[第一太平戴维斯]亚太区酒店投资收益率承压下行

  亚太区酒店投资：日本、澳大利亚市场正旺，中国买家力寻机遇      

  全球领先的房地产顾问第一太平戴维斯近日发布2015年第三季度亚太区酒店销售与投资市场报告。揭示中国投资者最新酒店市场投资动向，亚太区最旺盛的酒店投资市场，以及各市场酒店投资收益率排名。

  第三季度，亚太区酒店投资成交额共计17.8亿美元，同比增加12.4%。

  中国投资者正在积极向海外市场寻求投资机会，目前有数笔交易或有望在第四季度落实。

  日本市场的酒店投资成交额约为5.167亿美元，约占亚太区总额的29.0%。成交数量居亚太区之首。

  澳大利亚1-9月的酒店投资成交额同比增加近一倍（以澳元计算）。

  受投资资本持续增加、买入机会有限的双重影响，亚太区酒店投资收益率在第三季度承压下行。

  当前主要城市的收益率

  亚太区酒店投资部分交易精选，2015年第三季度

  亚太区酒店销售成交额，按市场，2015年第三季度

  亚太区酒店销售成交额，按买家来源，2015年第三季度

  北亚与东亚

  日本、韩国、香港与中国大陆

  第三季度酒店市场成交额占亚太区总额的84.6%。

  中国大陆：随着人民币贬值、经济形势疲软，酒店市场较为平静。8月，中国人民银行主动将人民币汇率下调至2012年以来最低水平，创21年来最大单日跌幅。中国投资者不得不转向海外市场寻求投资机会。目前有数笔交易或有望在第四季度落实。

  日本：日本拥有稳定、透明的投资环境，投资风险维持低位，再加上日本汇率政策调整及签证限制放宽，日本日益受到亚洲游客的欢迎。在第三季度，日本房地产投资信托及日本本土酒店集团，交易之大手笔非境外投资者能比。

  韩国：由于韩国酒店数量较为充足，客房日均价与入住率双双受挫。第三季度，韩元汇率下滑至2011年以来最低水平，对于本就疲弱不振的酒店市场无疑是雪上加霜。

  香港：洲际酒店集团将含503间客房的香港洲际酒店以近72.7亿港币的价格出售，买方为香港基汇资本投资财团 (Gaw Capital)。此笔交易占本季度亚太区成交总额的53%。该酒店目前仍由洲际酒店运营。洲际酒店集团于2001年从新世界发展有限公司手中买入，并开始自主运营。

  南亚与东南亚

  印度、马来西亚、新加坡、泰国

  南亚酒店市场交投气氛一般，第三季度仅达成一宗交易。

  印度：该区域唯一一宗交易来源于印度酒店开发商Samhi从维舒普里亚酒店手中购入含124间客房的维沙卡帕特南福朋喜来登酒店，成交价为9亿印度卢比（1,420万美元）。

  马来西亚：由于当地货币贬值，东南亚投资者的购买力下降。油价下滑、政治动荡加上汇率走低，投资者信心受挫。第三季度，林吉特对美元的汇率跌至1998年以来最低点，1美元兑换4.0275林吉特。

  新加坡：新加坡的酒店业主资金压力小，出售资产的意愿较低。第三季度新加坡鲜有酒店待售，且无交易达成。新加坡元汇率跌至五年最低点，1美元兑换1.4155新加坡元。

  泰国：泰国市场同样无交易达成。8月曼谷市中心商业区发生爆炸案，影响酒店业绩，或促使投资者避市观望。但泰国的市场极具弹性，尤其是相对于东南亚其他酒店市场而言。

  澳大利亚与新西兰

  2015年第三季度，澳大利亚市场共达成14笔酒店交易，继2014年多笔大宗交易之后，当前酒店市场缺乏可成交资产。想进入澳大利亚市场的投资者可能需要等待下一轮周期循环。

  今年，澳大利亚本土与海外投资者信心满满，不仅看好悉尼、墨尔本等主要城市，在达尔文、凯恩斯、珀斯等区域市场也有所动作。澳洲政府正大力改善北部地区的基础设施，以期充分发挥其邻近亚洲的地域优势。

  中国游客是澳大利亚旅游业的关键需求来源，因此澳大利亚酒店市场严重依赖中国。中国经济放缓必将引起酒店利益相关方的担忧。然而，由于场内待售资产缺乏、酒店业绩强劲，且澳洲素有“投资安全港”之美名，投资兴趣将可维持高涨态势，尤其是占据“近水楼台”优势的亚洲投资者。

  新西兰有三笔交易达成，总额为2,640万新西兰（1,700万美元），约占亚太区成交总额的1.0%。

  展望

  投资者继续青睐日本、澳大利亚等核心市场，但二级市场的比重正逐渐增加（如印度尼西亚、马尔代夫以及印度）。2015年1-9月亚太区酒店投资成交额总计约58亿美元，同比减少13.0%。

  由于宏观环境利好，日本的酒店投资市场将延续活跃的交易气氛。年初至今，以日本房地产投资基金及其客户的表现尤为突出。年初至10月，日本市场共完成近80笔酒店交易。

  由于澳元继续贬值，澳大利亚酒店资产愈发受到海外投资者的青睐。悉尼与墨尔本有一些中高端及奢华酒店将在未来12个月内完成交易，届时将加剧资产竞争。

  我们对2015年预测进行了下行调整，预计亚太区酒店全年投资成交额在80至85亿美元之间。预期大多数核心城市的高端酒店收益率继续收窄，其他城市则维持平稳走势。