[克而瑞]7月楼市接棒股市 68城成交全线下跌

  继前5月商品房销售金额累计同比增速翻红后，最新国家统计局数据显示，今年前6月商品房销售面积累计同比增速也终于逆转为正。如今7月也已过半，到底7月是否能延续前两月态势呢？

  7月上半月成交量环比全线下跌，二线城市跌幅最大

  据CRIC监测的68个重点城市数据显示，7月上半月商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米，环比6月下半月下跌15%，各能级城市成交面积环比全线下跌，商品住宅成交遇冷。

  其中，二线城市表现最不尽如人意，上半月商品住宅成交574.63万平方米，环比下跌2成。监测的15个二线城市跌众涨寡，且跌幅明显超过涨 幅，南昌、杭州和成都跌幅逾40%。一线和三、四线城市环比跌幅相当，均在10%左右。一线城市中仅北京环比上涨10%，其余三城均不及6月下半月水平， 广州下跌近3成。三四线城市不确定因素较多，涨跌各异，波动较大。

  前期积压的迫切购房需求集中释放且新增供应放缓，供需错位致成交下滑

  连续两月楼市大热，7月能否扛得住？目前来看，似乎存在一定的挑战。我们分析认为这是由多方面的因素造成的，最重要的当属供需双双面临断层所致。

  首先，前集积压的迫切购房需求已集中释放，未来需求趋于平稳。二季度楼市在政策、金融、股市三方面的因素推动下快速回升，使得迫切性需求充分释 放，再加上330新政发布百日有余，落实执行基本到位，近期除最新6•27降息降准及公积金调整跟进外，并无重大政策利好刺激，未来需求将趋于平稳，甚 至会出现一定的断层。

  其次，短期供应跟不上节奏，造成供求错位。主观方面，市场预期提升，房价上涨，部分城市甚至出现捂盘现象。客观方面，去年多个城市土地出让面积 普遍下跌严重，决定了今年较为紧张的供应基本面，在经历过二季度供应快速提升后，推盘量明显跟不上节奏，甚至面临回落。从目前CRIC监测到的已有7月城 市供应来看，多数城市新增供应量环比大幅缩减，沈阳前14天的供应跌幅最大，为85%。

  另外，股市财富效应受挫，购买力减弱。股市近期快速下跌，使得其助推器功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍。我们了解到，近期出现诸多购房者因股市亏损而放弃购房订金或者首付不足而无法购房的情况。

  对于7月市场乃至三季度楼市，我们持相对谨慎态度，当下项目仍应抓紧窗口期、全力去库存。预计一线城市三季度还将保持一定的市场热度，基本可以 保证平稳；二线城市分化或再升级，部分城市能够保持平衡，部分城市则压力巨大；三、四线城市则面临较大的挑战，库存高企而需求不足的困境亟待缓解。