[克而瑞]上海千万豪宅都被哪些“壕”买走了

  上半年，上海千万元级豪宅市场可谓成交爆棚，半年成交量即与去年一年量不相上下，不仅一季度成交刷新历史同期最高纪录，二季度更是直接“爆表”。天量成交的背后，都有哪些“壕”出手了？

  挖“壕”之前，我们先看看数据，以示前文所言非虚。今年上半年，上海总价千万元以上的豪宅共成交了2886套，达去年全年成交套数的95%，可 谓前所未有，其后相当长一段时间，恐怕也难再有。特别是二季度，成交量直接“爆表”，总价千万元以上的豪宅成交了2180套，不仅刷新了2010年以来的 历史纪录，而且与上一个最高点相比，涨幅也高达四分之三还有余。一季度成交量虽稍逊一筹，但也表现不俗，千万元豪宅成交量706套，也刷新了同期历史纪 录，同比涨幅接近6成。

  长三角户籍客户占绝大多数，上海本地“壕”占近7成

  从上半年上海千万级豪宅成交客户的户籍结构来看，总价1000万元以上的豪宅购房者以户籍在长三角地区的占据绝大多数，占比达83.2%，其中 长三角地区又以上海户籍购房者为主，占比达近70%，其次户籍地在江苏省的购房者占5.92%，另外户籍为安徽省和浙江省的购房者也分别占据4.75%和 3.03%；户籍地在中西部地区的购房者也占据较大比重，达9.54%；户籍在环渤海和珠三角地区的购房者则占比较少。上海千万元级豪宅成交客户以长三角 地区，特别是上海户籍为主，这主要是由于上海限购影响，外地户籍客户比例大受影响。

  30-40岁青年“壕”消费力最强劲，20-30岁新生代“壕”也开始崭露头角

  从成交客户的年龄结构来看，上海上半年成交的千万级以上豪宅的客户群体中，30-50岁客户是主力，占比达57.61%，其中30-40岁的客 户最多，成交了1614套，占总量的36.28%；而40-50岁客户上半年也成交了949套，达总量的21.33%；此外，20-30岁新生代“壕”消 费力也不容小觑，上半年成交量在各年龄层中，位居第二，共成交950套，占比达21.35%。

  值得注意的是，20岁以下的购房者也占据了11.1%，这部分客户成交的豪宅，多以中老年客户以子女名义购房，真实客户的年龄段应基本在50岁以上。因此，实际上，50岁以上购房客户占21.04%。

  然而，一方面，当前上海仍然严格执行限购，很大程度上限制了外地户籍高净值人群入市，上海作为外来人口基数庞大的一线城市，市场上仍然挤压大量 的高端需求。如若限购放开，购房人群的户籍结构中，外地户籍购房比例将大为提升，甚至不排除超过上海户籍人群购房比例的可能。另一方面，近年，富豪年轻化 趋势下，30-40岁千万豪宅购房人群比例或也将呈现继续上升的趋势。

  需求过度消耗，下半年豪宅成交下滑将是大概率事件

  不过，单就上海豪宅市场而言，一方面，豪宅市场成交一直相对稳定，上半年的天量爆发也意味着部分需求的提前消耗，下半年千万豪宅市场需求或难以 为继；另一方面，上半年上海豪宅市场的爆发，与股市造富，以及优质项目的入市有莫大关系，然而，如此强劲的牛市行情下半年恐难再现，也未必会有优质项目入 市，因此，下半年千万元级豪宅市场成交环比下滑将是大概率事件。