[第一太平戴维斯]11月份全国房市再度回暖

  11月份，全国70个大中城市中，33个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较10月份的27个有所减少。10个城市的价格指数较上月持平；其余27个城市则环比下跌。

  住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：深圳（2.9%）、上海（1.9%）、南京（1.4%）、厦门（1.2%）和北京（1.0%）。

  而价格环比跌幅最大的两个城市为锦州（-0.4%）和三亚（-0.3%）。

  11月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.2%，为连续第七个月上涨，是继9月份（0.21%）之后最大单月涨幅。平均销售价格较去年同期下跌0.37%，自指数基准时期（2010年12月）累计上涨9.34%。

  一线城市市场表现

  11月份，一线城市住宅销售价格表现依然优于其他线城市，然而涨幅自10月的1.23%扩大至1.6%。过去半年以来，深圳房价增幅趋缓，然而于11月以2.9%的涨幅再度领跑全国，同比涨幅达44.6%，自指数基准时期（2010年12月）已累计上涨77.2%。上海重回全国房价涨幅次高的城市。

  因近期住宅成交强劲，一线城市待售库存接近最低水平。四座一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，预计未来房价将继续保持上扬态势。

  各等级城市市场表现

  11月，各等级城市房价指数表现均优于10月。四、五线城市房价指数继续环比走跌，然而从走势来看，12月房价指数不乏持平可能。11月，四、五线城市房价指数分别小幅下跌0.04%和0.06%。

  重点城市市场表现

  二线城市中表现最优的四个城市为：南京（1.4%）、厦门（1.2%）、武汉（0.%）和杭州（0.7%）。尽管今年上半年厦门住宅价格表现并不突出，但下半年重拾涨势。从累计涨幅来看，华东地区二线城市中南京表现最优，环比、同比涨幅分别达1.4%和6.5%，自指数基准时期（2010年12月）累计上涨21.4%。

  从指数表现来看，过去四年以来，厦门无疑是二线城市中表现最优的城市，四年累计涨幅达33.6%。而郑州则以23.5%的累计涨幅次之。

  尽管厦门是二线城市中人口最少（常住人口约380万，户籍人口约200万）的城市之一，但其住宅市场表现却远优于其它二线城市。作为国内最富裕的城市之一，厦门的年人均GDP达到人民币86,831元，人均可支配收入为人民币39,625元。加之其亚热带气候、沿海城市，以及同台湾的密切往来，使厦门这座城市不断吸引更多高净值人士和小型企业。

  区域市场表现

  按地区划分，华南地区表现最优，华东地区价格指数录得环比次高价格涨幅。各城市涨跌情况为：上海（1.9%）、南京（1.4%）、厦门（1.2%）、杭州（0.7%）、宁波（0.6%）、无锡（0.2%）、青岛（-0.2%）。这主要是由于四个长三角洲城市的涨势带动。

  展望

  尽管房地产投资增长继续放缓（1-11月同比涨幅1.3%）、10月份楼市增长相对放缓，但由于市场对未来半年楼市支持性举措出台的预期依然存在，从而使11月住宅市场再度回暖。

  加之房价涨幅收窄，或促使政府考虑进一步出台楼市提振举措。刺激措施或为：下调或延缓首付、降低或减少购置税费等。此外，鉴于低通货膨胀和经济增速放缓，加上政府实现7%GDP增速目标的信心，预计基准利率有望进一步下调。

  房地产市场整体行情已在最近数月回暖，不少城市去化明显，同时一二线城市房价再次上涨。但随着年末及春节的临近，市场将进入传统淡季。眼下问题在于市场是否具备足够弹性以承受淡季压力，一些有碍市场发展的根本问题是否已得到妥善处理。