房价才出现方向性变化。

  第三轮降息周期始于2012年6月,延续至今,存款利率累计降息4次,无论频率还是幅度都较小。从70个大中城市新建商品住宅销售价格走势看,在本轮降息之前,楼市已出现回暖迹象,降息开启后,楼市升温加速,销售价格环比增速在2013年3月份达到顶峰,距最近一次降息调整时间约6个月。楼市热度一直持续到2014年年初,随后楼市陷入低迷,央行于是2014年11月、2015年2月再度降息,降息对楼市的正面影响正在逐步释放。

 三、利率周期与楼市关系的主要规律

  (一)利率和房价负相关

  一个完整的利率调整周期,往往会对楼市和房价走势产生很大影响。房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房者的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房者的资金使用成本,从而抑制市场增长。

 (二)利率变化对楼市的影响具有明显的滞后性

  利率调整对楼市、尤其是房价的影响,滞后效应非常明显,需要累计多次加息或降息后,通常在周期过半后才会明显见效,最后一次调整利率完成前后,往往房价的影响才会由量变到质变,促使房价出现方向性变化。

  (三)利率调整周期时间较长

  一个利率调整周期一般需要2-5年时间,连续同向调整利率5-10次,其中降息的时间周期一般长于加息周期(受国际金融危机的紧迫性影响,2008年以来我国的急促降息短周期具有特殊性),且降息对经济增长和楼市影响的滞后时间较长,这说明促进经济和楼市增长的难度要大于抑制经济和楼市增长。

 (四)利率调整幅度呈减小趋势

  从美国、香港地区和我国利率调整的经验看,一般情况下,一个完整的降息周期,利率调整幅度、频率呈逐渐下降趋势,这既保证了货币政策的连贯性和稳健性,又对房地产市场和宏观经济起到了较好的调节作用。

 四、我国本轮降息对楼市的影响

  (一)本轮降息周期的特点和预测

  1、本轮降息周期的特点

  (1)降息背景特殊。从国际背景看,世界经济仍呈现缓慢增长态势,发达经济体分化加剧,美国经济保持了稳定的增长态势,反观欧盟深陷停滞边缘,2014年经济增长率仅0.8%,日本经济也不景气,出现技术性衰退。新兴经济体受发达经济体影响,经济发展放缓,在此背景下,全球宏观经济政策趋于宽松,2015年,IMF在最新的全球经济展望报告中下调了全球经济增长预估,并呼吁各国采取宽松货币政策以支持经济增长。从国内背景看,宏观经济环境不容乐观,GDP增速在2014年三、四季度出现放缓迹象,经济下行压力增大。与此同时,房地产市场依旧低迷,通货紧缩的趋势愈益明显,“稳增长、调结构”的难度加大,“稳增长”成为当前更加紧迫的任务,因此,有必要采取更加宽松的货币政策来提振经济信心。

  (2)进一步推进利率市场化。继2014年11月22日,央行宣布降息并将金融机构存款利率浮动区间的上限由原先的1.1倍调整为1.2倍后,2015年2月28日,央行再度宣布降息,并将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。密集降息的目的是稳定经济增长,缓解经济下行压力,而对存贷款基准利率实行差别化浮动,并将存款浮动空间上调至30%,是推进利率市场化的重要举措,降息与利率市场化并行是本轮降息的重要特点。我国利率市场化进程自1996年正式启动以来,已经逐步建立由市场供求决定金融机构存、贷款利率水平的利率形成机制。随着利率市场化改革进程的推进,金融机构的定价自主权不断扩大,利率管理趋于完善,市场机制在资源配置和调控宏观经济运行中的作用将得到充分发挥。

  (3)非对称降息与对称降息双管齐下。2014年11月22日降息为非对称性降息,一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点;而2015年2月28日的降息为对称性降息,存贷款基准利率均下调0.25个百分点,而且通过两次降息,一年期银行存贷息差缩小,银行间竞争会加剧。

