[第一太平戴维斯]“新常态”下的三季度中国楼市

  全球领先的房地产顾问公司第一太平戴维斯近日发布2015年第三季度中国房地产市场一线及西部城市全图解析。在中国经济步入“新常态”之际，透析哪些城市正在稳中前行，哪些城市却已举步维艰？

  零售地产市场

  一线城市保持平稳

  西部城市活力尽显

  主要挑战

  如何引入国际新进品牌，吸引个性化，创意类租户？

  如何令项目外观设计、内部动线规划更加亲民？

  供应：截至2015年第三季度，四座一线城市及西部成渝两地累计新增供应202万平方米，约占2014年全年供应47%。其中24万平方米的深圳观澜湖新城购物中心是今年入市体量最大的商业项目。

  零售消费进入缓慢增长新常态。整体市场继续经受供应增加及网上零售带来的冲击。餐饮及生活体验性业态继续主导市场需求。

  零售商：受国人海外购物影响，个别奢侈品牌已考虑关闭部分店铺。大众时尚品牌中除New Look等新品牌处于初始扩张期之外，预计一些现有品牌新店数将低于去年。

  租金与空置：市场竞争激烈，预计整体租金表现短期内难有改观。核心商圈普遍保持稳健租赁需求，空置率较低。但由于高承租力的零售大类扩张意愿趋弱，仅通过拉抬项目档次来提升租金水平的传统策略难度极大。增加灵活空间、切分小面积等方式日益风行。

  “零售市场竞争激烈。高品质新项目持续涌现，单凭区位优势已难以胜出，更多现有项目开始调整、转型。

  甲级写字楼市场

  一线城市稳中前行

  西部城市举步维艰

  主要挑战

  如何在与未来几年新入市项目的竞争中完成差异化定位？

  如何吸引核心商务区租户迁址？

  供应： 截至2015年第三季度，四座一线城市新增甲级写字楼供应120万平方米，约占2014年全年供应75%。二线城市除重庆、成都放量，多数城市项目进展缓慢。

  吸纳：金融及科技类企业需求最为强劲；制造类企业需求萎缩明显。一线城市市场需求平稳，成都、重庆市场需求明显不足。

  2010年以来内资企业主导市场需求，外资企业需求以续租及搬迁为主，新建企业及扩租需求疲软。

  空置：虽然潜在供应巨大，一线城市目前吸纳表现仍好于预期。金融行业持续增长，使全国两大金融高地：北京金融街及上海小陆家嘴空置率低至2.0%以内。而重庆由于供应放量，空置率攀升至50%以上。

  租金：成都与重庆仍处下行通道，一线城市保持稳定，年初至今累计涨幅在0.4-3.0%不等。

  “尽管潜在供应巨大，四座一线城市表现仍好于预期，租金与入驻水平保持稳健。”

  住宅市场

  一线城市价格坚挺

  西部城市成交活跃

  本季亮点：

  一系列楼市利好措施虽刺激多地成交回暖。

  一线城市价格增幅明显。

  价格：价格走势分化。一线城市深圳与上海走势强劲，价格涨幅约20%，北京亦有约10%涨幅；二线城市中除天津等个别城市同比涨幅达到有5-8%，多数价格未有明显变化。

  成交：深圳也是前三季度唯一一个一、二手成交涨幅均翻倍的城市。累计成交量已达到北京的80%，而在去年，只有北京的50%。近年来，深圳经济转型积极，写字楼市场火热，亦带动住宅租赁市场上扬。深圳服务式公寓市场租金前三季度涨幅已有10%，同样领先其他一线城市。

  “住宅市场延续二季度良好走势，核心城市量价齐升。”

  James Macdonald

  第一太平戴维斯中国市场研究部主管