[易居]35城库存54个月以来首次同比下跌

  一、库存继续下降

  （一）35个城市分析

  1、8月库存微降

  截至2015年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。8月份环比下跌，虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。

  在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。

  图1  35个城市新建商品住宅库存量

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  2、18个城市库存出现同比增长

  35个城市中，有18个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、济宁和荆门3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到21.6%、18.1%和17.7%。同时，35个城市中，有17个城市的库存出现了同比下滑态势，其中南通同比跌幅最大，为22.7%。

  图2  35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  3、新增成交略大于新增供应

  8月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1840万平方米，环比减少9.9%，同比减少7.7%。8月份相对7月份推盘节奏放缓，这和季节因素有一定关系。而到了9月份，预计房企推盘节奏会继续加快。

  8月份，35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中8月份新增成交量为2047万平方米，环比减少6.8%，同比增加25.8%）。新增成交大于新增供应，所以促使8月份的库存出现了下滑。

  图3  35个城市新建商品住宅月度供求关系

  数据来源：CRIC、易居研究院

  （二）一二三线城市分析

  1、一二线城市库存环比下跌

  截至2015年8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3460、18051和4217万平方米，环比增幅分别为-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分别为-0.7%、2.2%和1.7%。

  一线城市在1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-8月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时，8月份一线城市库存同比增幅为近19个以来的首次负增长。对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

  二线城市8月份新增供应量为1328万平方米，远低于7月份1483万平方米的水平。同时新增成交量大于新增供应量，导致库存出现环比下跌态势。在7月份，二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8月份同比跌幅继续扩大。

  三线城市8月份新增供应量为236万平方米，而新增成交量为197万平方米，新增成交量略小于新增供应量，这导致库存出现小幅上升。从趋势看，三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。

  图4  一二三线35个城市新建商品住宅库存量

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  二、存销比略有下滑

  （一）35个城市分析

  1、存销比回落，大体相当于去年1月份水平

  8月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.8，这也意味着市场需要用12.8个月的时间才能消化完这些库存。而在7月份，该存销比数值为14.3个月。目前存销比为近19个月新低，大体相当于去年1月份的水平。经验值认为这基本是房价上涨的区间，也意味着后续房价继续上涨的动力较强劲。

  值得注意的是，8月份存销比下滑速度略有加快，这和存销比的计算公式有关。我们定义：存销比=月末库存面积/近6个月新建商品住宅成交面积均值。8月份的计算公式中，“近6个月新建商品住宅成交面积均值”不含2月份数据，所以分母数据变大，存销比自然出现明显下滑。预计9月份下滑态势会趋于缓和。

  图5  35个城市新建商品住宅存销比走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、北海存销比最高

  从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为30个月。另外，类似烟台、荆门的存销比也比较高。而天津存销比虽然数值依然偏大，但近期整体上处于持续收窄的格局。

  相比而言，深圳、合肥、南京、南昌和苏州的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为5.7个月，这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国。受供求关系影响，预计后期深圳房价仍有相对较大压力，但考虑到当地已经收紧政策，比如个人房贷收紧，因此预计未来几个月涨势趋缓，甚至出现滞涨。

  图6  35个城市新建商品住宅存销比排序

  数据来源：CRIC、易居研究院

  （二）一二三线城市分析

  1、三类城市的去化速度都有所加快

  8月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.9、12.5和19.7个月。相比8月份11.2、14.1和20.7个月的数值而言，三类城市的去库存速度都有所加快。

  一线城市8月份改善型需求积极释放，已经连续8个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致。

  图7  一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  从具体城市看，8月份，存销比环比上升的城市有3个，包括九江、温州和茂名等。此类城市均为三线城市，存销比增加，说明去库存压力有增无减。

  在35个城市中，有32个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以荆门、烟台和西安的存销比环比跌幅最大，相比7月份水平分别减少了4.8个月、3.2个月和3.0个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。

  图8  一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

  数据来源：CRIC、易居研究院

  三、大城市补库存任务开始变得紧迫

  近期35城去库存周期继续收窄，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。

  库存连续下跌6个月并非偶然现象，一方面和近期市场成交量总体活跃有关，另一方面也和房企去年下半年以来拿地节奏放缓、今年可售房源数量减少有关。对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务。但对于部分一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

  执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进