 2、本轮降息周期预测

  (1)降息节奏将相对缓和。从降息节奏来看,本轮降息周期面对的是经济增长相对趋缓、通货膨胀率逐步降低的形势,而上轮降息周期受突发全球金融危机的严重影响,此次降息节奏与上轮降息周期相比(2008年3个月内连续4次降息)相对较慢,从2012年6月开始至今已有两年半的时间,预计本轮降息周期将至少延续至2016年。从通货膨胀角度看,上轮降息周期中,CPI同比增速由2008年10月份的4.0%回落至2009年10月份的-0.5%,期间连续保持9个月负增长,且降幅较大;本轮降息周期CPI涨幅也出现回落,2012年5月CPI同比上涨3%,2015年1月份CPI同比上涨0.8%,涨幅回落但较小。不过,持续低幅度的通膨增长率,会增加通货紧缩的压力,这将成为进一步降息的动力。另外,全球经济低迷形势不容乐观,预计2015-2016年除美国外的央行,还将执行较为宽松的货币政策,中国的经济形势和货币政策亦如此。

  (2)年内还将降息1-2次。一是经济增长疲软,通货紧缩压力大增。国家统计局公布的数据显示,2014年我国全年经济增速7.4%,为24年来的最低水平,特别三、四季度更是低至7.3%。同时,2015年1月份CPI同比上升0.8%,为2010年以来的最低增幅。防止经济过快下滑仍然需要宽松货币政策的支持。二是企业融资成本高,实体经济困难重重。虽然央行此前已采取降息措施,旨在降低企业融资成本,促进实体经济增长,但效果并不理想。因此,为提振企业信心,不排除央行再度降息。三是全球各国央行进入货币政策调整期。2015年,IMF在最新的全球经济展望报告中下调了全球经济增长预估,并呼吁各国采取宽松货币政策以支持经济增长。面对严峻的经济形势和通货紧缩压力,欧盟、印度、瑞士、土耳其等国家和地区的央行已采取降息措施。因此,为克服这些苦难,预计年内仍会有1-2次降息的机会。

 (二)本轮降息周期对楼市的影响

  1、短期看,降息利好楼市,有助复苏

  对开发商而言,此轮降息具有双重利好。一方面有利于降低房企融资成本,缓解资金压力,有利于改善房企盈利能力,从而影响其市场定价策略;另一个方面,开发商借助降息和市场升温机会,可以加速去化,缩短资金回收期。

  对购房者而言,此轮降息最直接的影响是减轻了买房人偿还房贷的负担。按照最新调整后利率,以商业贷款20年期的100万为例,对于购房者而言,月供将减少144元,全年可减少1733元,20年可减少3.46万元的利息支出。算上上一次降息,贷款100万,20年将减少利息支出超过9万。因此,此次降息将增强市场预期,释放部分需求,楼市成交量有望提升。

  对整个行业而言,市场分化将进一步凸显。依据全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,一线城市初步呈现止跌企稳态势,新建商品住宅和二手房均出现微涨趋势,此次降息后,一线城市止跌企稳态势有望进一步确立;二线城市房价仍呈现下行趋势,但降幅逐渐收窄,降息后,二线城市房价下降幅度有望进一步收窄;房价降幅超过0.5%的城市主要集中在三四线,因其库存绝对值高、需求有限,降息对其影响较小,出现止跌企稳的可能性不大。

 2、中长期看,对楼市的正面影响需要降息周期的累积效应

  一般而言,降息对楼市的影响有两个节点比较重要。一个关键节点是最后一次降息的时间点,到那个时间点前后,降息的累加效应会集中显现,助推楼市进入繁荣期;另一个节点是降息周期过半,对楼市的影响会由量变到质变,明显促进楼市和房价复苏。

  但就这轮降息周期而言,情况比较复杂,在降息的初始阶段,2012年6、7月前两次降息后,楼市加速回暖,并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后,2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后,降息停止,非常罕见的中断了两年多。因此,当前更需要关注的是2014年11月重启降息之后,包括本次降息,对于2015年楼市复苏进程的影响。从2014年5月全国70城房价环比下跌以来,全国房地产市场持续低迷已超过10个月,买卖双方也观望等待了相当长一段时间,因此,降息对市场需求的效用将趋于增加。加之诸多房地产调控政策继续宽松,在货币政策与调控政策双重宽松、叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹。而且2015-2016年还有降息机会,这将持续推动楼市复苏,2016年仍将受此正面影响。

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